交付大考｜中海領(lǐng)邸·玖章：日光背后的三重落差

各位關(guān)注申度的鐵粉們，申度君終于如約為大家?guī)怼?15交付大考系列》的第一篇項(xiàng)目觀察稿了！

3月14日，申度君發(fā)表了申度綜合稿（點(diǎn)此查看），得到了眾多讀者的喜歡。截至4月14日，實(shí)時(shí)閱讀量突破了5.5萬(wàn)。也就是說，有5.5萬(wàn)的用戶閱讀了這篇文章，同時(shí)，它也為地產(chǎn)申度增加了3000多個(gè)粉絲！此處應(yīng)有掌聲，感謝大家的支持。申度君一定會(huì)持續(xù)為大家發(fā)聲！

315交付大考系列推出以后，在地產(chǎn)申度的后臺(tái)，申度君收到了很多粉絲投稿。在眾多開發(fā)商中，央企在行業(yè)中具備顯著實(shí)力，也更應(yīng)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任。所以，我們的第一篇，從中海地產(chǎn)開始。這家以“精工央企”形象著稱的航母級(jí)開發(fā)商，過去曾憑借新天地、真如等高端項(xiàng)目，在上海市場(chǎng)建立了不錯(cuò)的豪宅口碑，甚至多次創(chuàng)下過“日光盤”的佳績(jī)。

但是去年底以來，中海地產(chǎn)在上海的徐匯濱江項(xiàng)目，楊浦濱江項(xiàng)目，和普陀真如的新盤，卻頻頻傳出減配、交付維權(quán)、不實(shí)營(yíng)銷的聲音。

第一篇項(xiàng)目觀察稿，我們先把目光投向后臺(tái)粉絲投訴不少的項(xiàng)目中海領(lǐng)邸·玖章。申度編輯部的小編與業(yè)主聯(lián)絡(luò)、線上調(diào)查及實(shí)地踩盤中海領(lǐng)邸·玖章的交付現(xiàn)場(chǎng)，試圖還原真相。

01

維權(quán)風(fēng)波：裝修降標(biāo)

去年12月，進(jìn)入交付階段的中海領(lǐng)邸·玖章再次受到了大家的關(guān)注。

2024年11月，中海領(lǐng)邸·玖章曾因超過280%的認(rèn)籌率上演“日光”奇跡而備受關(guān)注。然而，這個(gè)均價(jià)13.2萬(wàn)/㎡的豪宅項(xiàng)目，在交付前陷入了維權(quán)風(fēng)波。

圖源人民網(wǎng)

2025年12月，中海領(lǐng)邸·玖章業(yè)主通過人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板正式投訴，反映實(shí)際交付的廚柜、入戶柜等品牌與樣板間展示的“豪華品牌”相去甚遠(yuǎn)，5000元/平米的裝標(biāo)疑似“貨不對(duì)板”。有業(yè)內(nèi)人士算了一筆賬，這種換牌操作，一套房子光櫥柜就可能省好幾萬(wàn)，整個(gè)小區(qū)500多戶，那會(huì)是一筆不小的費(fèi)用。

而徐匯區(qū)房管局隨后回應(yīng)稱，已要求開發(fā)企業(yè)根據(jù)相關(guān)建設(shè)規(guī)定及雙方合同約定執(zhí)行。有關(guān)部門的介入，也坐實(shí)了開發(fā)商的減配行為。

維權(quán)風(fēng)波以后，中海領(lǐng)邸·玖章的交付情況持續(xù)受到關(guān)注，315期間申度編輯部也陸續(xù)收到了一些業(yè)主的投訴。為此，申度君于4月8日探訪項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)。

02

地段硬傷：嗓音污染 配套進(jìn)展緩慢

過去2年，上海大部分項(xiàng)目并沒有嚴(yán)格執(zhí)行70%封頂后開始售賣，甚至很多項(xiàng)目出地面就開始售賣。像中海領(lǐng)邸·玖章這樣的網(wǎng)紅盤，很多購(gòu)房者去營(yíng)銷中心看一下房子，再去大工地上看一下，就買單了。

