突發！254畝調規，海口江東的超級學校真的快來了！

今年2月，海南僑中和海口濱海九小兩大頂級學校要落子江東建分校的消息官宣后，不少人仍對這個強強組合的“超級學校”抱著觀望態度。

三個月過去后，今天海口市官方正式發布了《海口江東新區國際高教科研組團控制性詳細規劃》JDGJ-07-A03等地塊修改公示》。對應的地塊，正是海南僑中+濱海九小的江東校區。

也就是說，這個超級學校又有最新的消息傳出，調規之后就是開建，這個超級學校應該真的快來了！

這次的調整動作很大，直接將接近12萬方的居住用地調整成了中小學用地。具體來看，地塊修改主要涉及三個方面：

第一，居住用地變中小學用地。原JDGJ-07-A05地塊，面積119433平方米，原本是二類居住用地，此次部分用地性質修改為中小學用地及城鎮村道路用地。

同時，原JDGJ-08-A02地塊部分（21630平方米）由商務/商業混合用地修改為中小學用地；原JDGJ-07-A04、JDGJ-08-A03地塊也由公園綠地修改為中小學用地。

第二，道路取消，6個地塊整合為1個。將論證范圍內南北向支路取消，把原JDGJ-07-A03、A04、A05、JDGJ-08-A01、A02、A03等6個地塊及規劃支路，整合成了1個大地塊——JDGJ-07-A03。整合后，該地塊總面積達到169327平方米（約253.9畝），用地性質全部為中小學用地。

第三，規劃指標重新確定。原居住用地容積率為2.0，建筑限高36米。修規后，JDGJ-07-A03地塊指標確定為：容積率≤1.0，建筑密度≤30%，建筑限高≤30m，綠地率≥35%。

5月初小易就曾報道過這三個教育項目的建設參數：

濱海九小江東分校：用地面積38.2畝，建筑面積2.74萬㎡，建設30個班，今年9月開工，預計明年8月完工。

海口市濱海第九小學江東校區效果圖 圖源：自貿江東

海南華僑中學江東校區高中部：用地面積173.6畝，建筑面積11.07萬㎡，建設90個班，今年9月先行開工首開區30個班，明年8月完工。

海南華僑中學江東校區初中部：用地面積42.3畝，建筑面積3.57萬㎡，建設30個班，今年啟動前期工作。

把這三個學校的用地面積相加：38.2畝+173.6畝+42.3畝≈254畝。這個數字，與此次修規整合后的253.9畝中小學用地面積基本一致。也就是說，這253.9畝的超級大地塊，正是為濱海九小和海南僑中江東校區量身定制的。

不僅如此，這次調規還透露了更多配套細節。除了中小學陣容，調規中還出現了幼兒園的規劃——JDGJ-07-A01地塊規劃1處9班幼兒園，JDGJ-07-A05地塊規劃1處6班幼兒園。兩處共計15個班的幼兒園，加上前文提到的初中小學各30個班、高中90個班，從幼兒園到小學再到初高中，一站式全滿足。結合此前消息，這里共計規劃容納的學生規模將達到7300人。

同時，JDGJ-07-A05地塊還規劃了1處單元服務中心，包含300床養老設施、社區衛生服務中心、文化活動中心、社區服務中心、司法所、派出所、商場及菜市場（或生鮮超市）等全維生活配套。

從學校占地規模、涵蓋的教育階段，到未來規劃的招生規模，加上無縫銜接的生活配套，這里都是實打實的海口“超級學校”。

在這輪調整中，商業、綠地、居住用地都做出了讓步，但最讓人意外、也是最值得單獨拎出來說的，是那近12萬方的原居住用地直接變更為中小學用地。

江東新區實景 圖源：網易海南房產

算一筆最簡單的賬：這近12萬方的原居住用地，若按原規劃2.0的容積率建商品房，能蓋出近24萬平米的房子。按目前江東高教組團新房普遍2萬+/㎡的價格算，這是一筆相當可觀的土地出讓金和銷售回款。

但現在，這宗住宅地被抹掉，換成了不能直接賣錢的中小學用地，還需要投入巨額財政去建設。

這種魄力，換來的是高教組團教育矩陣的成型。目前，組團內已經集齊了海南中學江東校區、北師大附校、哈羅公學、寰島高中等一批頭部名校，如今九小和僑中地塊控規坐實，公辦、民辦、國際學校并存的格局已經全部落地。

頭部學校扎堆的同時，組團的居住格局也十分分明：一邊是江東·梧桐里、城發·江東仕家等政府指導價12000元/㎡（部分9500元/㎡）的安居房托底；

另一邊則是拉開梯度的商品房——新房價格普遍在20000元/㎡以上，同人樂府約22000元/㎡，萬華江東麓島約25000元/㎡；

二手房價格跨度較大，根據項目新老程度，大概在10000-35000元/㎡之間。

來源：貝殼找房

在這樣一個地價不菲、新房2萬+的板塊，官方這次調規，不僅抹掉了近12萬方能直接變現的居住用地，連同商業、公園綠地也一并騰挪，統統讓位給學校。這足以說明，在江東高教組團的規劃里，頂級教育配套的優先級被放在了最前面。

如今控規坐實，開建在即，江東新區的這個超級學校組合，真的快來了。