鳳崗傳奇丨一線

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“前有昆山，后有鳳崗。”

——吳曉波

文 /巴九靈（微信公眾號：吳曉波頻道）

2015年，“內衣大王”鄭耀南給他的EMBA同學余安定打了個電話，邀請他到東莞的鳳崗鎮考察。

余安定效力的天安數碼集團，1990年在深圳成立，是國內產業園開發的先行者，其遍布全國的23座產業園，培育的上市公司目前超過100家。鄭耀南邀約，意在推動天安數碼城落地鳳崗。

深圳龍崗天安數碼城

在此之前，這家開發商對于是否要在鳳崗建園存在著分歧。反對者的理由，用余安定的話來講，就是此地“燈下黑”，離深圳太近容易被虹吸資源。

鄭耀南對他說：這個地方是可以的，我帶你再來看一眼。

余安定回憶說，之前他“沒有正眼看過”鳳崗，但那次認真考察后，“我當時就認定，這地方沒有理由發展不起來。”他拍著胸脯跟領導說，賺不到錢，就把我的人頭拉走。

2016年2月，鳳崗的天安數碼城開工。

特例

余安定從事產業園地產開發已有30余年，如今擔任鳳崗天安數碼城的總經理兼董事。在他看來，傳統產業園普遍屬于長周期、慢周轉行業，重資產投入、產業導入慢，正常開發節奏平緩，一般每年開發體量僅有五六萬平方米，一個園區開發周期動輒十年以上。大規模一次性開發極易失敗。

但鳳崗項目很特殊。

鳳崗天安數碼城項目一期，原本采用穩妥的分組團開發模式，循序漸進建設。但到二期時，余安定決定一次性完成百萬方體量建設，僅地上建筑面積就達七十余萬平方米，項目總投入高達60億元。

如此激進的開發方式，在集團內部引發巨大爭議，不少管理層擔憂資金風險，害怕項目失敗拖累公司。此時余安定立下了極端的軍令狀：“如果項目不成功，我就從園區最高的那棟樓上跳下來。”

2019年，鄭耀南將他的都市麗人公司總部搬進了鳳崗天安數碼城。都市麗人30億元的產值和2890萬的納稅額，在這座產業園內排名第一。

1995年，20歲的福建古田男青年鄭耀南，揣著500塊錢到深圳闖蕩，在沃爾瑪當保安。鄭耀南在站崗的縫隙中，將這個外資零售巨頭當成了自己的商學院，他觀察和記錄著零售賣場的貨架陳列、商品流轉和供應鏈。

3年后，他在深圳創辦了主打平價路線的內衣品牌都市麗人。2014年，公司在港股上市，成為“中國內衣第一股”。

工商數據顯示，在上市主體都市麗人之外，鄭耀南早在2011年就成立了一家產業開發公司，后來公司改名為廣東正基創新產業園發展有限公司，以都市麗人貼身衣物產業鏈為引導，專注于智慧園區項目投資及物業管理。正是依托這家公司，鄭耀南將“貼身衣物的一站式購物”理念，延展出了以制造、零售為主導，設計開發、供應鏈管理、新型工業服務聚合式產業鏈/群開發模式。

從2017年開始，他在鳳崗先后建立了都市智谷、都市慧谷和都市云創谷三座產業園。

鄭耀南牽線搭橋的本領極高。

據說，正是通過他的引薦和介紹，電商巨頭京東也相中了鳳崗。2019年，占地面積564畝、建筑體量達到180萬平方米的大型工業園區京東智谷也正式開工建設。

京東智谷園區

京東智谷產業園背后的運營方是廣東京東都市智能產業創新發展有限公司，它以10.6億的價格獲得了地塊。而該公司的控股股東是宿遷京東新榮信息科技有限公司，持股55%；第二大股東，就是鄭耀南旗下的公司。鄭耀南還是京東智谷的企業法人。

京東智谷項目一共分三期，從建設到整體落成歷時六年。目前一期入駐率高達99%，二期入駐率達90%，作為最晚啟動建設的三期，目前入駐率也已突破八成。

余安定分析，因為鳳崗具備獨特的土壤和區位優勢，能快速聚集企業、回籠資金。不管是天安還是京東，都在這里實現了快速開發。這種產業園快周轉模式只適合鳳崗，換做別的地方，這種開發模式根本無法復制。

