歷史驚人相似，中國(guó)房地產(chǎn)可能重走2015老路

去年還有人在愁，房子掛出去半年沒(méi)人看。今年三四月突然有人加價(jià)來(lái)?yè)尅?/strong>

這個(gè)畫(huà)面有點(diǎn)眼熟。腦子里立刻冒出2015年的影子。那年也是一線先動(dòng)，慢慢擴(kuò)散到全國(guó)。

可眼前這波＂小陽(yáng)春＂，究竟是新一輪上行的起點(diǎn)，還是冬天里的一段暖流？我們想跟大家好好聊聊。

2015年4月，70個(gè)大中城市二手住宅價(jià)格環(huán)比轉(zhuǎn)正。到11月，同比也由負(fù)翻正。再往后，2016年10月新建商品住宅同比漲幅沖過(guò)10%。

2018年11月又一次摸到兩位數(shù)。商品房銷售面積增速?gòu)?015年的6.5%，一路爬到2016年的22.5%。

這串?dāng)?shù)字背后，是＂去庫(kù)存＂任務(wù)被市場(chǎng)用真金白銀兌現(xiàn)。那一輪上漲的發(fā)動(dòng)機(jī)是棚改貨幣化。

央行通過(guò)抵押補(bǔ)充貸款這個(gè)工具，把錢(qián)注入政策性銀行。資金再順著棚改鏈條，流到購(gòu)房者口袋里。

原本分一套新房的拆遷戶，拿到現(xiàn)金后直接買(mǎi)商品房。棚改貨幣化比例從2014年較低水平往上抬，部分三四線被推到很高份額。

國(guó)家親手在縣城和地級(jí)市，點(diǎn)了一把需求大火。配合這把火的，還有居民加杠桿。那幾年，老百姓的房貸余額像爬樓梯一樣往上竄。

城鎮(zhèn)化率每年還能抬一個(gè)多百分點(diǎn)。年輕人源源不斷進(jìn)城。購(gòu)房主力的80后正趕上結(jié)婚生子高峰。

需求扎扎實(shí)實(shí)擺在那。三股力量擰成一根繩，把2015年到2018年的樓市抬上了一個(gè)新臺(tái)階。

2026年5月，一線城市的成交數(shù)據(jù)漂亮得讓人眼前一亮。今年3月，上海二手房成交超過(guò)3萬(wàn)套，刷出近五年最高紀(jì)錄。

北京近2萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)3.4%，是近15個(gè)月的峰值。杭州近1萬(wàn)套，環(huán)比漲了178%。

全國(guó)20個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交面積突破1700萬(wàn)平方米。環(huán)比漲117%，同比微增6%。光看這組數(shù)字，跟2015年開(kāi)年的氛圍有幾分像。

仔細(xì)看，差別一下就出來(lái)了。量起來(lái)了，價(jià)沒(méi)起來(lái)。北京房?jī)r(jià)從高點(diǎn)累計(jì)跌了將近40%。

上海跌了35%。老破小成交價(jià)已經(jīng)回到2016年之前的水平。今年一季度，全國(guó)穩(wěn)樓市政策一共出臺(tái)175次。

上海降低了購(gòu)房門(mén)檻。一線城市開(kāi)始收縮供地，給庫(kù)存騰空間。

政策力度不小，可價(jià)格依然貼在底部走，跟十一年前那種＂政策一發(fā)、量?jī)r(jià)齊升＂的爽快勁完全不同。

今年的成交結(jié)構(gòu)也有意思。賣得最火的是老破小。單價(jià)低、面積小、樓齡老的那種。

原因不復(fù)雜。一來(lái)，租售比終于熬過(guò)了3%這道線，租金已經(jīng)能貼近房貸利息。二來(lái)，前幾年扛不住的賣家陸續(xù)割肉離場(chǎng)。

掛牌價(jià)壓得夠低。北京二手房單套成交面積大約86平米，比往年同期的近90平還小一截。進(jìn)場(chǎng)的，是真心想自住的剛需。

供給端也松了一口氣。過(guò)去三年春節(jié)后的50天里，北京掛牌量平均要新增8000到1萬(wàn)套。今年這個(gè)數(shù)字基本持平。

上海更早，從2025年11月就開(kāi)始掛牌量下行。掛牌價(jià)穩(wěn)住了，上海2、3月成交價(jià)還連續(xù)小幅反彈。

賣家不再急著出貨。前幾年那種＂被動(dòng)拋售拉著主動(dòng)拋售一起跑＂的雪球，轉(zhuǎn)得慢下來(lái)了。

有人質(zhì)疑，剛需占比這么高，等他們買(mǎi)完，房?jī)r(jià)還得往下掉。但底部行情往往就是剛需先動(dòng)手。這群人對(duì)價(jià)格最敏感，怕漲也怕錯(cuò)過(guò)。

改善型客戶有賣有買(mǎi)，決策周期長(zhǎng)，節(jié)奏更平滑。2025年二季度，那時(shí)候改善需求一度成主角，價(jià)格反而出現(xiàn)一次較深下跌。

說(shuō)明改善結(jié)構(gòu)更脆弱。今年由剛需挑大梁，地基反而踏實(shí)。

能不能止跌，參考下海外樣本。日本、美國(guó)、香港這些經(jīng)濟(jì)體的地產(chǎn)泡沫破裂后，下跌中位數(shù)大概是6年。中國(guó)樓市2021年見(jiàn)頂。

