樓市王炸大招原來是收購二手房？終于明白最近各地開始加速收購了

當下國內(nèi)房地產(chǎn)市場正在發(fā)生一場靜悄悄的深刻變革，各地國企密集下場批量收購二手房，徹底打破樓市過往的運行慣性。

不同于以往刺激購房需求的傳統(tǒng)救市手段，本輪由國資主導的二手房收儲、以舊換新行動，是一次典型的供給側改革，通過疏通存量房源堵點、重構住房供給體系，破解樓市長期存在的閉環(huán)困境。其中上海的試點落地最為成熟，形成了可復制、可推廣的雙軌運作模式，成為全國樓市轉型的標桿。

近期上海二手房國企收購試點全面擴容，成效顯著。

早在今年2月，上海率先在浦東、徐匯、靜安三區(qū)啟動二手房收購試點，截至5月21日，三區(qū)已累計收購房源523套，其中徐匯區(qū)表現(xiàn)最為突出，單區(qū)收購458套，浦東完成64套，靜安區(qū)實現(xiàn)首單落地。徐匯區(qū)專門開設專項服務窗口與咨詢專線，累計接待近300戶居民咨詢辦理置換業(yè)務。

隨著試點推進，上海二季度進一步擴大覆蓋范圍，將黃浦、長寧、虹口、普陀、楊浦五大核心城區(qū)納入試點體系，全面激活中心城區(qū)存量房源流通活力。

在長期樓市交易中，大量普通業(yè)主陷入賣房難的困境。不少家庭持有核心城區(qū)小戶型老房子，地段優(yōu)越、配套成熟，但房齡老舊、流通性極差，掛牌半年甚至數(shù)年無人問津，直接卡住了剛需改善的置換鏈條。

很多業(yè)主想賣掉舊房置換品質新房，卻因舊房滯銷、資金無法回籠，只能被迫擱置置換計劃。上海此次國企收購，精準破解這一民生痛點，還形成了兩種成熟的落地模式，適配不同業(yè)主需求。

第一種是房票置換模式，也是當下最主流的置換方式。國企收購居民二手房后，不直接發(fā)放現(xiàn)金，而是出具全市通用房票，房票可在全市范圍內(nèi)選購新房、二手房，徹底打通一二手房流通壁壘。

上海徐匯區(qū)65平老房業(yè)主吳女士就是典型受益者，她的房源掛牌半年毫無動靜，最終被區(qū)屬國企收購，零中介費拿到通用房票，順利鎖定濱江板塊心儀新房，完美破解置換僵局。

第二種為現(xiàn)金收購模式，主要針對無改造、無拆遷潛力的老舊“老破小”房源，政府直接現(xiàn)金收購，資金用途完全放開，業(yè)主可自由選擇購房、理財或暫緩置換，給予居民極大自主權。

為保障交易公平公正，上海試點建立了嚴謹?shù)亩▋r機制，采用“國企+房管雙重評估”模式，既避免業(yè)主低價賤賣資產(chǎn)，也嚴防國有資產(chǎn)流失，兼顧民生權益與公共利益。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，上海新擴容的五大中心城區(qū)，2025年二手房成交量占全市總量的18.8%，核心城區(qū)存量房源基數(shù)龐大，隨著收購范圍聚焦400萬以下剛需小戶型、全面放開跨區(qū)置換，樓市流通活力將進一步釋放。

上海試點成功落地后，全國多個城市迅速跟進，因地制宜推出本土化二手房收儲與以舊換新政策，形成全國加速鋪開的態(tài)勢。

5月13日，廣州南沙率先發(fā)力，推出30億元規(guī)模的舊房收購額度，國企兜底收購全市合規(guī)存量房，搭配8大優(yōu)質新房項目，同時提供帶押過戶、免評估費、新房交付后半年免租續(xù)住等便民政策，大幅降低居民置換的時間與資金成本。

