上海“僵尸房”復活記：賣不掉的房子如何解凍？

在房地產從業者的行話里，有一個并不正式卻頗為形象的詞——“僵尸房”。

沒有人能給出它的準確定義，更沒人愿意自己的房子被打上“僵尸房”的標簽。而現實卻是，這樣的房子在二手房市場里并不鮮見：或是位置、房齡、戶型、樓層有硬傷，或是房東扛價，無人問津。它們就像被遺忘在貨架角落的商品，掛牌數月甚至數年，少有中介帶看，始終難以成交，成為“僵”在樓市中的堵點。

但2026年的春天，事情起了變化。

今年2月，新“滬七條”出臺，從限購松綁、公積金提額到房產稅免征，擊中了購房者，尤其是剛需群體的痛點。數據證實了政策的效力：3月至4月，上海二手房成交5.41萬套，同比增長14%，創近五年同期高位；4月末全市二手房掛牌量約18.1萬套，較高點減少2.7萬套，前期堆積庫存正逐步消化。

更耐人尋味的變化發生在微觀層面。那些曾經被認為“不可能賣掉”的房子，正在以意想不到的方式完成交易。有的靠短視頻一夜爆紅，20小時溢價成交；有的歷經三年、降價17次，終于在房東心態崩盤的邊緣成交；還有的因為一套房的賣出，整棟樓的命運隨之改寫……

賣不掉的房子如何“解凍”？這是一場關于價格、流量與決心的博弈。我們采訪了房產博主、單邊代理機構、房產中介、政策分析師，以及多位正在賣房、買房的普通人。他們的故事，拼湊出當下上海存量房市場最真實的圖景——有人離場，有人進場，有人在猶豫中被時代甩下，也有人在果斷中抓住了這一班車。

最難賣的房子

2026年5月初的一個下午，顧慧杰站在自己位于上海黃浦區的房子里，覺得“如在夢中”。

這是一套120平米的三房兩廳，在市中心，又有學區，但因房齡老、客廳朝北、毗鄰高架的硬傷，加上千萬以上的標的價格，始終難以售出。

2024年顧慧杰就動了賣房的念頭，她和丈夫想置換到離兒子更近一點的地方居住。中介建議她掛1300萬元，顧慧杰不接受，掛了1400多萬元。在她印象里，市場最“火”時曾有中介口頭開價2000萬元勸她賣掉，現在的掛牌價不算高。然而現實卻是，掛牌一年多，中介只帶來了幾組客戶，看房后無人出價。

“當時房子還在出租，租客家東西也多，看房的體驗不好。”顧慧杰清楚自己房子的短板，“在上行周期的時候，一切都不是問題。但現在情況不同了，大家都很慎重。”

租客不愿搬走、中介不斷壓價，即便有人看房，之后也是一次次的失望，賣房成了顧慧杰的心結，甚至影響了她的心情和生活。她下架了房源。

可是不賣這套房，她就沒錢去買自己心儀的房子。又過了半年多，顧慧杰重新掛牌賣房。她參考了樓下一套同戶型在買的房子，因為她的樓層比對方好，對方掛1250萬元時，顧慧杰掛1280萬元，對方降價到1198萬元，她也跟著降價到1228萬元。然而，依然沒人出價。

她做了一個決定——找賣房博主“大麥”來為自己的房子拍一條短視頻推廣。

大麥的真名叫陳春，是上海頭部房地產自媒體博主之一，全網擁有近60萬粉絲。陳春實地看過房后，給出了建議掛牌價1080萬元。這比顧慧杰心里的底價1100萬元還差20萬元。顧慧杰糾結了一整個晚上。

“與其被中介和客戶‘一刀一刀砍’，不如讓大麥‘一刀砍到位’。根據大麥以往短視頻里賣過的房子，他給出的價格一般都能賣掉。在多賣幾十萬元的不確定和少賣幾十萬元的確定性中，我寧愿選擇后者。”顧慧杰接受了陳春的建議。

視頻發布后，來看房的人一波接一波，有客戶當場出價。

有朋友勸顧慧杰再等等：“后面或許還有別的客戶？‘滬七條’后市場又熱了些，或許能賣更高的價格？……”

顧慧杰沒聽勸。她不想再陷入那個漩渦——不賣房就買不了自己想要的房子，等房子賣了，可能看中的房子又沒了。“沒必要再消耗更多時間和精力。”她“腦子一熱就簽了字”。那是短視頻發出的第二天，賣了兩年多的房子終于售出。