鳳崗位于東莞的東南部，但它的地理位置又很特殊，東、南、西三面被深圳包圍。從地圖上來看，鳳崗猶如一顆心臟，或者一顆鉆石，嵌入深圳的腹地，因此常被稱為“深圳里的鳳崗”??。

圖源：南方Plus客戶端

余安定覺得，鳳崗既能依托東莞的制造業基礎與低成本優勢，又可緊密承接深圳人才、科創與金融資源，深莞兩地產業優勢高度互補。鳳崗天安數碼城一期建成后，通過調研入駐企業，他又有了更堅定的判斷：深圳的產業外溢已勢不可擋，而鳳崗是承接這股流量的蓄水池。

這種“身在東莞、心在深圳”的區位錯位，也形成了獨特景觀：幾個產業園售樓處的地圖上，鳳崗與深圳的版圖融合在一起，仿佛它就是深圳的領地；在京東智谷的產業園車庫里，10臺車中有6臺掛著深圳粵B牌照；各大園區內，80%以上的企業都來自深圳。

北京聯東的產業園項目聯東U谷正在建設，主體建筑被密密麻麻的綠色安全網與腳手架包裹。招商中心的員工，指著沙盤上一半的樓盤模型說，目前已經跟企業簽訂了合作協議，大部分來自深圳。已確定入駐的企業里，有一家主營大數據散熱配件，為DeepSeek提供配套散熱產品。

轉移

鄭耀南的都市麗人本身就是深圳產業外溢的一個典型案例。

都市麗人早期扎根深圳，是在深圳本土成長起來的服裝企業。2009年，它將總部搬遷至東莞鳳崗，地址就在曾倒閉的黃河家具廠廠區，后續又遷入鳳崗天安數碼城。

那年正值全球金融危機，鄭耀南考察全國市場后表示：“我發現國內市場并沒有受到太大影響。但是收購成本降低了，于是我只用一半的價錢買下廠房，還收購了幾家生產企業。”他說，“金融危機這年是我投資力度最大的一年。”

其實鄭耀南也是在響應深圳“騰籠換鳥”的產業號召。2009年，持續推進產業結構優化調整的深圳，出臺了《深圳市促進產業有序轉移行動方案（試行）（2009-2012年）》，力求實現產業承接地與轉出地互利共贏，推進區域協調發展。

圖源：深圳市人民政府

深圳面積僅有上海的三分之一、北京的八分之一，土地資源緊張，生產要素成本持續攀升。正如任正非所言：“深圳房地產太多了，沒有大塊的工業用地了。大家知道大工業的發展，每一個公司都需要一定的發展空間。”

近些年，深圳制造業外遷一直是熱門話題。深圳每一次制造業結構調整與產業升級，都會帶動部分制造業向外遷移。

東莞地理位置優越、產業配套齊全、綜合成本較低，自然成為企業外遷的重要落腳點。2014年，華為終端落地東莞松山湖；次年，大疆也敲定在松山湖建設總部。據不完全統計，2014年至2016年，東莞全市共引進深圳企業項目604宗。

深圳賽迪方略2022年發布的《深圳市制造業遷移全景報告》顯示，珠三角地區是深圳制造業企業外遷的主要承接地；其中整體遷移的企業中，81.4%遷往中山、東莞、廣州三市；局部遷移的企業中，87%遷往東莞、惠州、珠海三市。

圖源：中國高新技術產業導報

2021年，京東智谷迎來001號業主，盛固特五金制品有限公司，這家企業的核心業務，就是生產螺絲。

創始人翁繼武生于浙江，是個80后。2003年，他因高考考場意外流鼻血，英語近乎零分，最終就讀專科院校。畢業至今，他打螺絲23年。

前6年，他在一家臺資螺絲廠積累行業經驗，隨后拿出全部積蓄，在深圳創辦盛固特五金，在緊固件賽道上體驗創業的刺激。壓力過大時，他會脫發，也曾徒步攀登廣東幾乎所有高山排解郁悶。