現(xiàn)在到交付階段，問題就出現(xiàn)了。

申度君在社交媒體看到，有業(yè)主吐槽中海領(lǐng)邸·玖章的地段硬傷。包括噪音，承諾的商業(yè)配套進(jìn)展，以及社區(qū)純粹性問題。4月8日下午，申度君去現(xiàn)場(chǎng)跑盤一探究竟。

來源：社交媒體用戶留言

1. 實(shí)測(cè)西側(cè)噪聲污染

中海領(lǐng)邸·玖章西臨龍吳路 - 龍漕路高架立交，更緊鄰 3 號(hào)線軌道。龍吳路作為城市主干道，重型貨車密集、車速快。

4月8日項(xiàng)目實(shí)景拍攝

申度君在中海領(lǐng)邸·玖章社區(qū)西側(cè)的路邊實(shí)測(cè)，噪音多維持在約60-70分貝，貨車集中通過時(shí)，噪音峰值可達(dá)約76分貝；此外社區(qū)的5、6 號(hào)樓西邊套距輕軌僅 90 余米，列車通行時(shí)震動(dòng)與噪音或直達(dá)室內(nèi)。

由于客觀條件限制，申度君無法進(jìn)入小區(qū)及西側(cè)房子內(nèi)部實(shí)測(cè)分貝情況。申度君也相信，業(yè)主在關(guān)窗后可以阻隔部分嗓音。但是業(yè)主入住后，每天開窗通風(fēng)的時(shí)間不會(huì)少，受噪音的干擾肯定會(huì)比較嚴(yán)重。這可能也是很多業(yè)主購(gòu)買時(shí)沒有認(rèn)真考量過的問題。

注：申度君手機(jī)實(shí)測(cè)數(shù)據(jù) 標(biāo)準(zhǔn)僅供參考，無法完全替代專業(yè)設(shè)備，左上角數(shù)值為截圖瞬間噪音測(cè)量值

（參考標(biāo)準(zhǔn)：≥70dB吵鬧、60dB一般、50較安靜）

2. 核心商業(yè)仍未全面啟動(dòng)

根據(jù)官方早前發(fā)布的消息，整個(gè)徐匯濱江數(shù)質(zhì)中心預(yù)計(jì)在2028年12月竣工。目前來看，浦江實(shí)驗(yàn)室即將竣工，部分寫字樓也啟動(dòng)了建設(shè)。

但是，開發(fā)商在營(yíng)銷階段重點(diǎn)宣傳的250米寫字樓地標(biāo)（規(guī)劃），以及區(qū)域核心配套——中海環(huán)宇城MAX（規(guī)劃中，暫定名），所在地塊至今無動(dòng)工跡象。

申度君在實(shí)地走訪中發(fā)現(xiàn)，未來擬定打造為商業(yè)及地標(biāo)寫字樓的區(qū)域內(nèi)，仍有建筑拆除工作尚未完成。

考慮到商業(yè)項(xiàng)目從動(dòng)工到開業(yè)通常需3-5年周期，而該商業(yè)配套目前仍處前期階段，能否如期落地存在不確定性。對(duì)于業(yè)主來說，新房交付后大型商業(yè)配套的跟進(jìn)，很可能需要漫長(zhǎng)的等待。

4月8日拍攝，商業(yè)配套實(shí)際建設(shè)進(jìn)度

03

社區(qū)短板：樓間距過密、

保障房高占比使圈層純粹性缺失

除去地段問題，申度君在4月8日的探盤中，針對(duì)整個(gè)小區(qū)走訪觀察。

1. 樓間距過密

實(shí)地考察中，申度君發(fā)現(xiàn)，中海領(lǐng)邸·玖章整個(gè)小區(qū)的樓棟排布密集，樓間距也較近，部分樓棟中低區(qū)采光被大幅遮擋；西側(cè)低區(qū)直面高架匝道，視覺壓抑感很強(qiáng)；最南側(cè)的3號(hào)樓，也被前方寫字樓（浦江實(shí)驗(yàn)室）擋得嚴(yán)嚴(yán)實(shí)實(shí)。

