三折“抄底”恒大資產！啟東國資終于出手了

苗野丨發(fā)自北京

歷經16個月5次上架，“恒大系”位于江蘇啟東的一處酒店資產終于迎來了新主人。

5月23日，京東資產交易平臺的一紙成交確認書，為這筆跌宕起伏的資產處置畫上了句號，啟東燦爛景區(qū)管理有限公司以6949萬元的底價競得標的。標的物為江蘇省啟東市寅陽鎮(zhèn)恒大海上威尼斯1606號不動產，證載建筑面積26351.45平方米，共10層，規(guī)劃用途為商業(yè)服務。

目前，該物業(yè)作為“恒大海上城堡酒店”運營，屬于恒大海上威尼斯片區(qū)，與同片區(qū)的“恒大海上威尼斯酒店”相距約1.2公里，后者目前仍在正常營業(yè)。

從2025年1月首次掛牌時的2.02億元市場評估價，到如今不足7000萬元的成交價，這座曾被視為恒大文旅板塊“拳頭產品”的濱海酒店資產，估值縮水接近七成。

接盤方啟東燦爛景區(qū)管理有限公司，成立于2013年10月，主營業(yè)務是啟東圓陀角旅游度假區(qū)的景區(qū)管理及配套項目運營。企查查信息顯示，該公司為江蘇啟泓文旅產業(yè)發(fā)展集團有限公司的全資子公司，后者由啟東市財政局100%控股，公開項目覆蓋文旅資產盤活、賽事運營、品牌打造多個領域。

從資本市場角度來看，這筆交易是近年來地方國資接手“問題資產”的一個縮影，從陜西建工以18.43億元競得西安恒大文旅城項目，到湖南湘江新區(qū)以2.83億元接手恒大童世界3宗地塊，再到啟東國資此次介入恒大海上威尼斯片區(qū)酒店資產的盤活與運營，地方國資正在越來越多扮演著“最后一道防線”的角色。

但市場更關心的問題是，啟東國資此時出手究竟是“抄底”，還是不得不扛的“接盤”？要真正“復活”這張區(qū)域文旅名片，遠不只6949萬元的收購成本，后續(xù)的有效運營和可持續(xù)盈利才是啟東國資的大考。

記者針對相關問題分別致電江蘇啟泓文旅產業(yè)發(fā)展集團有限公司和啟東燦爛景區(qū)管理有限公司，截至發(fā)稿，未能接通。

五度掛牌，三折成交

自去年初被擺上貨架以來，該酒店資產經歷了堪稱“折上折”的拍賣歷程。

最早在2025年1月12日，標的物以1.42億元的起拍價首登阿里拍賣平臺，彼時市場評估價超過2億元，吸引了超7500次圍觀，68人設置提醒的“排面”，最終因無人報名流拍。此后，起拍價兩度下調，第三次以“變賣”形式登場，圍觀人數(shù)達40890次，113人設置提醒，報名人數(shù)卻依然為零。

時隔一年之久的2026年5月3日，標的轉至京東資產交易平臺，起拍價降至8686萬元，雖有1人報名，卻始終未出價，再度流拍。不到20天后的5月22日，起拍價進一步下調至6949萬元，較最新評估價1.24億元打了5.6折。次日，啟東燦爛景區(qū)管理有限公司以底價成交，出價記錄僅有一條。

若以最早2.02億元的評估價為基準，最終成交價僅為原始估值的三成左右；若以首次1.42億元起拍價計算，價格近乎折半。

促成這筆“折上折”交易的直接原因是“恒大系”關聯(lián)企業(yè)的債務糾紛。標的資產登記在啟東鑫華置業(yè)有限公司名下，因該公司與啟東某商業(yè)銀行存在借款合同糾紛，銀行于2024年7月申請強制執(zhí)行，執(zhí)行標的超過6700萬元，導致酒店資產被啟東市人民法院查封并納入不良資產處置清單，走上拍賣之路。

至此，這場因恒大債務危機而衍生的資產處置鏈條，最終以啟東國資入局畫上了句號。

“底價成交符合市場預期。”上海易居房地產研究院副院長嚴躍進認為，基于恒大當下的處境及恒大威尼斯項目住宅市場表現(xiàn)一般，客觀上對區(qū)域內酒店類資產的處置造成負面影響，對拍賣價格會形成抑制。在市場資金普遍望而卻步，僅有國資具備實力和意愿“托底”的現(xiàn)實背景下，啟東國資的介入既是對區(qū)域經濟的責任擔當，也是一種理性的資本選擇。

