房價上漲15%，新盤火爆售罄，內地買家增多：香港樓市強勢被看多

香港樓市全面復蘇。呂穎雅/攝

今年前4個月，內地買家在香港一二手住宅市場的注冊量合計5800宗，創同期歷史新高，占個人買家注冊量約23.1%。

呂穎雅/發自廣州

5月首個周末，香港樓市迎來4個新盤集中開售，其中紅磡“首岸”、荃灣“形瑨”等3個項目當日售罄，創下周末樓盤交易新高。

九龍紅磡“首岸”是近期香港樓市最具代表性的熱銷項目，4月25日首輪發售218套單位，便錄得約7600份認購申請，超額認購逾33倍。截至5月中旬，項目已完成多輪銷售，整體去化率超過98%。

“香港樓市已明顯進入復蘇周期，樓價自2025年低位起已連續回升超過11個月，累計漲幅約15%，呈現初步‘V型反轉’勢頭。”美聯集團行政總裁（住宅）、美聯中國行政總裁、香港置業行政總裁、美聯工商鋪行政總裁馬泰陽表示。

據美聯物業研究中心數據，截至5月18日，今年香港一手成交量錄得10127宗，較去年前5個月7765宗漲幅達30.4%，亦高于2019年同期的9913宗，為自2013年一手房銷售條例實施以來最快突破萬宗的一年。機構預計，今年前5個月最終成交量或進一步攀升至10600宗。

自2024年樓市全面撤辣后，香港樓市歷經近兩年筑底調整與市場修復后，行業信心穩步回升，置業入市意愿持續高漲，內地購房者參與熱情亦同步攀升。

標普全球發表報告稱，預計香港房價在今年余下時間會再上升3%至5%，帶動全年房價上升8%至10%。報告認為，未來兩年香港住宅市場或進入溫和復蘇階段，供求失衡情況未必如過往般明顯，未來3至4年私人住宅新供應仍然充足。

一手房成交持續升溫

一手房成交持續升溫，是當前香港樓市最明顯的特征。

新盤尤為火熱。5月上旬一個周末，香港共有4個新盤同時開售，獲得市場超額認可，更不乏“大手客”（一人認購兩套或以上）入市案例。

以紅磡“首岸”為例，中原地產錄得有客戶斥資約5800萬元，一次性購入8套兩房單位作長線收租用途。“紅磡‘首岸’主打低總價兩房產品，638萬港元起即可購入九龍地鐵旁單位，兼具交通便利與收租屬性，因此對自住及投資型買家均具較強吸引力。”中原地產物業部總經理、資產配置總經理潘婉霞表示。

一位香港房產中介經紀人也表示，今年以來內地買家決策速度明顯加快，從來香港看房到成交，平均周期大約一個月。

市場回暖時，市場定價權又逐步回歸到企業方面。

上述香港房產中介經紀人表示，紅磡“首岸”4月首輪開售時，面積最小單位價格638萬港元起，低層單位普遍在700萬港元以下。到第二輪銷售時，中間樓層同類單位已較首輪上漲約20萬港元，后續每一輪均有不同程度上調。

新盤銷售熾熱帶動庫存明顯回落。美聯物業研究中心數據顯示，香港4月累計貨尾量約17472套，創近3年次低水平，較2025年1月高位23121套減少5649套，跌幅超過24%。

中原地產最新數據亦顯示，若按去年逾2萬宗一手房成交規模計算，當前貨尾量理論上可于一年內完成消化，反映出市場去庫存速度明顯加快。

內地買家活躍

香港樓市這一輪回暖中，內地買家持續活躍。

據美聯物業研究中心綜合土地注冊處資料，按已知買家姓名（以買家姓名的英文拼音鑒別）作分析，今年前4個月，內地買家在香港一二手住宅市場的注冊量合計5800宗，創有紀錄以來同期新高；占個人買家注冊量約23.1%，較去年全年上升約0.5個百分點，占比已重返2024年全面“撤辣”后歷史高位。

馬泰陽表示，過去一年，人民幣持續升值，不僅強化了內地買家的匯率優勢，加快他們入市決策，也提升了內地買家的整體購買力，間接帶動本地旅游、零售及酒店等行業復蘇，形成一定程度的正向循環。

與此同時，政府近年積極推動人才引進政策逐步見效，各類專才、高才及內地學生持續來港，帶動住房需求，也使租金水平維持高位運行。

近期加入購房大軍的顧女士便是通過“高才計劃”來港定居。她表示，“身邊很多朋友，包括她自己在內，選擇買房的原因很簡單，就是香港租金太高了，每個月2萬多港元，與其長期租房，不如直接供樓。”

這一“租轉買”邏輯，正逐漸成為新移民群體中的普遍選擇。

今年樓價或漲10%~15%

本輪驅動香港樓市回暖的因素來自多方面，首先是經濟基本面修復，根據香港特區政府統計處數據，2026年第一季度，香港GDP同比增長5.9%，遠超市場預期，創近5年最佳表現。出口、消費與旅游三大引擎同步發力，為整體經濟注入較強動力，也為樓市提供了最堅實的基本面支撐。

其次，置換需求逐步釋放。截至今年5月18日，三房及以上單位一手房成交量升幅顯著，較去年同期大幅增長逾6成，反映換樓需求正在加速釋放。

對于后市，市場普遍認為香港樓市將繼續向好。

馬泰陽認為，今年下半年，市場仍將受到多重因素支撐。首先，剛性需求持續釋放，一手房市場熱度帶動二手房市場跟進，整體成交活躍度有望維持在較高水平。其次，庫存持續下降，開發商策略已由去庫存逐步轉向穩價格，部分項目甚至出現試探性提價，價格端壓力明顯緩解。同時，租金持續走高帶動“租轉買”需求回升，加上人才流入形成的中長期置業需求，均為市場提供持續支撐。

第三，短線獲利個案頻繁，也在一定程度上穩固市場信心。據美聯物業研究中心綜合土地注冊處數據顯示，4月短線轉售（持貨年期1年或以下）個案中，近93%錄得賬面獲利，創“撤辣”后新高。短線投資者普遍獲利，不僅反映樓價穩步回升，也在情緒層面強化市場對后市的預期，形成一定正向循環。

“不過，目前樓價距離2021年高位仍有約18%差距，全面收復前期跌幅仍需時間。”馬泰陽表示，若外圍環境未出現明顯轉差，預計樓價升勢仍可延續，全年樓價有望錄得約10%~15%升幅。