萬(wàn)億資本遷徙，新周期正式開啟！

一次黑天鵝事件，讓近年來(lái)最耀眼的金融中心之一——迪拜，迅速失去光環(huán)。

過(guò)去幾年，迪拜幾乎是全球富豪和國(guó)際資本最偏愛的落腳點(diǎn)之一。低稅率、國(guó)際化、奢華城市界面、靈活的財(cái)富管理體系，讓它看上去像一個(gè)近乎完美的離岸財(cái)富中心。

但隨著中東沖突持續(xù)升級(jí)，迪拜也開始遭到猛烈沖擊。半個(gè)多月來(lái)，機(jī)場(chǎng)、港口、豪宅區(qū)、酒店區(qū)接連受到戰(zhàn)火波及，連外資金融機(jī)構(gòu)和科技公司也開始緊急疏散員工。

戰(zhàn)爭(zhēng)爆發(fā)后，迪拜房地產(chǎn)指數(shù)跌幅超過(guò)30%，房產(chǎn)日均過(guò)戶量暴跌90%以上，豪宅掛牌價(jià)普遍下調(diào)30%，甚至有人開始五折拋售。

萬(wàn)億資本開始遷徙，中國(guó)資產(chǎn)，正在成為新的目的地。

有報(bào)道稱，流入香港的資金已達(dá)到3000億元；中東主權(quán)基金在港股IPO中的基石認(rèn)購(gòu)占比，也從此前不足20%升至約40%；中東客戶咨詢?cè)诟墼O(shè)立家族辦公室的熱度，環(huán)比激增超過(guò)50%。

迪拜跌倒，香港吃飽。這場(chǎng)資本遷徙背后，是全球資本的定價(jià)邏輯，正在發(fā)生轉(zhuǎn)換。

01

新周期開啟！

過(guò)去二十多年，全球資產(chǎn)定價(jià)一直建立在四個(gè)前提之上：

穩(wěn)定的能源供應(yīng)、美元主導(dǎo)的貨幣體系、金融中心的絕對(duì)安全，以及效率優(yōu)先的全球化分工。

但這一輪中東沖突，幾乎同時(shí)沖擊了其中兩項(xiàng)：能源安全，以及離岸財(cái)富中心的安全預(yù)期。

油價(jià)飆升、航運(yùn)受阻、迪拜關(guān)鍵基礎(chǔ)設(shè)施遇襲，讓市場(chǎng)第一次意識(shí)到：很多過(guò)去被默認(rèn)“安全”的地方，其實(shí)只是和平年代的假象。

于是，舊周期退場(chǎng)，新周期開啟。

舊周期里，資本追逐的是效率、杠桿、美元資產(chǎn)和需求故事；新周期里，資本越來(lái)越看重的，則是安全、主權(quán)信用、產(chǎn)業(yè)鏈完整度、能源韌性和政策連續(xù)性。

說(shuō)到底，就是確定性。

誰(shuí)能在動(dòng)蕩中依然保持穩(wěn)定供給、穩(wěn)定盈利、穩(wěn)定預(yù)期，誰(shuí)就更有機(jī)會(huì)成為全球資本新的錨。

而放眼當(dāng)下，最能承接這種確定性的，恰恰是中國(guó)資產(chǎn)。

香港吃到的，不是“迪拜跌倒”的紅利，而是“中國(guó)崛起”的紅利。

這輪資金沒有大規(guī)模轉(zhuǎn)向東京、首爾、新加坡，更深層的原因在于，香港背后站著的，不是一個(gè)小體量經(jīng)濟(jì)體，而是中國(guó)內(nèi)地這個(gè)超大規(guī)模、超完整體系的經(jīng)濟(jì)縱深。

新周期里，資本尋找的是一個(gè)既安全、又有增長(zhǎng)，既能避險(xiǎn)、又能創(chuàng)造新財(cái)富的地方。而今天的中國(guó)，恰恰同時(shí)具備這兩種能力。

一方面，中國(guó)擁有全球最完整的產(chǎn)業(yè)鏈，能夠把供給能力、產(chǎn)業(yè)協(xié)同和政策連續(xù)性整合成一個(gè)整體。

另一方面，真正讓全球資本重新定價(jià)中國(guó)的，是科技創(chuàng)新的持續(xù)突破。

如果說(shuō)前三次工業(yè)革命，中國(guó)要么缺席、要么追趕，那么這一輪由人工智能引領(lǐng)的第四次工業(yè)革命，中國(guó)正在全程參與。

科創(chuàng)造富的案例也在不斷涌現(xiàn)。以2025胡潤(rùn)富豪榜為例，新能源、芯片自主化、AI算力硬件等賽道持續(xù)崛起，讓中國(guó)十億美金企業(yè)家數(shù)重回全球第一。

這也帶來(lái)一個(gè)現(xiàn)實(shí)問(wèn)題：新周期下，資產(chǎn)配置該如何調(diào)整？

對(duì)于不打算移民的家庭而言，更優(yōu)的組合依然是：大城市核心區(qū)不動(dòng)產(chǎn)+黃金+美元+人民幣+養(yǎng)老金。其中，優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)仍然可以占到60%甚至70%。