深圳機場、港珠澳大橋等地標項目的螺絲一大部分出自該公司，其螺絲產品SKU達6萬個，合作供應商超數百家。

在翁繼武看來，打螺絲的聲響堪比貨幣落地的聲音，“聽聲音，‘咯噔’一下一分錢，‘咯噔’一下一毛錢，人就有了干勁。”

翁繼武搬遷至鳳崗，經過多重考量。2018年后，他計劃擴張企業版圖，但在轉型升級中的深圳，他很難購買到適配的場地空間。公司原址距離京東智谷僅6.9公里，搬遷后員工通勤幾乎不受影響。

他仔細權衡過成本：單看廠房單價，京東智谷定價偏高；同等預算雖能在其他區域拿下更大廠房，卻要承擔團隊重建、人員培訓等隱性成本。

圖源：受訪者提供

沃萊特也是較早入駐京東智谷的企業。

公司創始人桑顯紅，因高考兩分之差無緣大學，家中無力承擔復讀費用。1995年8月，這位湖南農村姑娘南下深圳，進入電子廠擔任質檢工人。此后十余年間，她一邊自學提升能力，一邊先后在多家內資、外資電子企業歷練，積累行業經驗與人脈資源。

創業源于現實所迫。她因懷孕離職，恰逢母親重病，積蓄消耗殆盡，當時手頭僅剩3.5萬元，連孩子奶粉錢都難以籌措。為緩解家庭經濟壓力，2005年，桑顯紅踏上創業之路。

公司最初從事電子元器件小額貿易，后續切入藍牙音頻賽道，如今已是為耳機、麥克風等音頻產品提供解決方案的服務商，合作客戶涵蓋眾多知名大牌，去年獲評國家專精特新“小巨人”企業。

2016年是公司發展轉折點。彼時桑顯紅接到一筆2000萬元的訂單，因資金短缺，她抵押自有房產，加上公司其他幾位員工亦挺身而出抵押房產籌集資金，順利完成訂單履約。“那張訂單搞完后，公司有了大進步。”

2020年，公司一名供應商入駐京東智谷，邀請桑顯紅參觀考察。她實地看過一次，便敲定購置廠房，將深圳生產工廠遷至園區。

她表示，供應商同園入駐，上下游配套距離更近，生產交付效率大幅提升；此外，深圳廠房租金高昂，在鳳崗購置廠房，可將租金轉化為月供，且園區提供貸款扶持，她僅用三成首付便拿下廠房。

圖源：受訪者提供

2019年，冠百科技（集團）有限公司創始人馬超為企業選址，原本已與鳳崗天安數碼城敲定合作，簽約前夕，他被剛開工的京東智谷吸引，看過項目沙盤后當即決定購置16層樓宇。當時該樓層已售出，園區方主動協調，最終促成這筆交易。

他的選擇與企業發展定位密切相關。

1995年，馬超離開河南信陽老家，南下深圳打拼。第一份工作從事演藝經紀，負責藝人演出統籌；非典過后，轉入營銷推廣領域，長期為家電企業提供銷售服務，深耕電商、流量、帶貨等賽道。他十分看重京東的品牌賦能：“我們想要打造自有品牌，所以愿意和行業龍頭共處發展。”

2015年，馬超就已將部分業務遷至鳳崗，“深圳城市擁擠、交通擁堵，經營成本偏高”。此前，他已為公司股東在鳳崗購置住房。多年租房創業的糟糕經歷，讓他深受隨意漲租、房東管控的制約，經營十分被動。他坦言，企業下定決心購置自有物業，只為“逃離房東”。

圖源：受訪者提供

模式

余安定還記得，鳳崗的天安數碼城初期主要有兩大難題。

一是地處東莞鳳崗，在深圳人尤其是年輕人心中位置偏遠、心理落差大，企業招聘與高管安置阻力明顯；二是深莞政策、薪資、社保、醫療等配套存在差異，企業與員工易產生落差感。

