廣東
昨天晚上深圳樓市上熱搜了，標題寫著房子太火爆了，保安竟掏出胡椒水驅趕客戶？
不知道還以為深圳真的觸底反彈了呢？
事情是這樣的，深圳龍華靠近一方天地附近，有一個叫“幸福城臻園”的樓盤開盤。
這樓盤也不是第一天開盤了，去年拽的不得了，備案均價直接6.46萬/㎡，別說客戶來，蒼蠅都不見進來一只。
今年狠心之下，均價直接對半砍到4.47萬/㎡，甚至有部分房源打折后單價不到3.8萬！一套兩房小戶型總價250萬左右就能拿下。
這是什么概念？對面的一城中心的二手房都要賣5萬多，于是這個樓盤一下子就火爆起來了。
引發全城關注，但注意了，不是引發全城購房者注意，而是引發全城中介關注。
大晚上排隊的，基本上全都是中介。
不得不說，這兩年深圳的中介過的真的太慘了，收入比房價下跌還厲害，難得出現一個筍盤，趕緊扎堆給客戶排隊拿號。
那為什么保安要噴辣椒水趕人呢？
因為一開始開發商定的規則是交誠意金鎖定房號，后面突然變成了先到先得，中介就怕失去了客戶，前一夜9點就開始有人帶著小板凳來排隊了，就怕去晚了客戶選不上。
來的人多了，有些中介不講武德想抄近道，試圖翻越欄桿，跟保安大哥起了沖突。
有個身穿制服的大哥，眼看場面要失控，直接掏出辣椒水，對著人堆就是一頓狂噴！
現場濃霧噴出，上百號人捂著臉、彎著腰猛咳，像群演演喪尸片似的四處狂奔。
被噴到的人說，那感覺簡直像被火燒！這離譜的場面，直接把“深圳樓市”這個詞條干上了熱搜。
網上的人都在說深圳樓市真的火起來了，保安都開始拿辣椒水來趕人。
但只有內行人才知道，這是多么離譜，一方面照出了開發商的窘境，不適應市場變化，連基本開盤的規則都沒有制定好。
另一方面，深圳的中介也著實卑微，沒見過新盤開盤全是中介排隊的。
最后這個樓盤之所以引發全城關注，說到底還是通過大降價。
從當初的6萬多降到4萬多，65平的小戶型最低只需要250萬，這對于剛需來說的確很吸引人。
截至目前，該批65平小戶型房源已全部售罄。
不過也就是小戶型搶手，據悉，幸福城臻園項目去年7月首次開盤，推出861套房源，但截至目前，網簽去化率僅約15%。
此次以明顯低于周邊市場的價格加推新房源，被市場解讀為開發商旨在加速回籠資金。
那至于這個房子值不值得買呢？
雖然65平的小兩房總價低，但是很多人都忽略了這是42層高的超高層，得房率不到75%。
也就是說，65平米的房子套內只有48平，按250萬總價算的話，單價就變成了5.2萬了。
關鍵是什么呢？
深圳新規的產品快要面市了。
新國標實在去年3月份發布的，之后在2025年5月份深圳迎來土拍，從拿地到預售大約一年時間，也就是說今年下半年開始新規的產品將會面試。
新規意味著得房率更高，房子的各方面標準都會提高，現在已經有些產品打出100%得房率，甚至超過100%的口號了，屆時將會秒殺一眾舊規的產品。
這一次龍華幸福城臻園的降價，其實也是被迫無奈，論戶型得房率肯定比不過人家，只能趕在新規前趕緊降價搶一波銷量，否則現在不降價，后面等新規產品出來了，降價也沒用。
這段時間，看到香港樓市火熱，上海樓市躁動，很多人對深圳樓市也抱有同樣的希望，覺得深圳樓市回暖將至。
但說真的，如果樓市真火爆，需要用“降價百萬”來求著別人買嗎？
現在所謂的回暖，全是靠開發商不斷降價換來的。
你以為是去撿漏，其實開發商才是真的在排隊跳樓。
昨夜的深圳樓市熱搜，也不是什么樓市大反攻，而是一場由“降價賣慘”引爆的短期鬧劇。
不過換個角度看，只要降價就引來那么多剛需關注，也說明了一線城市從來不缺居住需求，尤其是剛需，小戶型的產品。
這幾年開發商都在卷大戶型，如果房地產沒有崩盤的話，大家的收入保持上漲的話，這個方向也沒錯。
但現在一切的前提都變了，3月份上海老破小爆火的時候，我的文章就有提到過，這其實是側面反映了中產真的沒錢了，或者說大家都不敢加杠桿了。
上海是這樣，深圳同樣如此，只是因為深圳有城中村拉低了租金，導致老破小的租金比不上上海，所以老破小成交也偏弱。
但是小戶型的新房但凡價格降下來，成交都不會差。
房地產的發展速度，已經遠遠甩開了居民收入增長，所以大家只能買得起小戶型或者降價的新房。
投資就是認知的變現，大的歷史事件，都會成為普通人交易獲利的籌碼，就看我們能不能看懂。如果要學習，跟上市場的，現在可以從3月份，買我的899年卡（一年40場閉門直播課，分析股，樓，金，美元四大類資產），4月1號開始以一個月100塊上漲，逐步上漲到1999年卡。
我本周閉門直播還會跟大家做進一步分析。
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