和顧慧杰有相同經歷的業主不少，但不是每個離開又重回市場的人都能全身而退。

賣房是一場關于價格、流量與決心的博弈。 新華社 圖

“每個人對自己的房子都是有感情的。住頂樓的房東覺得自家采光好，低樓層的房東會說自家裝修好……他們眼里都是自己房子的優點。可現實是，一方面，客戶在變少，另一方面，好不容易爭取到一個客戶，房東又無法對自己房子的價值做出理性、準確的判斷。”自媒體賬號“馬總侃房”的主理人馬曉軍說。他在房地產行業摸爬滾打了二十多年，從一線業務員干到德佑地產的營銷副總，后自己創業，2024年開始從事單邊代理，專門幫房東賣房。

在他看來，最難賣的房子就是那些房東不缺錢、更不急于出售的房子。“他們對負面信息更為敏感，中介頻繁壓價很容易導致他們心態崩盤離開市場。但問題是，房子沒有賣出去，你的問題也沒解決。同小區有多套房源在售，一個人的撤牌對整體趨勢并無影響，如果有一兩個房東扛不住壓力降價出售，就會形成新的價格錨點。下架撤牌的房東重新掛牌時，就會造成二次損失。”

“房子賣不賣得出去，更多還是取決于賣房人的心態。”陳春直言不諱，“那些房子之所以難賣，除了房子有硬傷，就是房東的心態高了。因為他不著急，等得起。等哪天他缺錢著急了，或者有看中的房子想置換了，他就會下定決心，房子很快就能賣掉。”

價格，價格！

在上海浦東聯洋板塊干了十幾年的房地產經紀人毛敏的手機里，存著一套房子的記錄——掛牌1067天，將近三年。

這是一套113平方米的兩房，由于是高層住宅的一樓，又不帶花園，始終沒能成交。直到今年3月底，這套房子終于以860萬元賣出。

“‘滬七條’政策出臺以后，確實加速賣出了一些掛牌時間長的房子。”毛敏說。他經營的這家房產中介占有區域內超過40%的市場份額，據他掌握的全域數據，今年1月到2月聯洋板塊售出58套二手房，其中掛牌超過5個月的房子有24套，占比41.38%；3月到4月，“滬七條”落地疊加“金三銀四”的傳統旺季，區域內售出98套二手房，掛牌超過5個月的房子共47套，占比47.96%，比前兩個月占比增加了6.58%。

久賣不動的房子終于動了，除了政策刺激，還有一個更直接的原因——價格終于到位了。

“理想狀態是‘量升價穩’，但實際上還是‘以價換量’。”上海易居房地產研究院副院長嚴躍進說。據他觀察，去年四季度以來，上海二手房的去化節奏總體表現不錯，“在政策推動下，部分流動性較差的房子確實有所消化。”

房地產行業有一句行話：沒有賣不掉的房子，只有賣不掉的價格。這幾乎是從業者的共識，也在現實中被一次又一次地印證。

“在聯洋這樣高流通性的板塊，即便房子本身存在硬傷，只要價格足夠有吸引力，一樣能夠賣掉。如果有賣不掉的房子，那一定是因為價格沒有到位。”毛敏說。

這套賣了1067天的房子，業主最早掛牌1200多萬元，一次次降價，一次次錯過。業主覺得“我的價格已經是全小區最低的了，還要讓我低到哪里去呢？”總想著再等等，或許價格就能好一點。

然而，市場沒有等他。房子最終的成交價為860萬元，比最初的掛牌價少了近三成。

毛敏見多了這樣的業主，也能理解他們：“很多人永遠落在市場后面。”他經手過一套4000多萬元的房子，三年里掛牌價降了17次，平均每次降幅在100萬元上下，最后只買了2000多萬元。

“每次降價房東都做了努力，可就是因為沒有降到位，錯過了出價3800萬元、3500萬元的客戶。”毛敏感慨道，“我覺得大家要理性地看待現在的市場，市場處于什么階段，我們就做這個階段該做的事。”

聯洋板塊某中介的門口。 圖片由受訪者提供

“‘僵尸房’之所以能夠成交，是因為房東終于接受了市場的價格。”張銘磊說。在他創辦的名為“小胖看房”的自媒體賬號的直播間，每天都會涌入大量有關房產買賣的咨詢者。他觀察到，“尤其是2024年左右，觀望情緒很重。但是經過這幾年的沉淀，房價趨勢漸漸明確，越來越多人回歸市場價格來出售自己的房子。”

