上海城投變了，杭迎偉沒有退路

文/上海進(jìn)深 嚴(yán)明會

五批次土拍中，經(jīng)過63輪拉鋸戰(zhàn)，上海城投最終以19.3億元總價競得虹口瑞虹地塊，成交樓板價約10.85萬元/平方米，溢價率35.63%。

這個結(jié)果多少有些出乎市場意料。

參與競拍的12家房企中，既有招商、華潤這樣的央企巨頭，也有綠城、金茂這樣的產(chǎn)品型選手。最終勝出的，卻是近幾年在土地市場并不算激進(jìn)的上海城投。

在土拍市場，城投公司多會承擔(dān)托底的角色，如此高溢價拿地并不常見。

樓板價雖然略低于不遠(yuǎn)處的金茂璞元（11.75萬/㎡），但考慮到區(qū)位條件稍弱、地塊規(guī)模更小，二者實(shí)際土地價值基本處于同一水平。

但如果把視角從項(xiàng)目轉(zhuǎn)向企業(yè)，這場土拍的邏輯就變得清晰起來。

必須補(bǔ)倉

2025年9月，上海城投集團(tuán)迎來一次關(guān)鍵的人事調(diào)整。

長期深耕浦東、曾任上海建工黨委書記、董事長的杭迎偉，正式接任上海城投集團(tuán)黨委書記、董事長。

無論是在上海建工時期參與的大量重大工程建設(shè)，還是其長期扎根浦東積累的資源與經(jīng)驗(yàn)，都讓他對上海城市開發(fā)有著深刻理解。

但杭迎偉接手的，并不是一個處于上升周期的城投。

2024年8月，時任上海城投集團(tuán)黨委書記、董事長蔣曙杰因涉嫌嚴(yán)重違紀(jì)違法接受審查調(diào)查。幾個月后，城投原副總裁胡欣又因涉嫌受賄被逮捕。

兩位核心高管相繼出事后，上海城投進(jìn)入調(diào)整期。

對于剛剛執(zhí)掌上海城投不久的杭迎偉來說，這場土拍不是一道選擇題，而是一道必答題。

過去幾年，城投多個項(xiàng)目陸續(xù)進(jìn)入交付周期，露香園、虹盛里、青溪云邸、璟云里等項(xiàng)目持續(xù)結(jié)轉(zhuǎn)，土地儲備不斷消耗。

截至2025年末，城投控股待開發(fā)土地儲備計(jì)容建筑面積已不足70萬平方米。

與此同時，城投剛剛交出了一份并不輕松的一季報，期內(nèi)營業(yè)收入8.53億元，同比下滑63.55%；利潤總額890.53萬元，同比大降89.33%；歸母凈利潤726.65萬元，同比減少69.2%。

業(yè)績的大幅下滑，正是由于房產(chǎn)項(xiàng)目交付結(jié)轉(zhuǎn)較上年同期減少。

上海城投旗下幾個在售項(xiàng)目中，僅露香園去化還算優(yōu)質(zhì)，也是業(yè)績貢獻(xiàn)的重要來源，但銷售進(jìn)程已進(jìn)入尾聲。

利潤下滑影響的是當(dāng)下，儲備不足影響的是未來。今天少拿一塊地，影響的可能是未來三到五年的營收和利潤。

新到任的杭迎偉需要給市場一個新的預(yù)期，為未來幾年儲備新的利潤來源。

而瑞虹這樣的核心區(qū)住宅地塊，賣一塊少一塊，資金壓力不大、也有一定的利潤空間，城投沒有太多錯過它的理由。

瑞虹要有洋房了

地塊的區(qū)位條件無需多言。

東側(cè)是成熟的瑞虹天地商圈，周邊有太陽宮、月亮灣等商業(yè)配套；交通則有4號線臨平路站與10號線郵電新村站。

但也有些美中不足。

首先是規(guī)模太小。

對于如今的改善市場來說，產(chǎn)品競爭早已從戶型競爭升級為社區(qū)競爭。大型園林、會所空間、公共活動場景，都是高端項(xiàng)目的重要組成部分，而這些恰恰需要規(guī)模作為支撐。

受限于地塊面積，瑞虹地塊難以容納豐富配套，也難以形成規(guī)?；鐓^(qū)氛圍。

另外，地塊曾存在重金屬污染，雖已修復(fù)達(dá)標(biāo)，但歷史污染問題可能引發(fā)購房者心理顧慮，需通過營銷和透明化披露來緩解，增加市場推廣難度。

按照當(dāng)前土地成本測算，未來項(xiàng)目售價大概率要達(dá)到15萬/㎡以上。

璞元的熱銷印證了瑞虹板塊的購買力，但大戶型的去化速度一般，也反映出高總價市場承載力有限。因此，這塊地不會走大戶型路線。

120-160㎡的改善產(chǎn)品更符合市場需求，既能夠承接瑞虹業(yè)主的置換升級需求，也能夠吸引北外灘及周邊區(qū)域的改善客群。

考慮到地塊南側(cè)靠近沙涇港生態(tài)廊道，南側(cè)限高40米、北側(cè)限高80米，未來項(xiàng)目最有可能采取前排洋房、后排高層的布局方式，通過不同產(chǎn)品組合實(shí)現(xiàn)貨值最大化。

事實(shí)上，瑞虹發(fā)展這么多年，一直以高密度開發(fā)為主，真正意義上的洋房產(chǎn)品并不多見。從這個角度看，這塊地有機(jī)會創(chuàng)造一些新的想象空間。

不過，對于杭迎偉來說，真正的挑戰(zhàn)是如何做好這塊地。

過去幾年，市場對于城投最大的質(zhì)疑從來不是資金實(shí)力，而是產(chǎn)品能力和開發(fā)效率。

瑞虹這塊地，正是杭迎偉用來證明自己的第一仗。

隱形贏家

相比城投的志在必得，金茂則顯得從容得多。

這塊地北側(cè)緊鄰金茂璞元。對于任何開發(fā)商而言，家門口出現(xiàn)一塊住宅用地，都意味著未來將迎來新的競爭對手。

但與其他房企不同的是，金茂對這塊地并不存在非拿不可的需求。拿下地塊，可以形成區(qū)域聯(lián)動；拿不到，也不會影響璞元既定的銷售計(jì)劃。

整個競價過程中，金茂始終保持跟價姿態(tài)，進(jìn)退有度。尤其到了后半程，當(dāng)?shù)貎r逐漸逼近市場預(yù)期上限時，金茂加價明顯趨于謹(jǐn)慎。

對于金茂來說，最理想的結(jié)果是讓別人高價補(bǔ)倉。

地價越高，未來項(xiàng)目利潤空間越薄；拿地企業(yè)實(shí)力越弱，對璞元形成的威脅越小。

最終結(jié)果如金茂所愿，地價被推至高位，金茂沒有承擔(dān)資金壓力，而最后勝出的又是城投。

相比招商、華潤、綠城這樣的市場化開發(fā)商，城投在產(chǎn)品創(chuàng)新、開發(fā)效率和營銷能力方面都相對保守。未來即便項(xiàng)目入市，對璞元形成的壓力也會明顯小于其他頭部房企。

從這個角度看，金茂雖然沒有成功拿地，但卻完成了一場近乎完美的戰(zhàn)略防守。