園區建設初期，周邊還是一片荒野，只有幾棟新建樓宇。運營方向企業描繪未來發展藍圖的同時，還得一點一滴的解決企業遇到的問題。

“中間克服了許許多多的困難。”余安定說，園區運營需一點一滴解決企業實際難題。

企業入駐企業反映的小件物流成本高、收貨難問題，園區就去對接物流企業，以優惠條件引入設點。吃飯、休閑是個大事，園區得加快布局餐飲、便利店、健身房等設施。員工住宿困難，園區就要統一承包改造周邊民房，平價提供員工住宿。子女上學的問題，也需要園區去協助。

企業主搬完新家，也得面對、適應新的環境。

馬超2015年將部分業務從深圳搬到鳳崗后，100人的團隊，走了將近50人，“不少員工選擇離開，主要是受家庭因素影響，生活成本與預期不符，尤其是有孩子的員工，更要考慮子女教育問題。”

作為第一個入駐京東智谷的企業家，翁繼武說，剛進入園區時，周邊配套尚未完善，道路坑洼、商業空白，他和員工連續數月靠泡面解決就餐。創業初期條件艱苦，他就給員工加工資。

沃萊特2022年搬入京東智谷，起初員工不愿意過來，桑顯紅開出“東莞上班、深圳社保、深圳工資”的條件，還比深圳多一項福利：包住。

京東智谷人才公寓

這幾年，園區的配套設施逐步完善，翁繼武說，變化“天翻地覆”。馬超、翁繼武、桑顯紅都提到了物業的高效，以及園區的賦能，比如為企業搭建資源對接、交流的平臺。

交通狀況也在改善。一篇報道稱，目前鳳崗與深圳已有17條互通道路、12條常規跨市公交專線，在建的深惠城際通車后，25分鐘直達深圳前海；深圳地鐵10號線東延段也在推進。

“企業的任何痛點，都是我們努力的方向。”京東智谷執行總裁魏強說。

魏強2019年加入京東智谷，隨后就遇上疫情反復與國際局勢動蕩，園內一些企業的訂單、回款都受到了影響。他信奉“雙手沾泥，一定要親臨第一線”的原則，貼身服務入駐企業。

一家做小型音響的企業，年營收1億卻沒有logo。魏強的團隊就幫他梳理品牌VI、設計logo。魏強跟主營深海貝殼工藝品的老板交流，并幫助對方申請非遺認證、提升定價策略，“原來賣10塊，來到這個園區可以喊到12塊”。公司營業額一年增長1.25倍，“跑到我辦公室直掉眼淚”。

到年底，京東智谷的常有人口將達到5萬人。5月初，魏強統計了園區的交通狀況，日均車流量達17000輛。他說，面對龐大的人流量與車流量，園區仍需不斷打磨管理細節。

魏強與余安定一樣，都是地產界的老兵，兩者的區別是魏強從住宅、商業、購物中心轉型到產業園，而余安定一直在產業園地產的開發。

在二人看來，中國的產業園在功能方面經過四次變遷。

余安定以天安數碼城為例，進行劃分：第一代產業園就是“三來一補”的標準廠房；第二代就是通信基礎設施的升級；第三代是“2.5代工業產品”，外形像寫字樓、內部可生產研發。第四代是當下的產城融合。

傳統園區100%考慮企業生產需求，2.5代產品有30%到40%的精力去考慮人的需求，未來的園區則需要拿出70%到80%的精力去思考"怎么讓人留得住、活得好、開心舒服"。

魏強的分類也很直接，第一代是鐵皮房，第二代是鋼混老舊園區，第三代是初步智能化但配套不足的園區，京東智谷則屬于第四代，集智能化、現代化空間、信息化管理于一體的工業4.0版本。

置身鳳崗，更能觀感受到新與舊的差異。

天安數碼城、京東智谷、都市慧谷等新式園區，外立面采用玻璃幕墻設計，樓宇風格貼近寫字樓風格，內部商業、住宅生活配套齊全，就像一個消費生活圈。

這些園區主打的是新經濟、智能制造等新產業。入駐京東智谷的企業，多與智能制造、低空經濟、半導體芯片、電商有關，其園區涵蓋廠房、寫字樓及獨棟總部樓等業態。園區還鼓勵業主利用獨棟總部的樓頂，種植蔬菜。

