天津
作者：朱方清
今年兩會民生議題熱度高漲，諸如“提高農民養老金”“規范勞務派遣”“取消私家車年審”等建議貼近民生，直擊痛點，引發廣泛共鳴。
而全國人大代表、上海市城市更新專家委員會副主任樊蕓提出的“將‘物業管理’改為‘物業服務’”的建議，不僅直達廣大城市居民心窩，而且在會上迅速引起重視并被采納，住建部已向她作出反饋，將著手把《物業管理條例》改為《物業服務條例》。
由“管理”到“服務”，兩字之差，含義完全不同。這樣的更改，必將讓每個產權所有人真正感受到業主的主人翁地位。
樊蕓透露，自己曾在網上看到有些業主自己的車竟開不回自己的小區。在現實中，這樣的情況往往有各種原因，比如小區車位不夠，沒車位的業主占用別人的車位也會損害購買車位業主的權益。現實情況雖然復雜，但回家能停車，不過是普通人對更好居住體驗的樸素渴望。
樊蕓認為，物業管理公司實際上是一個傳統的服務業，需要轉變觀念，具備更多服務意識。說到底，痛點解決不在改名，而在把服務落到實處。
事實上，07年物權法頒布時第六章“業主的建筑物區分所有權”中，就已經把“物業管理”明確統稱為“物業服務”。（見下圖）
物權法實施已近二十年，為何至今老百姓及人大代表仍認為是物業管理而非物業服務呢？其核心原因就在于物業服務企業偏離了自己的角色定位，總愛居高臨下、以管理者自居，給業主的固有印象更是如此。
尤其是在對物業服務用房以及對共有部分設施的管理上，物業服務企業扮演的就是管理者甚至所有者的角色，比如未經業主表決擅自占用物業服務用房，利用公共部位進行出租或廣告等經營行為，實質是在侵犯全體業主的權益。
業主明明向物業服務企業支付了物業費，換來的不是等價服務，反而處處被約束被管制，業主情感上難以接受，物業行業更難以被認可。從而形成整個物業服務體系低層次徘徊的局面。
數據顯示，2025年，全國物業服務企業（500強）物業費平均收繳率已降至71%，上市物企收繳率為78%，均為連續四年下滑。
值得注意的是，下降的不僅僅是收繳率，更有業主滿意度。
中物智庫數據顯示，2025年行業住宅物業服務滿意度僅73.2分，較上年同期減少1.4分。
安保、保潔、綠化、維修等基礎服務的投訴率顯著上升，其中“響應不及時、標準不統一、解決不徹底”成為業主詬病的焦點。
任何相互契約關系都是雙向奔赴，惟有建立在平等互利基礎上，方可持久。
否則，若總是一方占便宜而另一方吃虧，則不可能持續維系，只會加速崩塌。
作為對民法典執行細化落地的《物業管理條例》的修訂將從何處入手，目前還不得而知。但從兩會反饋的相關信息可以預判，新物業條例刪除所有和“管理”相關的字樣，全部改為“服務”用語，如：物業服務用房、物業服務區域等等，這樣的變化大可期待。
所謂變則通，通則久。
物業公司們，做好準備了嗎？
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