因?yàn)?strong>在科創(chuàng)造富時(shí)代，優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)依然是核心資產(chǎn)。

放眼全球，這一規(guī)律反復(fù)被驗(yàn)證：美國(guó)房?jī)r(jià)最高的20個(gè)城市中，有12個(gè)位于舊金山灣區(qū)或洛杉磯周邊；日本、韓國(guó)、英國(guó)以及中國(guó)臺(tái)灣，也都呈現(xiàn)出科技中心房?jī)r(jià)更高的特征。

下一個(gè)時(shí)代，房地產(chǎn)真正的機(jī)會(huì)，將越來(lái)越取決于它是否靠近科技企業(yè)集聚的地方、創(chuàng)新人才涌入的地方，以及未來(lái)財(cái)富誕生的地方。

02

被低估的創(chuàng)新極

而近期兩份權(quán)威榜單的發(fā)布，某種意義上，重新刷新了人們對(duì)全球創(chuàng)新版圖的認(rèn)知。

第一，在施普林格·自然公布的“2024自然指數(shù)—科研城市”排名中，廣州超越舊金山灣區(qū)，躍升至全球第六、全國(guó)第四。

第二，在世界知識(shí)產(chǎn)權(quán)組織（WIPO）公布的2025年全球創(chuàng)新指數(shù)中，“深圳—香港—廣州”科技集群在連續(xù)5年位居全球第二后，超越“東京—橫濱”，首次登頂全球第一。

這兩份榜單共同釋放一個(gè)頗為反常識(shí)的信號(hào)：廣州，原來(lái)是一座被低估的科創(chuàng)強(qiáng)城。

據(jù)Web of Science統(tǒng)計(jì)，2024年廣州共發(fā)表科研論文70843篇，同比增長(zhǎng)10.86%，占廣深港創(chuàng)新集群總量的45.32%。無(wú)論是體量還是增速，廣州都處于領(lǐng)先位置。

在胡潤(rùn)研究院發(fā)布的《2025全球獨(dú)角獸榜》中，廣州共有24家企業(yè)上榜，位列全球第11、國(guó)內(nèi)第4，數(shù)量相當(dāng)于日韓總和。

更重要的是，作為華南最強(qiáng)的學(xué)術(shù)中心之一，廣州擁有84所高校，穩(wěn)居全國(guó)“高校第二城”；在校大學(xué)生數(shù)量達(dá)到168萬(wàn)，位列“中國(guó)大學(xué)生第一城”。

廣州的新銳力量也在快速長(zhǎng)成：小鵬把人形機(jī)器人、飛行汽車等前沿業(yè)務(wù)押注廣州，粵芯實(shí)現(xiàn)大灣區(qū)12英寸芯片制造“從0到1”，百濟(jì)神州廣州基地則成為其全球生物藥與ADC生產(chǎn)的重要支點(diǎn)。

科研、產(chǎn)業(yè)與未來(lái)賽道，正在這里加速閉環(huán)。

這意味著，在新周期里，廣州值得被重新發(fā)現(xiàn)。

而廣州核心區(qū)那些被科創(chuàng)、產(chǎn)業(yè)與新財(cái)富共同托舉的資產(chǎn)，也值得被重新定價(jià)。

03

燈塔資產(chǎn)浮出水面

如果只把廣州理解為一座被低估的科創(chuàng)強(qiáng)城，仍然不夠。

廣州更吸引高凈值人群的地方，在于它身上始終保留著一種“商貿(mào)城市的韌勁”：更穩(wěn)，更厚，更細(xì)水長(zhǎng)流。

開放與貿(mào)易，從來(lái)都是現(xiàn)代文明最持久的主旋律。而廣州，恰恰是中國(guó)最具連續(xù)性的商貿(mào)文明城市之一。

從千年商都到灣區(qū)門戶，從珠江航運(yùn)到全球貿(mào)易網(wǎng)絡(luò)，從傳統(tǒng)粵商到今天的新經(jīng)濟(jì)企業(yè)家，這座城市最可貴的地方，不只是創(chuàng)造財(cái)富，更在于它始終具備承接財(cái)富、沉淀財(cái)富、傳承財(cái)富的能力。

回頭看廣州的城市演進(jìn)，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，這座城市似乎沒有天花板，總能在一輪又一輪發(fā)展中打開新局面，持續(xù)向上生長(zhǎng)。

珠江新城，代表的是金融時(shí)代的廣州；

金融城，代表的是資本與總部經(jīng)濟(jì)的廣州；

琶洲，代表的則是數(shù)字經(jīng)濟(jì)、人工智能與平臺(tái)經(jīng)濟(jì)的廣州。

“珠金琶”，由此成為今天廣州真正的核心資產(chǎn)坐標(biāo)。它把金融、總部、科技、平臺(tái)、新消費(fèi)與新財(cái)富，串聯(lián)成一個(gè)高密度聚合的黃金三角。

也正因如此，最近一年，廣州最猛烈的資金流向，幾乎都發(fā)生在這個(gè)黃金三角之上。

2024年9月，保利以約117.55億元競(jìng)得天河南方面粉廠地塊，溢價(jià)率約33%，折合樓面價(jià)約6.7萬(wàn)元/平方米，直接沖上廣州地價(jià)TOP2。