現(xiàn)場(chǎng)實(shí)拍

2. 保障房占比高達(dá)約22.6%

另?yè)?jù)業(yè)主反饋，中海領(lǐng)邸·玖章小區(qū)內(nèi)含有近125套保障房，約占總房源552戶的22.6%，且保障房與商品房無物理隔離，共用花園、架空層、兒童游樂區(qū)等所有配套。業(yè)主花費(fèi) 1300 萬(wàn) + 購(gòu)置商品房，未換來 “純粹改善” 體驗(yàn)，居住質(zhì)感與心理預(yù)期存在落差。更深遠(yuǎn)的影響，未來可能削弱社區(qū)的稀缺與高端屬性，進(jìn)而影響其在二手房市場(chǎng)的溢價(jià)能力與流動(dòng)性。

中海領(lǐng)邸·玖章社區(qū)平面圖

來源：社交媒體用戶留言

04

結(jié)語(yǔ)

一套均價(jià)13.2萬(wàn)/㎡、總價(jià)1000-2000萬(wàn)房子，對(duì)大多數(shù)家庭而言，承載的往往是一生的積蓄與對(duì)“一生住所”的期盼。然而，當(dāng)“日光”的熱潮與營(yíng)銷話術(shù)褪去，中海領(lǐng)邸·玖章在交付階段暴露的落差，讓這份沉重的托付顯得有些脆弱。

許多業(yè)主在購(gòu)買時(shí)，或許被項(xiàng)目的火熱和開發(fā)商的品牌光環(huán)所影響，未能冷靜審視潛在的噪音、配套、社區(qū)純粹性等問題。直至交付階段，裝修降標(biāo)、承諾跳票、居住環(huán)境與預(yù)期不符等問題集中浮現(xiàn)，才意識(shí)到?jīng)Q策時(shí)的信息不對(duì)稱與理性缺位。

面對(duì)現(xiàn)實(shí)，我們向中海領(lǐng)邸·玖章的業(yè)主建議：第一，團(tuán)結(jié)、理性地與開發(fā)商溝通協(xié)商，依據(jù)合同與事實(shí)，就裝修、配套、居住體驗(yàn)等方面的落差，爭(zhēng)取合理的解釋與最大程度的補(bǔ)救。集體的聲音往往更有力量。

與此同時(shí)，這一案例也為所有購(gòu)房者敲響警鐘：第二，在付出畢生積蓄之前，請(qǐng)務(wù)必回歸理性，做足功課。不要被“日光”“倒掛”等市場(chǎng)情緒裹挾，務(wù)必親自反復(fù)考察地塊現(xiàn)狀、周邊規(guī)劃、不利因素，并謹(jǐn)慎評(píng)估開發(fā)商的承諾兌現(xiàn)能力。房子是長(zhǎng)期使用的商品，任何短板在數(shù)十年居住中都會(huì)被無限放大。

更深層地看，要減少此類糾紛，需要制度的進(jìn)步。我們強(qiáng)烈呼吁：第三，相關(guān)部門進(jìn)一步優(yōu)化制度，考慮強(qiáng)制要求開發(fā)商在銷售階段，以更直觀、透明的方式（如實(shí)景模擬、不利因素公示）呈現(xiàn)項(xiàng)目周邊現(xiàn)狀與未來規(guī)劃；在銷售后至交付前，建立定期的工程進(jìn)度與質(zhì)量信息通報(bào)機(jī)制，保障業(yè)主的知情權(quán)與監(jiān)督權(quán)。

交付，是開發(fā)商對(duì)承諾的終極兌現(xiàn)，更是對(duì)千萬(wàn)個(gè)家庭未來生活的開啟。我們期望，每一次交付都不再是“大考”，而是“心安”。申度君也將繼續(xù)以客觀的視角，記錄市場(chǎng)，守護(hù)期待。