而僅相隔數條街道，便能看到一些低矮的老舊廠房，有的人去樓空，它們大概就是改革開放初期，鳳崗承接外來產業、發展三來一補產業留下的時代印記。

鳳崗的老廠房

螞蟻

4月份，吳老師到鳳崗調研后，生出“前有昆山，后有鳳崗”的感慨。

昆山靠近上海，是上海產業外溢的核心承接地。在上世紀八九十年代，昆山人在上海虹橋機場蹲點，將外資商人一車車地“截胡”到昆山，就是靠這種方法，諸多項目開始在昆山落地。昆山后來成為“天下第一縣”，多年霸占百強縣首位。

而鳳崗“搶”企業的辦法又比當年的昆山要高級很多。它是筑巢引鳳，通過建設一些高水準的工業園區，以吸引從深圳外溢出的制造產能。

產業園正在拉動經濟的發展。

近10年里，鳳崗在“全國百強鎮”排名，從2015年的46位，上升到去年的第15位。天安數碼城與京東智谷所在的雁田村，村組兩級總資產突破百億，成為東莞首個“百億村”。京東智谷的股東還包括雁田村集體，它占了10%股權。

不過，正如吳老師所觀察到的那樣，這10年鳳崗沒有搶到華為、富士康這樣的大巨頭，也沒有搶到風口上的那些“當紅炸子雞”，它搶到了數千家“螞蟻雄兵”，并以新型工業園區的方式將之聚集和生根。

吳老師在鳳崗調研

翁繼武會利用他的螺絲體系，研判產業興衰。

深圳通訊產業集聚，組合螺絲需求量龐大；順德、中山小家電產業發達，201型號小型螺絲消耗量大；鈦合金螺絲需求集中區域，國防科技產業實力雄厚；雙頭螺桿用量偏高的區域，船舶制造產業興盛。

螺絲行業的景氣度，也是實體經濟最真實的晴雨表。一旦螺絲行業經營遇冷，各類工業企業的經營指標自然難言樂觀，PPI等宏觀經濟數據，也能從螺絲行業行情中窺見端倪，“螺絲不行，這個門類就不行。”近期，他從銷量數據中捕捉到信號：通訊、新能源、船舶制造等領域訂單全面回暖。

目前，翁繼武暫未搭上機器人產業風口。在他看來，多數機器人產品處于試驗、量產初期，配件規格繁雜、調整頻繁，打樣成本高，小額訂單難以覆蓋生產成本。但他不能放棄，害怕錯失行業紅利。

桑顯紅交完京東智谷廠房定金的那天，特意看了一下員工人數，一共93人。但搬到園區后的這3年，公司員工激增到1200人。她的事業越來越大，公司的一份宣傳資料顯示，2020年收入2.8億元，到了2025年就飆升到11億元。

京東智谷園區的招聘欄

擴張也伴隨著挑戰，她之前奉行的以“情與錢”為核心的管理模式，已經無法適配當前的發展需求。

她從大公司挖人，最高開出600萬年薪。財務出現1400萬元退稅逾期未申報的失誤，HR在核心人才引進與挽留上明顯滯后，都讓她深刻意識到必須升級管理體系。

她從達利歐、馬斯克、稻盛和夫的圖書中尋找啟示。訪談中，她多次提及家庭：2017年，她與丈夫婚姻瀕臨破裂，稻盛和夫的著作幫助她修復婚姻，也讓她從家庭相處中提煉管理智慧；學習達利歐的《原則》，復盤"我怎么知道我是對的"。

“螞蟻”的雄心，藏在企業的名字里。翁繼武的螺絲公司盛固特，英文名叫so good，桑顯紅的公司沃萊特，英文名叫world elite（世界精英）。

巨頭，曾經都是小螞蟻。

*感謝激蕩書院深圳分院為本次調研提供的大力支持。

作者|馬淚淚|采訪|馬淚淚、田偉鳳

主編|何夢飛|圖源| VCG、小巴拍攝

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