徐匯濱江板塊的房地產中介張成對此深有體會。今年4月以來，張成賣出好幾套頂樓的老公房，價格是其他樓層同戶型的七折，成交周期也由原來的三個月縮短至一個月以內。

“因為價格上的差異，一些有硬傷的房子能被更快地消化掉。”張成說。

不久前，張成剛賣出了一套位于龍南的“老破小”。那是一套64平米的頂樓兩房。頂樓硬傷多，最難賣，掛牌一年來，他帶幾十組客戶來看過房，多數人剛爬上七樓便心生退意。

房東的心理預期也在逐步下降。2025年5月掛牌出售時，掛牌價是425萬元，一個月后，房東主動將價格下調至410萬元。在后續的多次看房與談判中，客戶又將房價砍至380萬元，仍然未能成交。

徐匯濱江匯集了騰訊、網易、米哈游等互聯網公司，是許多“新上海人”初來打拼的地方。在張成的眾多客戶中，許多頂樓的買家正是這些純剛需的年輕人，這套頂樓“老破小”的買家也是其中之一——剛落戶不久，預算有限，已經兜兜轉轉看了三四個月房子。他們曾經一起看過一套位于四樓的兩房，總價460萬，年輕人一眼相中，卻又馬上說了一句：“我買不起。”

這套頂樓房最終打動他的依舊是價格——360萬。以400萬元以下的價格買下一套兩房，在徐匯濱江幾乎無法實現，除非是頂樓。終于決心下訂的那一天，這名客戶向張成打去電話：“這是我目前能做的最優選擇。”

“什么房子都有人要”

20小時，溢價10萬元，尹家華賣出了自己位于上海寶山楊行的一套聯排別墅。這個結果讓他意外，甚至有些驚喜。

去年他在昆山賣過一套別墅，幾個月的賣房的經歷讓他糟心。他原本在一家大型中介掛牌，想著大平臺客源多，來看房的人卻寥寥無幾，房子的掛牌價從280萬元不斷下調，一直降到240萬元，最后以220萬元成交。更讓他覺得諷刺的是，最終買下房子的客戶并不來源于這家被他寄予厚望的大中介，而是當地街面上一家小中介為他帶來的。

這讓尹家華意識到，“房子不是真的賣不掉，而是沒有找到真正有需要的人。”所以今年再賣房時，他選擇了一種全新的方式——線上賣房。

家里最早關注到流量力量的人是尹家華的妻子。她是“大麥”的粉絲，見多了短視頻里快速賣房的“神話”。在妻子的建議下，尹家華找到了“大麥”陳春。

陳春帶著團隊調研了同小區和周邊市場。今年年初，小區賣出的一套別墅的成交價是950萬元，陳春建議尹家華的報價不要高于它。

“那套房子挨著小區主干道，前面又有高層遮擋，花園朝北，還是毛坯。我的房子花園朝南，位置也好，買的時候就比他多了100萬，后來裝修又花了150萬。怎么能比他賣得還低？”這個落差讓尹家華一時難以接受，“有種好東西賤賣了的感覺。”

“想要賣得快，價格得有誠意。我們有流量，但如果價格沒有誠意，這個流量就不具備吸引力。”陳春說。尹家華思忖再三，他相信陳春的眼光和專業，最終接受了他的報價。

拍攝如約進行。視頻結尾，尹家華對著鏡頭娓娓道來：“兩個字，很缺錢。女兒要留學，我是做外貿的，現在生意也不是很好……所以想把房子置換一下。”

就連陳春也不禁感慨：“大哥，你是我拍視頻到現在說話最直接、最真實的人了。”畢竟，透露自己的財務狀況被很多房東視為賣房大忌，因為“缺錢”“急賣”的房東都有可能被買家壓價。

“真誠可以打動一切。”這是尹家華一直以來信奉的原則，他想得很明白，“日子終歸是自己在過，賣房子又不丟人。房子賣了能維持我好的生意狀態、能托舉孩子的教育，這些比我的面子重要得多。”

視頻在4月的一天傍晚發布，超高的性價比和尹家華的真誠吸引來了巨大的流量。當天晚上就有三組客戶前來看房，有人當場表示想付定買下。第二天早晨從8點開始又不斷有電話打進尹家華的手機，十多組客戶趕來看房，最多時有兩三組人同時看房。那天下午，尹家華的房子溢價10萬元賣出。

這是一個流量改變規則的故事。網絡的巨大流量突破了傳統中介的覆蓋范圍，越來越多像尹家華一樣的賣房人開始相信：流量時代來臨，只有讓自己的房子被更多人看見，才能匹配到真正的客戶。

陳春做的正是這件事。來找他的幾乎都是難賣的房子，而多年的從業經驗讓他相信，“只要能找到合適的客戶，什么房子都有人要。”

