“小巨人”房企崩塌??從千億夢(mèng)到一地雞毛

2026年的杭州，初夏的風(fēng)里少了些往日的喧囂，矗立在錢(qián)江新城的地標(biāo)寫(xiě)字樓，玻璃幕墻依舊光鮮，但里面的故事已換了主角。對(duì)于很多浙江業(yè)主來(lái)說(shuō)，德信、祥生、金誠(chéng)這三個(gè)名字，曾是財(cái)富、實(shí)力和驕傲的代名詞，但如今卻成了茶余飯后令人唏噓的警示牌。

三家曾經(jīng)風(fēng)光無(wú)限的開(kāi)發(fā)商，一家是港股上市的房企黑馬，一家是號(hào)稱(chēng)“諸暨半城”的老牌巨頭，還有一家是玩轉(zhuǎn)PPP概念的地產(chǎn)明星。三家中大型開(kāi)發(fā)商的結(jié)局有著驚人的一致性：創(chuàng)始人破產(chǎn)、公司退市、資產(chǎn)被拍賣(mài)。網(wǎng)友不禁要問(wèn)：到底是時(shí)代拋棄了“小巨人”房企？還是“小巨人”房企迷失了方向？

德信中國(guó)錯(cuò)把運(yùn)氣當(dāng)實(shí)力的“陪跑員”。老板胡一平的故事，很像一個(gè)老實(shí)人突然中了彩票，之后一發(fā)不可收拾。1995年，他從德清起家，德信地產(chǎn)靠“杭派精工”的口碑，在浙江本土做得風(fēng)生水起，那時(shí)的德信令業(yè)主尊敬，房子蓋得扎實(shí)，“口碑效應(yīng)”強(qiáng)勢(shì)。

轉(zhuǎn)折點(diǎn)出現(xiàn)在2019年。德信成功登陸港交所，胡一平手里有了錢(qián)，眼里有了光，立馬喊出了“三年千億”的口號(hào)。好比一個(gè)習(xí)慣了開(kāi)家用轎車(chē)的司機(jī)，突然借了一筆巨款，買(mǎi)了一輛F1賽車(chē)，油門(mén)踩到底，非要和法拉利飆車(chē)。2020年，德信在溫州、寧波瘋狂拿地，在成都搶高價(jià)地，那時(shí)的樓市處在高位，風(fēng)口還在，胡一平“追風(fēng)”，以為債務(wù)不會(huì)“找上門(mén)”。

2022年，房地產(chǎn)行業(yè)寒潮突至，德信的銷(xiāo)售額腰斬，一筆利率接近10%的美元債成了壓垮駱駝的最后一根稻草，2026年，胡一平在英屬維爾京群島被裁定破產(chǎn)。德信的悲劇在于“錯(cuò)配”，錯(cuò)把過(guò)去的順風(fēng)順?biāo)?dāng)成了自己無(wú)往不利的經(jīng)營(yíng)能力，在需穩(wěn)健時(shí)激進(jìn)，在需收縮時(shí)擴(kuò)張，最后落得“竹籃打水一場(chǎng)空”。

祥生控股成了一部“瘋狂內(nèi)卷”的機(jī)器。其創(chuàng)始人陳國(guó)祥從村支書(shū)轉(zhuǎn)型做地產(chǎn)，起點(diǎn)不高，但他提出了一個(gè)著名的“36781”模式：3個(gè)月動(dòng)工、6個(gè)月開(kāi)盤(pán)，其中的邏輯很簡(jiǎn)單：快進(jìn)快出，用速度換空間。近乎瘋狂的高周轉(zhuǎn)，祥生的銷(xiāo)售額從百億沖上千億，陳老板因此被稱(chēng)為“諸暨半城”。

