北京
法治瞭望 王姝涵
在國家七部委聯合整治非法跨境金融活動、嚴打境內銷售海外房產及變相非法集資的背景下，美股、港股兩地上市的財富管理巨頭諾亞財富（NOAH.N / 01086.HK）正面臨一場關于“境外房產銷售合規性”及“消費者權益保護”的輿論審視。
近日，南京高凈值投資商徐先生反映，其通過諾亞財富旗下“以利出國”參與的希臘房產投資項目，出現房屋交付嚴重“貨不對板”、資金流向不明等問題。更令投資者不安的是，直接簽署服務協議的主體——上海以利因私出入境服務有限公司（下稱“上海以利”），已于2023年底以“未開業、無債權債務”為由完成簡易注銷，但相關合同履行與糾紛遠未了結。
從國內投資會員到“境外買房”：經營范圍在推介群里不斷越界
據徐先生助理介紹，徐先生他早就成為諾亞財富客戶，2021年12月，諾亞旗下以利出國工作人員彭穎進入專屬客戶服務群，她就把這個客戶群當成了希臘房產投資購房項目的推介陣地了。
公開資料顯示，彼時正值國內嚴打違規跨境房產銷售的窗口期。然而，銷售端依然動作頻頻。2022年2月至5月間，以利與諾亞的銷售人員交替在群內釋放項目“火爆”信號，主打“子女華僑生教育”、“包租收益”及“購房換綠卡”等賣點。
2022年5月23日徐先生決定下單時，以利工作人員馬女士提供定金收款賬戶竟為“公司授權的個人賬戶”，并特意叮囑匯款時不得備注“希臘”、“購房”、“移民”等字樣。這一“去標識化”的資金操作，如今被視為規避監管的關鍵一環。
“頂樓獨戶”變“兩戶”：宣傳與現實的割裂
2022年7月，徐先生家屬與上海以利簽訂《希臘永久居留許可項目委托申請辦理合同書》；同年8月，在銷售人員引導下，大額購房款匯入以利指定的所謂“監管賬戶”。
然而，承諾與現實出現了巨大落差。徐先生表示，銷售階段，以利明確承諾其購買的是“頂樓獨戶”，擁有60平方米超大陽臺及全樓面花園獨享權。但在2026年3月收到的房型圖中，原本60平米陽臺上新建成了一套房產，所謂的空中海景花園一側變成僅能擺放空調外機的“一線天”空間。
“從銷售、服務到律師對接，全鏈條都是你們（諾亞/以利）在主導，我們只對接你們，沒見過開發商一面。”徐先生在調解會上強調。其代理律師指出，“項目全程冠名“以利”，宣傳內容與實際交付嚴重不符，樓面面積被擠占了60%，一套房變成了兩套，且在長達兩年的時間里拖延交付，構成嚴重侵權違約與欺詐”。
主體“閃退”與責任“甩鍋”
糾紛發生后，以利方面雖宣稱成立了“10人專項小組”處理問題，但在徐先生看來，這只是“假象”。2026年4月23日的調解座談會上，諾亞方代表始終將責任歸咎于境外開發商，聲稱“不具備開發資質”、“被開發商忽悠”。原以利高管溫龍華也辯稱，“我們沒有能力保證你等拿到你想要的房屋。”
更具爭議的是涉事主體的工商變更。工商信息顯示，上海以利作為諾亞財富體系內運營出入境服務的主體，于2023年12月8日完成簡易注銷。注銷公告中赫然寫著“未開業、無債權債務——準許簡易注銷”。
“我們買的房子到了第42期，后面他們一直在銷售，居然謊稱‘沒開業’！ 合同沒履行完、我們客戶投訴未解決，怎么能叫‘無債權債務’？”徐先生質疑，這種“金蟬脫殼的操作，意在逃避后續的法律連帶責任，如此彌天大謊或將面臨誠信拷問。
合規陰影與歷史重演？
這并非諾亞財富首次卷入爭議漩渦。記者梳理發現，2019年“承興系”事件曾導致諾亞旗下歌斐資產34億元爆雷，實控人羅靜獲刑無期；2023年末，京東更是指責諾亞“惡意起訴”并直指其盡調存在重大漏洞。更早之前，諾亞還因飛單、風控瑕疵多次被監管關注。 結合現行法規，依據住建部禁令及七部委專項整治政策，境內機構銷售境外房產、承諾固定收益涉嫌違法；依據《刑法》第225條，相關主體甚至可能涉嫌非法經營罪。
資者提出的“購房款監管去向”、“包租協議法律效力”及“注銷主體責任承接”等核心訴求，截至發稿前，諾亞財富官方尚未給出正式回應。
在監管趨嚴的大環境下，這家千億級財富管理機構能否給投資者一個“透明”的交代，還是將繼續沿用“主體下沉、責任上移”的套路？關于此事進展情況我們將持續關注。
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此文于2026年6月2日于北京發布于北京市西城區西長安街
編輯：京媒快評
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