安置房竟有隱藏抵押，法院實質(zhì)化解19戶居民安居難題

第279期

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住了二十多年的動遷安置房，想辦產(chǎn)權(quán)證時才發(fā)現(xiàn)房子早就被抵押了，而當(dāng)年的抵押人已吊銷營業(yè)執(zhí)照、抵押權(quán)也幾經(jīng)轉(zhuǎn)手——這一難題，該如何破解？

近日，上海市第一中級人民法院（以下簡稱上海一中院）行政庭深入踐行府院聯(lián)動機(jī)制，歷時近一年，成功協(xié)調(diào)化解了曹某、郭某訴某區(qū)建設(shè)和管理委員會（以下簡稱某區(qū)建管委）、南某動拆遷有限公司（以下簡稱南某公司）房屋拆遷補(bǔ)償合同糾紛上訴案，一攬子解決了涉及19戶居民的同類問題。

1998年11月，曹某、郭某與某區(qū)建管委、南某公司簽訂《房屋拆遷安置協(xié)議》，約定拆除其私房后，以某處公房進(jìn)行安置。簽約入住多年后，二人準(zhǔn)備購買產(chǎn)權(quán)、辦理產(chǎn)權(quán)證明時，意外發(fā)現(xiàn)這套居住了多年的安置房，早在簽約之前就已被人設(shè)定了抵押登記。

追根溯源，該房屋在拆遷安置之前，產(chǎn)權(quán)原屬集體所有制企業(yè)大某公司所有。大某公司因自身經(jīng)營所需，以該房屋向某銀行設(shè)立抵押。此后，該房屋被用于安置曹某、郭某，而作為被拆遷人的曹某、郭某對此毫不知情，某區(qū)建管委、南某公司從未履行告知義務(wù)。這意味著，曹某、郭某若想取得完整產(chǎn)權(quán)，必須先自掏腰包滌除這筆本不應(yīng)由他們承擔(dān)的抵押債務(wù)。更棘手的是，大某公司因長期未年檢，已于2002年被吊銷營業(yè)執(zhí)照；某銀行也因無法實現(xiàn)債權(quán)，早已將包括涉案房屋在內(nèi)的整幢住宅樓19戶房屋抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓給了民營企業(yè)文某公司。這一歷經(jīng)多次流轉(zhuǎn)的抵押權(quán)，給居民帶來了持續(xù)的隱患——即使他們滌除了抵押，面對一家已吊銷的企業(yè)，追償損失也幾乎無從談起。

更令人憂心的是，這并非個案。案涉房屋所在的兩幢樓共24戶居民中，有19戶面臨相同的困境。多年來，19戶居民持續(xù)反映問題，但因抵押權(quán)的滌除涉及原拆遷單位、行政機(jī)關(guān)、現(xiàn)抵押權(quán)人多方主體，單靠居民個人難以協(xié)調(diào)，單個部門也無法獨(dú)立解決，矛盾一直未能根本化解。2023年8月，曹某、郭某向人民法院提起訴訟，請求判決某區(qū)建管委、南某公司滌除涉案房屋上的抵押登記。一審法院審理后認(rèn)為，安置時居民選擇的是使用權(quán)房屋，抵押權(quán)雖客觀存在，但尚未對居民居住造成實際妨礙，故判決駁回訴請。二人不服，上訴至上海一中院。

二審審理中

合議庭沒有止步于表面的“不影響使用”判斷。承辦人通過細(xì)致閱卷、多次聯(lián)系雙方當(dāng)事人，調(diào)取抵押登記原始檔案、拆遷協(xié)議存檔件及多年信訪記錄，精準(zhǔn)鎖定了矛盾核心：某區(qū)建管委、南某公司對抵押事實“應(yīng)知卻未告知”，存在明顯履約瑕疵。

合議庭深入研判后認(rèn)為，盡管當(dāng)前抵押權(quán)尚未影響居民的實質(zhì)居住使用，但該產(chǎn)權(quán)受限問題自居民入住之前便已存在，且歷經(jīng)多次轉(zhuǎn)讓，法律關(guān)系錯綜復(fù)雜。若現(xiàn)抵押權(quán)人文某公司日后主張抵押權(quán)變現(xiàn)，涉案房屋極有可能面臨被查封、拍賣的風(fēng)險，居民生活將受到極大影響。若僅圍繞案件事實與法律適用進(jìn)行審理，固然可以快速結(jié)案，但居民真正關(guān)心的產(chǎn)權(quán)安全問題并未得到解決，矛盾仍將延續(xù)。

