深圳新房的雙刃劍

作者 | 騎豬英雄

文章來源 | 格隆匯樓市

“新國標(biāo)”以后的新房，就真的是香餑餑了嗎？

超預(yù)期的新房

最近，位于龍華紅山板塊的新房聯(lián)發(fā)新澍雅居戶型圖曝光。

主要面積段為69平的2+1房1衛(wèi)，79-82平的3房2衛(wèi)，99平的4房2衛(wèi)戶型，共332套房源。

作為預(yù)計今年一季度實現(xiàn)入市供應(yīng)的項目，一直備受市場關(guān)注。

一方面，是因為項目去年6月經(jīng)歷10家房企57輪舉牌，被聯(lián)發(fā)以121200萬元拍下，綜合樓面價 44558.82元/平方米，成為龍華紅山板塊范圍這些年來樓面價最貴的項目，是深圳區(qū)域宅地出讓的里程碑。

按照業(yè)內(nèi)平均1萬/㎡建安、融資、營銷成本，項目整體成本約54500元/㎡，成本上相對紅山板塊過去的新房拿地開發(fā)的樓面成本，高了不止一截。

業(yè)內(nèi)當(dāng)初都認(rèn)為，后續(xù)的項目開發(fā)及銷售，非常考驗聯(lián)發(fā)的開發(fā)成本控制。

另一方面，由于規(guī)劃設(shè)計條件約束容積率≤2.5，加上所處地段位置，也成為龍華紅山片區(qū)新房的轉(zhuǎn)折點。

2.5的容積率幾乎是深圳別墅類產(chǎn)品的容積率要求，甚至比附近多層+高層混合設(shè)計的合正中央原著的容積率2.6還低。

按照市場預(yù)期，拿地樓面價這么高，并且容積率有要求，市場預(yù)期項目只能往類似合正中央原著這樣的低密度產(chǎn)品設(shè)計。

但又因為項目地塊小，局限了產(chǎn)品的設(shè)計形態(tài)，加上新房住宅“新國標(biāo)”的趨勢，新房都在卷更高的品質(zhì)，卷好房子的標(biāo)準(zhǔn)，市場的預(yù)期是項目會往大面積或者超高品質(zhì)的產(chǎn)品設(shè)計，否則無法覆蓋項目的開發(fā)成本，留存利潤。

總之，市場期待新房聯(lián)發(fā)新澍雅居與紅山過去的住宅不一樣，起碼會是類似公館或高端平層之類的產(chǎn)品。

比如類似龍崗大運中海大運玖章這樣的產(chǎn)品，往“區(qū)域豪宅”靠，在品質(zhì)設(shè)計上在花園、地庫、大堂、泳池、電梯廳、戶型設(shè)計創(chuàng)新等方面下功夫。

如今項目的戶型面積段公布，全為剛需的面積段，多少是有些出乎意料的。

2.5容積率，最高25層，總層高最高80米，69平、79-82平、99平面積段，這幾個關(guān)鍵要素組合在一起，在過去是很難放到一個“剛需”型的產(chǎn)品上，如今成為現(xiàn)實，對市場來說是值得慶幸的一件事。

這意味著，終于剛需群體不用再選擇密不透風(fēng)的鴿子籠又或者是直沖云霄的超高層。

并且小面積段，就意味著低門檻，市場上，剛需群體終于有機(jī)會選擇一個低容積的普通高層了。

新房的一把雙刃劍

但2.5的低容積率，80米的限高，出現(xiàn)在“剛需”產(chǎn)品上，有時候也成了一把雙刃劍。

這也讓聯(lián)發(fā)新澍雅居成為“新國標(biāo)”背景下的一個典型縮影。

容積率和總層高是降了下來，但項目的舒適度卻因地塊、項目設(shè)計以及限高實際居住體驗大概率需要打上折扣。

由于地塊小，約1萬平方米的占地面積，“三角形”的地形，也導(dǎo)致項目的設(shè)計空間及布局受限。

從而導(dǎo)致項目在設(shè)計布局上，無法設(shè)計地面花園園林，只能利用架空綠化以及架空空間作為平衡，也無法布局常規(guī)住宅項目所擁有的跑道、地面兒童樂園、戶外泳池等社區(qū)內(nèi)部配套。

并且根據(jù)建設(shè)規(guī)劃圖，項目的樓棟之間的樓間距最近只有18.51米，最遠(yuǎn)的只有21.57米，并且項目與一路之隔的民房之間，最近的距離只有16.2米。

這就意味著，無論是項目的內(nèi)部以及外部幾乎都沒有景觀性可言，周圍被遮擋，以及對視的風(fēng)險較高。

項目共3棟住宅樓，1棟1/2單元2梯6戶，1棟3單元2梯4戶設(shè)計，這樣的梯戶比，即使放在過去的超高層住宅項目都比較少見，而這還是龍華首個國標(biāo)新規(guī)項目的定位。

所以，新國標(biāo)有時候就成了一把雙刃劍。

容積率以及總層高降低有利于居住的舒適性，但也因為低容積率以及限高，不得不犧牲其他可能會影響居住舒適的設(shè)計。

而市場留給聯(lián)發(fā)新澍雅居的空間似乎也不多了。

綜合樓面價去到了44558.82元/㎡，而項目近距離2024年備案均價約7.2萬/平的深業(yè)頤樾府，2023年備案均價約7.33萬/平的聯(lián)發(fā)臻著雅居都還剩余不少房源未賣完。

前者還剩158套待售，后者還剩25套待售。

另外，項目附近的多個次新社區(qū)，交易單價水平在5萬—7萬/平。

金地上塘道去年11月成交一套53.63平戶型，成交總價約300萬，折合單價約55939元/㎡，10月成交一套約89.54平戶型，成交總價約440萬，折合單價約49119元/㎡。

去年10月項目附近的星河傳奇成交一套127.31平戶型，成交總價約892萬，折合單價約70066元/㎡。

去年10月項目附近的中城宴華府成交一套139.35平戶型，成交總價約920萬，折合單價約66021元/㎡

項目附近2021年開盤的尚譽(yù)紅山里，去年3月成交一套90.82平戶型，成交總價約519萬，折合單價約57147元/㎡。

所以，若定價參考周邊存量新房以及次新房的價格，并不一定好賣。

要實現(xiàn)利潤的情況下，賣得貴，市場可能不會認(rèn)可，賣太便宜又沒利潤空間。

對聯(lián)發(fā)新澍雅居而言，樓面價不低，周邊項目價格空間有限，很考驗開發(fā)商平衡成本、利潤、價格以及市場去化的能力。

所以，也很難想象，這是否會是未來“新國標(biāo)”背景下剛需定位產(chǎn)品的一種趨勢——容積率和總層高降下來了，但是以犧牲其他居住體驗作為代價。

目前項目剛出地面三層左右，這就比較考驗開發(fā)商后期對公區(qū)，外立面，戶型交付的水平了。

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作者觀點，不代表格隆匯立場