按這個(gè)時(shí)間表推算，2027年前后可能整體見(jiàn)底。一線城市下跌啟動(dòng)得晚，2023年初才真正轉(zhuǎn)向。

這次是政策主動(dòng)調(diào)控刺破，不像海外那樣被金融危機(jī)砸下來(lái)。所以2026年一線城市探明底部，理論上是有可能的。

但請(qǐng)注意，探底不等于反彈。判斷地產(chǎn)底部，租金回報(bào)率是繞不開(kāi)的硬指標(biāo)。全國(guó)50大城市平均已經(jīng)到2.6%，超過(guò)30年期國(guó)債收益率，很接近房貸利率。

哈爾濱這種弱二線，租金回報(bào)率甚至沖到5%附近。跟海外比，中國(guó)的租金回報(bào)率還要再扣掉持有成本。

美國(guó)維護(hù)物業(yè)加房產(chǎn)稅大概要扣兩個(gè)百分點(diǎn)。凈回報(bào)超過(guò)國(guó)債，價(jià)格能橫住。超過(guò)房貸，就有反彈動(dòng)力。

中國(guó)部分城市已經(jīng)踩到這條線。高盛前段時(shí)間給出的判斷是，上海、深圳今年底觸底，到2028年房?jī)r(jià)累計(jì)漲幅有望達(dá)到15%。

這個(gè)判斷比國(guó)內(nèi)不少賣方樂(lè)觀，但也沒(méi)到當(dāng)年那種＂翻倍＂劇本的程度。

機(jī)構(gòu)這次的預(yù)測(cè)都收斂了不少。沒(méi)人再敢拍胸脯說(shuō)＂一二線再來(lái)一輪翻倍＂。大家心里都明白，宏觀環(huán)境跟2015年完全不是一回事。這就說(shuō)到根本差別了。

2015年，中國(guó)城鎮(zhèn)化率還有大幅提升空間。年輕人進(jìn)城就要安家。2026年5月，這個(gè)數(shù)字已經(jīng)站在65%以上。

城鎮(zhèn)化的邊際速度明顯慢下來(lái)。新增進(jìn)城人口對(duì)住房的需求中樞正在下移。

打個(gè)比方，過(guò)去是池塘往里灌水，水位自然漲。現(xiàn)在水龍頭變細(xì)了，光靠加點(diǎn)溫度，水位不會(huì)自己跳起來(lái)。

人口這條線壓力更直白。出生人口連續(xù)多年下行。全國(guó)總?cè)丝诔霈F(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。購(gòu)房主力從80后切到90后再到00后。每一代人數(shù)都在遞減。

婚育率走低。三口之家占比也在下降。未來(lái)需要的住房單元總數(shù)，大概率回不到過(guò)去那種增量市場(chǎng)。

地產(chǎn)的角色，從＂做大蛋糕＂轉(zhuǎn)向＂切蛋糕＂。誰(shuí)切到好位置就能贏，但行業(yè)整體很難再普漲。

另一個(gè)變化，是經(jīng)濟(jì)支柱在悄悄換崗。房地產(chǎn)占GDP的比重已經(jīng)從過(guò)去30%到33%的高峰，回落到20%以下。

空出來(lái)的位置被誰(shuí)占了？新能源、電力設(shè)備、人工智能、半導(dǎo)體這些產(chǎn)業(yè)正在接棒。今年公布的工業(yè)數(shù)據(jù)里，高技術(shù)制造業(yè)增加值依然保持雙位數(shù)增長(zhǎng)。

資金和人才的流向變了。合肥、常州這些城市的崛起就是明證。

那居民這邊到底受沒(méi)受傷？傷了，但底子還在。住房按揭不良率仍維持在很低水平。居民存款和金融資產(chǎn)這兩年還在持續(xù)增長(zhǎng)。

不像當(dāng)年的日本和美國(guó)那樣把儲(chǔ)蓄打光。大家手里有錢(qián)，只是不敢花、不愿加杠桿。

這種謹(jǐn)慎，是對(duì)前幾年價(jià)格大幅波動(dòng)的本能反應(yīng)。需要時(shí)間和正面信號(hào)慢慢修復(fù)，一兩次降息解決不了。

貨幣政策這邊也透露了信號(hào)。2026年5月20日公布的最新貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，1年期維持3.0%，5年期以上維持3.5%。已經(jīng)連續(xù)多個(gè)月按兵不動(dòng)。

上一次調(diào)降要追溯到2025年5月，那次兩個(gè)品種各降了10個(gè)基點(diǎn)。央行沒(méi)有像2015年那樣連續(xù)大幅降息降準(zhǔn)。

工具箱里彈藥充足，但保持著節(jié)奏感。這種克制，正好說(shuō)明頂層不希望靠地產(chǎn)再吹起一個(gè)大泡。

2026年的中國(guó)樓市，跟2015年有形似，沒(méi)有神似。一線城市核心地段、稀缺屬性強(qiáng)的好房子，可能率先走出底部。

慢慢進(jìn)入以現(xiàn)金流回報(bào)為基礎(chǔ)的估值區(qū)間。三四線、遠(yuǎn)郊、缺乏產(chǎn)業(yè)支撐的地方，要繼續(xù)在筑底中消化庫(kù)存。對(duì)普通人來(lái)說(shuō)，把房子當(dāng)成資產(chǎn)沒(méi)錯(cuò)。

但要換一把尺子量。租金回報(bào)率、地段稀缺性、居住品質(zhì)，這三條比＂漲多少倍＂重要得多。歷史不會(huì)簡(jiǎn)單重演。相似的，只是人性。