為從根源上化解糾紛，行政庭多次赴某區(qū)建管委，聯(lián)合區(qū)信訪辦、區(qū)司法局召開專題協(xié)調(diào)會。會上，各方圍繞“如何平衡行政協(xié)議履約責(zé)任與企業(yè)義務(wù)”“怎樣構(gòu)建可操作的解除抵押資金分擔(dān)機(jī)制”“如何保障19戶居民權(quán)益統(tǒng)一”等核心問題深入研討，明確了行政機(jī)關(guān)應(yīng)承擔(dān)的主導(dǎo)責(zé)任，也壓實了企業(yè)配合解除抵押的義務(wù)，為后續(xù)協(xié)商規(guī)劃出清晰方向。

在凝聚共識的基礎(chǔ)上，合議庭多次組織某區(qū)建管委、南某公司及抵押權(quán)人文某公司開展線下協(xié)商。法官結(jié)合相關(guān)法律規(guī)定和類案經(jīng)驗，引導(dǎo)各方換位思考。合議庭還適時向某區(qū)建管委發(fā)送《行政爭議協(xié)調(diào)化解函》，提出具體推進(jìn)建議，督促加快化解進(jìn)程。

經(jīng)過多輪深入溝通，涉案各方最終達(dá)成和解框架：某區(qū)建管委牽頭制定補(bǔ)償方案，南某公司自愿承擔(dān)部分協(xié)調(diào)成本，文某公司明確同意配合辦理抵押注銷登記手續(xù)。南某公司與文某公司在法院簽訂和解協(xié)議，明確解除抵押金額、時限及后續(xù)權(quán)益保障條款。曹某、郭某訴求得以實現(xiàn)，承諾自愿撤回起訴及上訴，其他18戶居民相關(guān)問題亦參照上述方案同步妥善解決。至此，這起糾紛，最終在法官的專業(yè)擔(dān)當(dāng)與不懈努力下得以實質(zhì)化解。

本案二審承辦法官陸宇鷹表示，房屋拆遷安置既關(guān)乎群眾“住有所居”的基本生存權(quán)，也關(guān)乎其“居有所安”的財產(chǎn)安全感。行政機(jī)關(guān)和拆遷單位在履行安置協(xié)議時，所提供的房屋應(yīng)確保產(chǎn)權(quán)清晰、無權(quán)利瑕疵——這是基于契約精神和誠實信用原則的應(yīng)盡之責(zé)。將已設(shè)立抵押的房屋用于安置，且在長達(dá)二十余年的時間里未主動告知、未主動解決，不僅讓居民長期背負(fù)著隱形的財產(chǎn)風(fēng)險，也損害了行政協(xié)議的公信力。

面對此類交疊著歷史沿革、行政履約與多重民事關(guān)系的“骨頭案”，必須跳出傳統(tǒng)的就案辦案思維，秉持“如我在訴”的理念，跨前一步，主動破解群眾的急難愁盼。行政爭議的實質(zhì)化解，離不開府院聯(lián)動機(jī)制的有效發(fā)揮。上海一中院主動聯(lián)合行政機(jī)關(guān)、信訪、司法等相關(guān)部門，搭建溝通協(xié)商平臺，深挖問題根源，明確各方責(zé)任，推動形成解紛合力。

本案沒有局限于單個案件的審理，而是以點(diǎn)帶面，關(guān)注到19戶居民的同類訴求，通過府院聯(lián)動專題研討、多輪協(xié)商，推動各方達(dá)成一致和解方案，既解決了個案糾紛，也一攬子化解了其余居民同類問題，真正實現(xiàn)了案結(jié)事了人和。這也提醒我們，行政爭議實質(zhì)化解，既要守住法律底線，依法厘清各方權(quán)利義務(wù)，也要注重協(xié)同發(fā)力，用務(wù)實、高效的方式解決群眾實際困難，切實維護(hù)群眾的合法權(quán)益和社會和諧穩(wěn)定。

文：周易彪

值班編輯：卜玉