中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜認為，啟東國資介入是地方政府“保盤”邏輯下的博弈，是用財政信用為區(qū)域發(fā)展“托底”。恒大海上威尼斯是占地8967畝的超級文旅大盤，酒店是核心配套，一旦爛尾，已交付住宅價值將遭重創(chuàng)，政府前期基建投入淪為沉沒成本。這個“低價”是市場反復驗證后的真實價值，而非被低估的價值，啟東國資不是在“撿便宜”，是在“買穩(wěn)定”。

國資接盤的挑戰(zhàn)

交易的標的物是恒大海上威尼斯龐大版圖中的重要組成部分，此輪拍賣折射出一處文旅巨擘的興衰剪影。

公開信息顯示，恒大海上威尼斯是啟東乃至整個南通地區(qū)的一張文旅名片，項目位于江蘇省啟東市圓陀角風景區(qū)內，是一個集居住、旅游、商務、娛樂于一體的超大型綜合旅游度假居住區(qū)。項目建設用地規(guī)劃總用地面積為8967.9畝，以意大利威尼斯水城的理念打造了58座私屬島嶼、40座世界經典名橋以及五星級海景酒店，總建筑面積約1195萬平方米。

項目開發(fā)始于2005年，恒大采用了大規(guī)模的填海造陸模式，圍建了7.23平方公里海域，打造了3.5公里私家海岸線，并專門從海南移植優(yōu)質海沙，營造“碧海銀沙”的濱海景觀。2012年7月項目首次開盤，恒大曾豪言“還啟東、還上海、還華東一片藍海”，吸引了大量長三角地區(qū)投資客與度假客戶，彼時銷售額突破20億元。2016年7月，恒大海上威尼斯酒店開業(yè)，一度被宣傳為僅次于上海外灘和迪士尼的“上海第三大景點”。

然而，隨著恒大集團整體債務危機全面爆發(fā)，這座曾經風光無限的文旅社區(qū)也未能幸免。項目整體運營陷入停滯，客流銳減、經營虧損、物業(yè)維護缺位等問題集中顯現(xiàn)，酒店長期處于低效運營狀態(tài)。

嚴躍進認為，此類大體量商業(yè)資產若長期閑置，不僅會造成資產價值流失，也對當?shù)匚穆媒洕蜖I商環(huán)境產生負面影響。由啟東國資出手盤活是一次積極的“心理救市”，對維護城市形象及區(qū)域再開發(fā)、再利用起到積極作用，是全國范圍內地方國資加速介入酒店文旅資產處置的一個典型切片。

換句話說，其象征意義已然超越單一交易本身，但對啟東國資而言，這筆交易的挑戰(zhàn)和風險同樣不容回避。

柏文喜認為，標的物酒店資產只是8967畝大盤的冰山一角。住宅價格崩盤、現(xiàn)房滯銷、配套舉步維艱，單獨盤活難度極大，建立可持續(xù)盈利模式難度更大，整體拯救所需資金更是天文數(shù)字。啟東市財政局100%控股的文旅平臺出手，用的是地方財政信用，在土地出讓金下滑、地方債務嚴控背景下，每一筆“保盤”支出都在消耗財政空間，若酒店持續(xù)虧損，將成為財政“出血點”。

在他看來，這樁交易的真正考驗在三年后，若啟東國資能讓酒店盈虧平衡，就是成功的“抄底”；若淪為需要持續(xù)補貼的“僵尸資產”，就是代價高昂的“接盤”。

“運營能力是最大短板。”市場人士提出，國資平臺雖有資金和政策優(yōu)勢，但在市場化運營基因上并不占優(yōu)。酒店是典型的“重運營”業(yè)態(tài)，專業(yè)管理團隊的缺失可能導致資產盤活效率低下。地方財政通過文旅國資平臺直接收購區(qū)域內恒大問題資產，也意味著這座濱海酒店的未來運營風險與改造投入，需要地方財政一并承接，“被動兜底”的風險不容小覷。

當下，鑰匙已交到啟東國資手中，這座曾經引以為傲的“海上城堡”能否真正煥發(fā)新生，考驗的不僅是啟東國資的資金實力，更是運營智慧和耐心。