徐匯，大菜上桌！

11月7日，全球地王東安新村的第一個住宅項目“安瀾上海”示范區(qū)正式對外開放。距離其官宣啟動僅僅2個月時間（動工時間預計4個月左右），比較符合招商蛇口快節(jié)奏的開發(fā)風格。

同一天（11月7日），宸嘉發(fā)展也宣布將其在東安新村的地塊與龍華地塊聯(lián)合，打造“嘉佰道徐匯雙子”——嘉佰道·上海和嘉佰道·徐匯。嘉佰道·徐匯拿地一年多，仍未推出市場，符合宸嘉慢工出細活的整體風格，前期產(chǎn)品規(guī)劃已有少量信息流出。嘉佰道·上海的產(chǎn)品信息目前還未有信息公布。

備受矚目的523億元的“全球總價地王”東安新村，在短時間內(nèi)迅速亮相，標志著徐匯濱江乃至整個上海的頂豪市場迎來關鍵的壓力測試點——徐匯濱江的新房均價在觸達19.5萬/平方米（綠城潮鳴東方）高點之后，能否再次穩(wěn)固支撐20萬/㎡+的房價想象？

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“大菜”上桌

先來看看，徐匯接下來要上的這幾盤“大菜”的整體情況。

注：表格根據(jù)公開信息整理

從表格可以看出，三個項目通過差異化的產(chǎn)品布局，在總價段上形成了既有重疊又各有側(cè)重的市場格局：

入門門檻差異顯著：嘉佰道·徐匯憑借約117㎡的高層/洋房產(chǎn)品，入門總價2000萬級別，顯著低于另外兩個項目。這使其能吸引預算相對有限但渴望入住徐匯的改善型客戶，而安瀾上海和綠城潮鳴東方的客群起點則更為純粹，直接鎖定超高凈值人群。

頂端市場對標：在頂級產(chǎn)品線上，三個項目均瞄準了億元級總價。安瀾上海的頂層復式、綠城潮鳴東方超過1.5億的樓王以及嘉佰道·徐匯的聯(lián)排別墅，共同構成了徐匯濱江頂端豪宅市場的競爭格局。

產(chǎn)品形態(tài)與總價策略：嘉佰道·徐匯的“高低配”策略使其總價段跨度最大，實現(xiàn)了對2000萬至8000萬以上不同預算客群的全覆蓋。而安瀾上海和綠城潮鳴東方則采用純粹的大平層業(yè)態(tài)，客群定位更為集中，通過面積和樓層的差異來區(qū)分總價層級。

三大項目共同推高了徐匯濱江及龍華板塊的豪宅總價刻度。

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產(chǎn)品力對決

注：表格根據(jù)公開信息整理

11月7日，申度君參觀了安瀾上海示范區(qū)，整體還是可圈可點的。本次開放約1.5萬方的示范區(qū)，最大的亮點在于“抬板”設計，將整個住區(qū)抬升約4米，創(chuàng)造立體社區(qū)體驗。此舉解放了一層空間用于打造“陽光車庫”，并提升了低樓層（最低樓層相當于常規(guī)的3-4層）的視野與隱私。本次公布的245平方米的樣板間，得房率算是亮點。但是相較于目前行業(yè)較高的產(chǎn)品基準而言，并沒有給到申度君別的驚喜。

相較于安瀾上海，潮鳴東方的產(chǎn)品，實現(xiàn)了“承重結構最小化+室內(nèi)空間與采光最大化”，設計語言更為激進和純粹。整個戶內(nèi)布局和設計風格也更加先鋒，更趨于“酒店化”。社區(qū)規(guī)劃由于比較小，所以整體更往低調(diào)的路徑上打造。申度君相信，喜歡安瀾上海和喜歡潮鳴東方的，絕對會屬于完全不同的兩種人。

嘉佰道·徐匯目前示范區(qū)還未開放。相信屆時360㎡的聯(lián)排別墅會是比較大的看點。

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20萬/㎡+的挑戰(zhàn)

無論是即將開始銷售的安瀾上海，等待銷售的嘉佰道·徐匯還是已經(jīng)尾盤的綠城潮鳴東方，都是徐匯房價走向20萬/㎡+的重要推手，各自也承擔著無形的壓力。

安瀾上海最大的壓力，在于其去化速度和持續(xù)運營能力。綠城潮鳴東方未來交付面臨著極小社區(qū)體量的問題，在社區(qū)活動的豐富性和私密性之間存在權衡，交付壓力也比較大。嘉佰道·徐匯的壓力則在于板塊的頂豪基因和認知度仍需時間培育。

2025年5月，綠城潮鳴東方的成功具有其特殊性。其入市時機正處于4-5月的市場小陽春，市場情緒相對樂觀。同時，項目僅120套的少量房源，易于制造稀缺效應，且綠城在產(chǎn)品上的創(chuàng)新為其帶來了溢價。

然而，當前市場環(huán)境已發(fā)生顯著變化。下半年以來，經(jīng)濟不確定性增加，高凈值人群資產(chǎn)配置更趨謹慎。全國房地產(chǎn)市場整體下行趨勢明確，買方市場特性增強，頂豪市場的交易節(jié)奏明顯放緩。

與黃浦、靜安等傳統(tǒng)核心區(qū)不同，徐匯濱江與龍華板塊屬于新興豪宅聚集區(qū)，其價值更需要未來規(guī)劃與配套的持續(xù)兌現(xiàn)來支撐。在當前環(huán)境下，這種“預期價值”的兌現(xiàn)速度與確定性正面臨考驗。

面對20萬/㎡+的房價，頂級客群的擇居邏輯正在重構。他們的選擇核心已超越傳統(tǒng)的地段、學區(qū)維度，轉(zhuǎn)而更加關注“資產(chǎn)配置的安全邊際”與“產(chǎn)品本身的稀缺價值”。

徐匯濱江的宏偉藍圖——西岸金融城、人工智能產(chǎn)業(yè)集群、世界級文化藝術區(qū)——依然是其價值的堅實基底。然而，與紐約哈德遜城市廣場、倫敦金絲雀碼頭等全球濱水經(jīng)濟帶相比，徐匯濱江仍處于價值兌付的早期階段。

當下的頂豪買家更為理性。他們不僅看重地段的現(xiàn)有成熟度，更會深入評估區(qū)域規(guī)劃的落地速度和開發(fā)商的兌現(xiàn)能力。在不確定性增加的時代，品牌的信用和產(chǎn)品的硬實力成為最重要的決策依據(jù)。

安瀾上海和嘉佰道·徐匯兩個全新豪宅項目，能否在充滿不確定性的市場環(huán)境中，憑借過硬的產(chǎn)品力和精準的戰(zhàn)略，重新定義徐匯價值的邊界，并贏得當下極度理性的高凈值人群的認可？讓我們拭目以待。