當(dāng)時(shí)很多人看到的，只是“地王”二字。但透過(guò)表象，這更像是頭部房企開始用真金白銀，押注“珠金琶”的長(zhǎng)期價(jià)值。

到了2025年11月，面粉廠地塊項(xiàng)目——保利玥璽灣首開單日銷售106億元，成為2025年全國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目單日單盤銷售紀(jì)錄的代表案例之一，成交均價(jià)約17萬(wàn)元/平方米。

廣州頭排資產(chǎn)，第一次如此明確地被高凈值人群集體選擇。而到了2026年，這種價(jià)值預(yù)期仍在繼續(xù)上探。

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2月25日，珠江新城馬場(chǎng)地塊歷經(jīng)243輪競(jìng)價(jià)，最終以236.04億元成交，折合住宅樓面價(jià)超過(guò)8.5萬(wàn)元/平方米，刷新廣州樓面地價(jià)新高。

緊接著，3月2日，保利玥璽灣又成交一套約670平方米房源，總價(jià)1.87億元，單價(jià)28萬(wàn)元/平方米，刷新廣州一手頂級(jí)豪宅單價(jià)紀(jì)錄。

這一連串動(dòng)作連起來(lái)看，已經(jīng)不是偶然，而是資本在用真金白銀表達(dá)同一個(gè)判斷：

新周期下，廣州真正稀缺的價(jià)值，正在黃金三角重新聚集。

再看玥璽灣，它的意義不能只被理解為一個(gè)豪宅項(xiàng)目。它更像是這一輪資產(chǎn)重估中，被市場(chǎng)率先挑出來(lái)的樣本。

因?yàn)檎嬲龥Q定一類資產(chǎn)能否穿越周期的，從來(lái)不只是貴，不只是豪，而是它有沒有資格成為新周期里的“燈塔資產(chǎn)”。

所謂“燈塔資產(chǎn)”，首先要站在一座城市確定性強(qiáng)的地方。

珠江新城、金融城、琶洲三者交匯形成的，不只是地理意義上的黃金三角，更是廣州未來(lái)十年持續(xù)生長(zhǎng)出產(chǎn)業(yè)、資本和高凈值人群的價(jià)值高地。

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其次，它必須占有越來(lái)越難以復(fù)制的資源。

珠江岸線本就有限，而黃金三角之內(nèi)，能夠同時(shí)承接城市界面、產(chǎn)業(yè)能級(jí)與財(cái)富流向的頭排物業(yè)，更是少之又少。

不難判斷，珠江新城之上的珠江岸線頭排資產(chǎn)將形成越來(lái)越強(qiáng)的吸附效應(yīng)。

因?yàn)閷?duì)于高凈值家庭而言，錯(cuò)過(guò)一套普通物業(yè)，未來(lái)還有替代品；但錯(cuò)過(guò)一個(gè)站在城市主軸上的頭排資產(chǎn)，未來(lái)就只能在二手市場(chǎng)苦苦等待了。

效果圖

更重要的是，這類資產(chǎn)所滿足的，也早已不只是居住需求。

對(duì)于塔尖而言，資產(chǎn)配置的終點(diǎn)，是把已經(jīng)獲得的財(cái)富，安放在一個(gè)足夠穩(wěn)定、足夠有身份認(rèn)同、也足夠能夠傳承給下一代的地方。

也正因如此，有分量的頭排資產(chǎn)，到最后比拼的從來(lái)不是參數(shù)，而是私密性、純粹度、歸家秩序，以及它是否足以成為一個(gè)家族的長(zhǎng)期據(jù)點(diǎn)。

玥璽灣的過(guò)億成交之所以能成為市場(chǎng)錨點(diǎn)，正在于它具備這樣一種可以被長(zhǎng)期持有、長(zhǎng)期識(shí)別，甚至被家族封藏的城市資產(chǎn)屬性。

持續(xù)買入這里的，并不是普通意義上的高凈值客群，而是福布斯中國(guó)富豪榜100強(qiáng)常客、獨(dú)角獸創(chuàng)始人、上市公司股東、海外僑領(lǐng)以及港澳資本家族。

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從這個(gè)角度看，億級(jí)物業(yè)，也許真的只是起點(diǎn)。

這或許也是保利連續(xù)落子廣州核心地帶的真正用意。

它看中的，是黃金三角背后更長(zhǎng)線的城市邏輯：當(dāng)金融、總部、數(shù)字經(jīng)濟(jì)、人工智能與新財(cái)富持續(xù)向這里匯聚，這里所承載的，就不只是當(dāng)下的價(jià)值，更是廣州未來(lái)十年的城市重心。

如果說(shuō)新周期里，稀缺的是能夠同時(shí)承接財(cái)富、產(chǎn)業(yè)與家族未來(lái)的資產(chǎn)，那么在廣州黃金三角中，被市場(chǎng)率先挑出來(lái)的保利玥璽灣，正是“燈塔資產(chǎn)”本身。