在房?jī)r(jià)只漲不跌的時(shí)期，高周轉(zhuǎn)模式是印鈔機(jī)，但一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)停滯，這一嫫式就成了自爆裝置，在高周轉(zhuǎn)模式的背后，最高達(dá)1380%的凈負(fù)債率。2022年，購(gòu)房者開(kāi)始觀望，房子賣(mài)不動(dòng)，祥生的資金鏈瞬間斷裂。2023年，陳國(guó)祥因病去世，猶如一艘失去了掌舵人的巨輪，在風(fēng)浪中沉沒(méi)，靠高杠桿撬動(dòng)的千億帝國(guó)垮塌。

金誠(chéng)集團(tuán)披著PPP外衣，一家時(shí)髦而危險(xiǎn)的公司，老板韋杰頭腦靈活，覺(jué)得做實(shí)業(yè)太慢，盯上了當(dāng)時(shí)火熱的PPP或政府與社會(huì)資本合作模式。貼上“特色小鎮(zhèn)”的標(biāo)簽，號(hào)稱(chēng)手握5700億訂單，聽(tīng)著讓人驚奇，金誠(chéng)訂單額比很多地級(jí)市的GDP還高。

金誠(chéng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)搞集資，發(fā)行私募基金，承諾7%-12%的高息，吸引了一萬(wàn)多普通投資者，典型的“借新還舊”：用后來(lái)投資者的本錢(qián)，還前面投資者的利息。只要資金鏈不斷，就是“明星企業(yè)”；一旦資金鏈斷，就是“非法集資”。2018年，監(jiān)管層開(kāi)始查私募，“借新還舊”模式立馬原形畢露，金誠(chéng)非法集資450億，留下198億的窟窿。

金誠(chéng)的崩塌不是經(jīng)營(yíng)不善，而是爛在根上，只想把概念炒起來(lái)，然后收割離場(chǎng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)潮漲潮落，在正向“凡口效應(yīng)”或“漲潮效應(yīng)”時(shí)，免不了非理性的盲目投資；在反向“風(fēng)口效應(yīng)”或“潮落效應(yīng)”時(shí)，少不了理性的選擇性投資。房地產(chǎn)行業(yè)的“潮起效應(yīng)”和“潮落效應(yīng)”說(shuō)到底是新經(jīng)濟(jì)哲的“周期效應(yīng)”。

胡一平的豪宅被拍賣(mài)，陳國(guó)祥的“半座城”易主，韋杰的“小鎮(zhèn)”夢(mèng)碎，三場(chǎng)房地產(chǎn)“大戲”給所有商人和投資者上了一堂昂貴的大課。在商人世界里，沒(méi)有穩(wěn)賺不賠的生意，只有精打細(xì)算的經(jīng)營(yíng)。開(kāi)辦公司或投資理財(cái)，慢一點(diǎn)，穩(wěn)一點(diǎn)，看準(zhǔn)下手才是大智慧，留得青山在，不怕沒(méi)柴燒。

首先得警惕“高增長(zhǎng)”誘惑。德信和祥生追求“千億”，金誠(chéng)夢(mèng)想5700億，商人在投資時(shí)容易被那些增長(zhǎng)率極高的項(xiàng)目吸引，覺(jué)得“錯(cuò)過(guò)就是過(guò)錯(cuò)”。三家浙派房企沒(méi)落的結(jié)局說(shuō)明：不符合商業(yè)邏輯的高速擴(kuò)張，往往掩蓋了現(xiàn)金流的不足，真正的穩(wěn)健不是跑得快，而是走得遠(yuǎn)。

其次得看懂“資金去向”。“散戶(hù)”只盯著金誠(chéng)光鮮的“PPP”概念，沒(méi)人去查那5700億到底有沒(méi)有落地，這些錢(qián)去哪兒了？去了實(shí)體項(xiàng)目或進(jìn)了關(guān)聯(lián)交易者的口袋。“光環(huán)效應(yīng)”刺傷眼，盡管祥生有“諸暨半城”的口碑，德信有“杭派精工”的招牌，金誠(chéng)有“地方背書(shū)”的背景，但人們?cè)谧鐾顿Y決策時(shí)，不能被情緒價(jià)值左右，回歸到基礎(chǔ)性的財(cái)務(wù)報(bào)表和現(xiàn)金流的分析上。