樂居工程咨詢 | 辦公樓改公寓：設計工程難點與破局實戰

本篇我們將重點談談改造的核心——辦公樓改公寓的設計與工程難點刨析。這里隱藏著無數亟待解決的難題。從建筑結構的巧妙調整，到居住舒適度的全面提升，再到法規政策的遵循，每一步都考驗著設計師與工程師的智慧與匠心。下面讓我們共同探尋從商業空間到居住空間的改造方法。

一.設計與工程難點

在房地產市場變革中，辦公樓改公寓雖能緩解住房需求，但實施過程卻困難重重。

在當下市場環境中，若想要讓原規劃為辦公用途的項目實現增值突破，就必須把握好設計階段的研究：進行市場調研，精準分析購買客戶（整售大客戶）的實際等。無論是針對自用型客戶還是投資型客戶，都應進行全面而深刻的剖析。

同時通過市場調研，分析產品與周邊對標項目銷售賣點差異，在設計之初進行充分考慮。

1.前置設計階段

在辦公樓改公寓的過程中，需要注意哪些設計需求呢？

首先，要明確產品定位。辦公樓的綜合使用區域，如衛生間、茶水間、原配套強弱電管井、新風空調設施設備等，需要預設成單元專用區域，并采用獨戶高配置理念進行設計。除了單戶高配置設計需求外，還需考慮辦公樓改公寓后的水電抄表、燃氣安裝到戶及可改造區域等問題。同時，產品設計不僅要優化室內單元，還要兼顧公區配置，如小區入口的開放式及封閉式轉換方案，以及是否滿足公寓實際的排污排水需求等。

其次，要考慮多專業設計方案同步輸出。考慮到產品原先定位為辦公樓，客戶實際的需求應當在設計階段進行更加合理的預留。幕墻、戶型、室內和建筑設計需要充分考慮彼此的交圈。比如戶型設計時，幕墻景觀及陽臺燃氣預留的條件就要考慮到位。從客戶的視角，考慮使用需求，提高產品競爭力。

案例1：空間布局設計調整

衛生間、茶水間、陽臺(含露臺)及各類型管井、煙道、風井等應集中設置。辦公建筑(不包含研發用房)因功能需要，單棟(座)建筑同一樓層內，設有套內專用衛生間和茶水間的辦公用房總建筑面積不得超過該樓層建筑面積的三分之一。

簡化項目設計要求，企業在申請認定時不需提供改建平面圖、剖面圖以及消防、供排水、電路、燃氣分析圖等必要詳圖，只需提供包括擬改建房屋現狀及規模說明、改建思路、設計方案、改建后房源量、戶型設計、對宗地內相關業主權益影響分析、投入成本及可行性綜合分析等內容的改建方案。

其中，設計方案應當重點對改建平面布局設計、外立面設計、室內空間利用設計(尤其是作為租賃住房后對建筑、樓板承載力的影響情況)等進行說明。

但是實際上，現有的辦公樓產品定位并不具備上述的前沿設計定位，那在原有的結構上，辦公樓改公寓又會面臨哪些改造困境？

2.后期施工階段

辦公樓改公寓期間，原土建改造問題依然是重中之重。諸如樓板重新開孔，室內布局的變動，整體結構承重的變化，都需重新考慮加固問題，消防走管改造問題，各單位走管布線分區問題等。甚至是軸心筒電梯相關改造，都是實際操作中難以規避的問題。

考慮到產品改造設計方案，區域改造引起的結構承重變化，結構加固工程就尤為重要。但結構加固工程一般地產工程尤為少見，經過此公寓改造工程接觸后，新型工藝及新型材料應了解改工藝做法及材料單價進行調研。

案例2：結構安全與加固相關

在改造設計中，應充分考慮結構安全因素，對需要加固的區域進行詳細的結構分析和設計。同時，采用先進的加固技術和材料，確保改造后的建筑結構安全穩定。

為杜絕改方案后涉及到后期效果不明顯或達不到該效果，甲方與加固單位簽訂補充協議條款中需約定“后期交付后必須定期檢查和維護，表面防護層和加固措施若有破損應立即修復，保障工程質量”的說明，并明確保修期及保修內容條款“保修期從本合同工程所在整體工程竣工驗收合格開始起計24個月，同時約定調整后的工藝做法，防止后期出現返工現象。施工單位應按照條款進行后續維修及維護工作”，保證后續出現維修及維護工作，進行合同條款約束。

施工方案評審期間，同時考慮成本優化。

方案優化不應只是一味的去成本和節約資金。為達到優化的效果，應考慮各個層面對比，工序是否優化、施工技術是否由復雜變為簡單、工期是否延后、后期是否產生不良效果等各方面影響。成本優化應考慮項目可行性，是否存在后期風險及交付驗收影響，多調研、多對比，以規避后期風險。

3.施工方案

標準化的施工方案只是全過程管控的一步，制定全過程管理體系尤為關鍵。

城市發展與企業轉型需求疊加共同推動存量時代的來臨，辦公樓、酒店、長租公寓等物業在經歷一番“改頭換面”后，重新變成連接人們“善變”的需求和生活方式。如何在保證改造質量的前提下，縮短施工周期和降低成本，是施工方面的重要難點。

在施工前進行詳細的施工計劃和預算編制，明確施工周期和成本要求。同時，采用先進的施工技術和設備，提高施工效率和質量。在施工過程中，加強成本控制和預算管理，確保項目在預算范圍內按時完成。同時應充分考慮環保和可持續性因素。選擇環保、節能的材料和設備，優化能源利用方案，降低能耗和排放。加強對施工過程中的環保監督和檢測工作，確保改造項目符合環保和可持續性要求。

二．技術難點與應對策略

問題1：結構安全與加固

難點：辦公樓與公寓在結構特性與使用需求上存在顯著差異，改造過程中確保結構安全成為首要任務。

策略：首先對辦公樓原始結構進行全面評估，精準判斷其改造潛力與安全性。依據評估結果，采取科學的加固措施，如增設剪力墻、強化梁柱結構等，以確保改造后的公寓樓既安全又穩定。

問題2：設施設備完善與升級

難點：辦公樓原有的空調系統、電梯、消防設施等可能無法滿足公寓的居住標準。

策略：對現有設施設備進行詳盡評估，依據評估結果確定是否需要更新或升級。例如，在空調系統改造中，可以巧妙設計室內空間分隔，專門設置空調外機區域，雖占用一定室內空間，但確保了建筑立面的美觀與空調外機的正常出風。對于電梯配置，可以根據公寓樓層高度與居住人數進行科學規劃，確保電梯運行效率與居住舒適度。

問題3：電氣及煙道改造

難點：辦公樓原有強弱電井需適應電氣改造需求，同時部分公寓增設廚房功能，煙道問題亟待解決。

策略：首先，優化電氣空間策略，深入分析強弱電井空間布局與容量，精確計算設備需求，采用最小化空間占用原則合理規劃配電箱位置，減少對辦公環境的干擾。其次，配電箱布局需遵循電氣安全規范，同時考慮維護便捷性與操作效率。

對于煙道改造，應詳盡調研原有油煙井道布局，盡量利用現有資源接入新增廚房排煙系統，降低成本與環境影響；在必要時，科學規劃新建油煙井，確保與排煙系統連接順暢，滿足效率與環保要求。同時，嚴格監控設計與施工質量，定期維護檢查，保障排煙系統穩定運行，確保改造后的辦公環境安全舒適。