網絡的巨大流量突破了傳統中介的覆蓋范圍。 圖片由受訪者提供

2007年，陳春從安徽黃山來到上海，成為一名房地產中介。他記得剛入行時自己賣過一套一樓三房朝北帶地下室的房子。按理說這是最難賣的“硬骨頭”，卻偏偏有人買下了它，“你想不到吧！買家是一名畫家，不需要陽光。”

“任何事物都有雙面性，有缺點就必然有優點，如果精準地找到買家，缺點也能變成優點。”陳春說。

今年3月，他拍了一套徐匯區電影華苑的房子，81平方米的小復式，二樓，三梯二十戶，樓上廚衛朝南，房間朝北，樓下朝南正對著八萬人體育場……這樣的條件，隨便挑出一條都是硬傷。陳春卻在與房東溝通的過程中敏銳地捕捉到一個細節：八萬人體育場經常開演唱會，坐在家里就能聽到。

“對于普通居民來說很吵，可對于喜歡聽演唱會的人來說，可以免費聽演唱會何嘗不是一件美事。”他說。于是，在他的視頻里，除了給這套房打上地鐵房、學區房的標簽，他還為它取了一個特別的稱謂，“唱區房”。

視頻里，陳春站在八萬人體育場和小區之間的綠化草地上，張開雙臂介紹：“你只需要500多萬就可以享受這一切。”

視頻發布后吸引了不少人來看房，不到一天時間，房子成交。

這套房子售出之后，周邊中介又賣出了好幾套這棟樓的房字，曾經乏人問津的價格洼地借助短視頻的熱度“火”了起來，“僵尸房”借助流量漸漸解凍。

陳春站在八萬人體育場和小區之間的綠化草地上介紹。 圖片源于網絡截圖

一把智能門鎖

找到馬曉軍時，萬科天空之城的業主崔夢麟百思不得其解：自己這套位于大虹橋板塊網紅樓盤的房子，戶型方正、樓層極佳、報價合理，幾乎是“零缺點”，為什么掛牌半年賣不出去？

崔夢麟告訴馬曉軍，房子目前還在出租，租客也很通情達理。為了讓租客配合看房，他甚至主動把房租從原來的每月8500元降到7500元，以彌補中介帶看給租客帶來的打擾。

“完蛋了，你的租客一定不會配合看房。”馬曉軍根據多年的經驗判斷，“房租那么便宜，他怎么可能輕易愿意搬家？”租客告訴中介每周六下午2點到4點可以看房，這看似配合，可剛好能在這個時段來看房的人有多少呢？有的客戶看了附近的房子，想來看也看不了。一次兩次以后，這套房子在中介的系統里就會被打上“帶看不方便”的標簽，即便以后有匹配的客戶，中介也不會優先推這套房子。

馬曉軍給崔夢麟算了一筆賬：房子沒有賣掉的半年，房價跌了5%，業主損失了30多萬元，而這半年的租金收入只有4萬元。

崔夢麟如夢初醒，賠錢清退了租客，還幫租客在隔壁小區另租了一套房子。

清退租客后的第19天，崔夢麟賣掉了自己的房子。

這樣的事在如今的二手房市場里，幾乎每天都在上演。有時卡住房子出售的是租約，只是一把小小的門鎖。

馬曉軍幾乎會向每一個來找他賣房的房東建議：給房子換一個智能門鎖。他知道房子隨時可看的重要性——能幫助這套房子在中介的系統里或者帶看中介的腦中排到靠前的順位。

然而現實往往不盡如人意。有的房東賣著數百萬元甚至上千萬元的房子，卻舍不得三四百元換個門鎖。馬曉軍十分無奈：“人有時候就是這么奇怪。”

上行周期里，房子是稀缺的。下行周期里，房多客少，買家要考慮的太多了。他們不光看價格，還要看房東靠不靠譜、有沒有誠意，甚至要看門口那把鎖是不是隨時能打開。

一把智能門鎖鎖住的或許不只是門，還有房東心里還沒醒過來的舊夢。

過去賣房，房東只需要去中介掛個牌，坐等買家上門即可。但現在從賣方市場轉變成了買方市場，許多房東措手不及。他們沒有時間學習和理解市場的變化，只會覺得，怎么一切都變了？

毛敏也有同感。每年要經手上百套房子的他發現一個驚人的反差：買家可能已經在這個區域內看了幾十套房子，也跟很多房東聊過，還有人剛剛賣過房子，他們對市場的了解非常準確，而大部分房東做的功課連買家的十分之一都不到。