5月26日，廣州安居集團升級政策，啟動全市性“賣舊買新”試點，試行至年底，明確收購標準：環(huán)城高速以內(nèi)、總價300萬以下、70平以下二手房，不限樓齡、只要產(chǎn)權清晰即可參與。

定價采用雙重評估+雙向協(xié)商模式，交易資金由銀行專戶托管，要求180天內(nèi)完成置換，同時配套新房貸款補貼，最高可補貼3萬元，惠民力度十足。

除一線大城外，二三線城市也紛紛落地配套政策。5月20日，蘇州吳江明確國企二手房收購范圍，劃定核心片區(qū)，實現(xiàn)舊房收購、新房置換的全鏈條貫通。

煙臺則從金融端賦能，推出長效扶持政策，2026年起對收購二手房改做長租的企業(yè)，提供最長5年、每年1%的貸款貼息，全市年度貼息總額3000萬元，同時推動25年期、年化利率低至3%左右的銀團貸款，大幅降低國企收儲成本，為政策長效落地保駕護航。

各地集中發(fā)力二手房收儲，核心目的是破解樓市長期存在的閉環(huán)死結。當前全國樓市存量積壓問題突出，截至2026年4月末，全國商品房待售面積達7.78億平方米，海量次新房、老破小滯銷積壓。

二手房賣不動，居民置換需求被鎖死，新房去化承壓，房企回款困難、拿地意愿低迷，直接導致地方土地財政承壓。保障房建設進度滯后，核心城區(qū)新市民、年輕人急需的小戶型、低租金住房供給不足，遠郊保障房還存在通勤不便、配套缺失的“睡城”問題。

在此背景下，國企下場收儲存量房，是最高效的破局方式。相較于遠郊新建保障房，收購中心城區(qū)存量二手房改造為保租房、人才房，成本更低、效率更高、配套更完善，能精準匹配新市民居住需求。

從頂層設計來看，2026年政府工作報告明確提出盤活存量商品房、收購改造為保障性住房的發(fā)展方向，標志著房地產(chǎn)行業(yè)正式告別增量開發(fā)時代，邁入“增存并重、存量提質”的全新發(fā)展階段。

不少民眾擔憂大規(guī)模國企收儲會加重地方財政負擔，實則這是一套可持續(xù)的市場化資產(chǎn)運作模式。央行配套推出3000億元保障性住房再貸款，低利率至1.75%，期限1年可展期4次，最長使用5年，可帶動5000億元銀行配套貸款。

疊加專項債支持、保租房REITs市場化退出通道，國企收購的房源可通過長期租金收益覆蓋成本，形成“收得進、管得好、穩(wěn)得住”的良性循環(huán)，不存在單純財政消耗的問題。

業(yè)內(nèi)機構普遍認可本輪政策的長期價值。58安居客研究院院長張波表示，國企二手房收購核心是盤活存量、疏通流通堵點，打通“賣舊買新”完整鏈條，同步激活二手房流通與新房去化，穩(wěn)定房企現(xiàn)金流與樓市基本盤。

中指研究院也指出，各地差異化的收儲模式，既能填補中心城區(qū)保障房缺口，又能適配不同城市樓市現(xiàn)狀，實現(xiàn)精準調(diào)控、良性循環(huán)。

歸根結底，本輪全國二手房收儲潮，絕非短期救市手段，而是樓市底層邏輯的系統(tǒng)性重構。過往樓市依賴刺激需求端拉動增長，如今轉向供給側優(yōu)化，以政府信用疏通市場堵點，在穩(wěn)房價、防風險、惠民生之間實現(xiàn)動態(tài)平衡。

對于普通購房者而言，樓市規(guī)則已然改寫，手握核心城區(qū)滯銷小戶型的家庭，可重點關注本地國企收購政策，借助以舊換新紅利完成資產(chǎn)優(yōu)化與居住升級。這場存量提質的變革，終將推動中國房地產(chǎn)市場走向更健康、更平穩(wěn)、更惠民的全新發(fā)展階段。