高價買回遷房指標翻車！北京房產(chǎn)律師助買家全額追回66萬房款

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

案例導讀

不少購房者貪圖低價，私下入手尚未建成的回遷安置房指標，可這類定向安置房暗藏產(chǎn)權(quán)限制，極易碰到房主一房另處、無法交房的糟心事。本案買家全款付完房款，房主卻把安置房落戶自家子女名下，買家起訴維權(quán)，法院依法判退全款。

人物信息

買家：宋某杰

賣房人：溫某成

代付房款人：程某

涉案房產(chǎn)：一號回遷房（三定三限定向安置房）

案情回顧

2020年7月，宋某杰和溫某成簽訂《房屋買賣合同》，約定溫某成將一號回遷安置房出售，房屋預估面積120㎡，單價10000元/㎡，房屋屬于定向回遷安置房，簽約時房屋還未動工建設，雙方實際交易的是回遷購房指標。

合同寫明：房主保證房源無產(chǎn)權(quán)糾紛，逾期交房超30天，買家有權(quán)解除合同，房主退還全部房款并承擔違約責任。

簽約之后，宋某杰通過本人轉(zhuǎn)賬、朋友程某代為轉(zhuǎn)賬，再加小額現(xiàn)金，前后合計向溫某成交付購房款66萬元。

付款完畢兩年時間里，溫某成始終沒有交房。宋某杰多方打聽后得知：溫某成已經(jīng)把一號回遷房落戶到自家女兒名下，房屋產(chǎn)權(quán)早已不在房主手中，客觀上沒法繼續(xù)交付房屋。

溝通無果后，宋某杰向法院提起訴訟，訴求解除購房合同、房主全額退還66萬房款，并賠付違約金87360元。

溫某成收到法院傳票后，無正當理由拒不到庭應訴，自行放棄答辯、舉證權(quán)利。

法院審理要點

1. 購房合同合法有效

雙方簽訂的安置房買賣合同是真實自愿簽署，不違反法律強制性規(guī)定，合同具備法律效力。溫某成無故缺席庭審，沒有舉證反駁房屋過戶至女兒的事實，法院采信買家主張：房主擅自將涉案房屋轉(zhuǎn)給子女，房源喪失交付條件，已構(gòu)成根本違約，買家依法享有合同解除權(quán)，合同在起訴狀送達房主當日正式解除。

2. 房款全額返還

合同解除后，房主溫某成需在限期內(nèi)向買家退回全部購房款66萬元。

3. 違約金酌情調(diào)低核算

一號房屋屬于政策限定的三定三限安置房，政策明文規(guī)定：拿到房產(chǎn)證5年內(nèi)不能上市交易，買賣雙方簽約時都清楚該房產(chǎn)的交易限制，買家明知房源受限仍選購指標，自身存在一定過錯。

合同原定高額雙倍違約金條款無法全額支持，法院參照法定貸款市場報價利率分段計息核算違約金，同時違約金總額封頂不超過原告訴請的87360元。

最終判決

1、雙方2020年簽訂的房屋買賣合同依法解除；

2、溫某成限期退還宋某杰購房款660000元；

3、溫某成分段計付違約金，違約金總額上限87360元。

普法干貨

?誤區(qū)1：回遷安置房價格低，隨便買指標穩(wěn)賺不虧

?真相：三定三限定向安置房受政策管控，辦證5年內(nèi)禁止私下過戶交易，私下買賣指標極易遭遇房主反悔、另行過戶子女、一房多賣。

?誤區(qū)2：合同寫高額違約金，違約就能按雙倍房款索賠

?真相：違約金約定過高時，法院可結(jié)合買賣雙方過錯、實際損失酌情下調(diào)，買家明知房屋受限仍簽約，自身也要承擔部分交易風險。

?誤區(qū)3：房主不出庭應訴，買家訴求就能全部全額按合同兌現(xiàn)

?真相：缺席僅代表被告放棄抗辯，法院依舊會結(jié)合房屋屬性、雙方過錯依法調(diào)整違約金金額。

案例總結(jié)

私下交易未建成的回遷房指標風險極高，一方面受政策限售約束難以順利過戶，另一方面極易遇到房主事后反悔、私自過戶給家人。即便買賣合同有效，維權(quán)耗時費力，想要追回房款往往周期漫長，購房人盡量謹慎選購受限安置房。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價房，經(jīng)濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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