即便在陳春和馬曉軍這樣的賣房高手手上，依然有20%左右的房子是賣不掉的。原因就是房東對市場不了解，對自己房子的價值產生了錯誤的判斷。

“房東想要賣房，更需要專業的服務。”馬曉軍說。他每天都會分析大量的數據，以求能在不斷變化的市場里找到最合適的價格錨點，給房東決策提供建議，而這些建議不是所有人都能接受的。

“我們向房東提供了所有真實的情況，他不相信。可能他剛好刷到了一個短視頻，說房價還會大漲，就覺得機會又來了。說到底，人都是厭惡損失的。”馬曉軍說，在他的經驗里，以前一套房子的售出往往會有三個價格：房子的掛牌價、房東的心理價、最后的成交價。可現在如果想要成功賣出房子，需要丟掉心理價。很多人都過不了自己心里那一關，或者覺得不能少賺、不能虧錢，“可沒有哪個買家在乎你是不是虧錢，買家只考慮‘在我看的這些房子里，哪一套的性價比最高’。”

找準生活的節奏

和很多同齡人一樣，顧慧杰是吃過房地產福利的。她的這套房子購于20年前，一手買進時不到100萬元。她經歷過市場最火熱的時候，又在房價回調時艱難轉身。她說自己想得通：“市場是不確定的，很少有人能買在最低價，拋在最高價。當所有人都想以最高價走的時候，這個價格一定是不存在的。”

賣完房子，她松了一口氣。她想做點“確定”的事——把錢拿出來，去找自己真正想住的房子。“幸福感并不源于住多大的房子、多好的地段，真正的幸福是這短短幾十年的人生體驗。”她說。

時代的浪潮奔涌向前，每一天，買房賣房的故事都在這座城市上演。有人如愿以償，有人仍在徘徊。

兩個月前，程欣然簽下了人生中第一套屬于自己的房子。

她是浙江人，本科從上海畢業后去香港讀研，而后又在深圳工作了兩年，2021年回到上海。買房這件事，她曾經想都沒想過，“房價太高了，工作年限短，資產積累也不夠”。

轉折發生在今年春節前。她和男朋友計劃結婚，商量過后，決定由收入更高、公積金更充裕的她先買一套婚前房產，也用作兩人的婚房。剛好“滬七條”出臺，公積金個人可貸上限提升，加上公司為員工提供的無息借款，她的可選范圍一下子變大了不少。

她在小紅書上刷到一套房，位于徐匯區康健板塊，1992年的房子，四樓頂樓，54平方米的兩室一廳，掛牌價340萬元。

“小紅書上有人說，這個小區是‘老破小中的愛馬仕’，密度低、綠化好。看第一眼我們就很喜歡。”程欣然說。

那套房子掛牌了好幾個月，房東是一對上海本地夫妻，去年有人出價320萬元沒賣，今年卻松了口，“他們也是想借著政策熱度賣了。”雙方談了三個多小時，當天簽字成交。

難掩興奮的程欣然把買房經歷發到了小紅書，有人為她高興，也有人潑冷水。她卻說：“賺了或跌了又怎樣？我們不后悔。至少在30歲前，我們在上海擁有了屬于自己的一片屋檐。”

2026年的春天，有人買到了心儀的房子，有人在觀望中錯失了機會；有人咬牙割肉離場，有人還在等待下一個政策窗口。但無論如何，靠買房造富的時代終歸已經過去了。

“小胖”張銘磊明顯感覺到這幾年來直播間找他連線咨詢人的變化：大家對房子的投資預期逐漸減弱，對居住品質的要求逐漸升高。住房正越來越多地回歸到它的本質——一個用來住的地方，而不是一臺永不停歇的財富引擎。

“房子只是我們生活的一部分，它的存在是讓我們的生活變得更美好。”在這一行干得久了，毛敏越發感慨，“人就是跟著時代的浪潮翻滾起伏，沒有辦法去對抗，我們能做的就是盡可能地控制好自己的風險，不要激進，生活在自己的節奏里。”

五月的窗外陽光正好，那些掛著“已售”牌子的房子確實比半年前多了不少。它們見證的，不只是政策的效力，更是一個時代轉折中，無數個體對“家”和“財富”理解的重新校準。而那些還在貨架上等待的“僵尸房”，也終將等來它們的主人——只要價格對了，或者，心態對了。

（應受訪者要求，顧慧杰、張成、尹家華、崔夢麟、程欣然為化名）

原標題：《上海“僵尸房”復活記：賣不掉的房子如何解凍？》

欄目主編：王瀟

文字編輯：王瀟

本文作者：解放日報 雷冊淵 實習生 趙睿佳 楊馨蕊

題圖來源：新華社 圖