別再搞錯！老人患病高齡≠不能賣房，房產律師守住隔代過戶效力

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

案例導讀

祖輩拆遷分得回遷房，登記在老人名下，老人80歲時通過買賣合同方式將案涉房屋過戶給親孫子。多年后祖輩雙雙離世，其他子女認為老人年事已高、身患疾病，屬于限制民事行為能力人，過戶行為無效，起訴要求撤銷交易、恢復案涉房屋登記。最終法院駁回全部訴求，認定過戶行為合法有效！

涉案人物

原告（老人子女）：周甲、周乙

被告（長孫）：周丙

被告（長子）：周丁

過世房主（祖父）：周某

過世房主（祖母）：徐某

中介機構：甲中介公司

案情回顧

周某與徐某系夫妻，共育有多名子女，周丁為家中長子，周丙是周丁之子（老人親孫子）。早年家中老宅拆遷，依據4人安置戶口（周某、徐某、長子、孫子），拆遷分得一套三居室回遷房，即案涉房屋，案涉房屋后續通過房改政策購買，最終登記在周某名下。

2010年，時年80歲的周某，通過甲中介公司與孫子周丙簽訂《案涉房屋買賣合同》，將案涉房屋過戶至周丙名下，整套交易手續齊全，完成不動產登記變更。

2010年10月，周某親筆書寫文書，明確說明：案涉房屋實際由長子周丁出資購買，只是登記在老人名下，為避免子女日后爭產，自愿將案涉房屋歸屬孫子周丙，全家其他子女不得干涉，徐某也按手印予以確認。

案涉房屋過戶后十余年，一家人相安無事，無任何房產糾紛。直至2021年，周某、徐某先后離世。兩位老人去世后，其余子女周甲、周乙心生異議，認為案涉房屋過戶無效，起訴至法院。

原告起訴核心理由

1、過戶時爺爺已80歲高齡，患有腦梗，屬于限制民事行為能力人；奶奶早年確診精神類疾病，無民事行為能力，二人無法獨立處置房產。

2、案涉房屋屬于爺爺奶奶夫妻共同財產，爺爺單方過戶屬于無權處分，惡意侵害其他繼承人的繼承權益，案涉房屋買賣合同應屬無效，需恢復登記至爺爺名下。

被告答辯核心觀點

1、80歲高齡、既往患病，不等于法律意義上的限制民事行為能力人，無權威鑒定證明老人過戶時神志不清、無法辨認自身行為。

2、整套案涉房屋交易通過正規中介、不動產登記中心審核辦理，手續合法合規，是老人真實意愿表達。

3、老人事后親筆文書、奶奶按手印確認，足以證明夫妻二人一致同意案涉房屋歸孫子所有，屬于合法財產處置，不存在惡意串通。

法院審理認定

1、無證據證明老人過戶時為限制民事行為能力人

原告僅提交老人早年病歷，無法證明2010年辦理過戶時，兩位老人神志不清、無法獨立實施民事行為。且司法鑒定機構無法對十幾年前的民事行為能力作出鑒定，原告舉證不足，需自行承擔舉證不利后果。法律上，高齡、有既往病史，不直接等同于無/限制民事行為能力。

2、奶奶事后追認，案涉房屋處分合法有效

案涉房屋雖為夫妻共同財產、買賣合同無奶奶簽字，但過戶完成后，奶奶通過按手印的書面文書，明確認可案涉房屋歸孫子所有，屬于事后有效追認，補正了處分瑕疵。

3、長期無爭議，印證過戶是老人真實意愿

案涉房屋2010年完成過戶，直至兩位老人十余年后離世，全家從未因案涉房屋權屬產生糾紛，結合案涉房屋出資、長期共同居住的事實，足以認定過戶行為是老人夫妻二人真實意思表示。

4、交易無合同無效的法定情形

本案不存在惡意串通、欺詐脅迫、損害他人合法權益等合同無效情形，整套交易合法有效。

判決結果

駁回原告全部訴訟請求，確認老人與孫子的案涉房屋買賣合同合法有效，案涉房屋歸孫子所有，無需恢復原登記。

律師普法

1、高齡、患病不等于民事行為能力受限。我國法律明確規定，自然人是否具備完全民事行為能力，需結合行為時的精神狀態、辨識能力綜合判斷，僅以年齡偏高、存在既往病史，無法直接認定為無民事行為能力人或限制民事行為能力人。若無司法鑒定、生效裁判文書予以佐證，當事人主張老人民事行為能力存在瑕疵，法院可能不予采信。

2、夫妻單方處置共有房產可事后追認補正效力。夫妻共同財產原則上需雙方共同處分，但一方單獨處分房產后，另一方以書面確認、按手印、長期知情無異議等方式追認的，可認定處分行為系夫妻雙方共同真實意思表示，房產交易合法有效，其他繼承人無權主張無效。

3、老人生前合法財產處置行為效力優先。所有權人對自己的不動產依法享有占有、使用、收益、處分的權利。老人在世時，在意思清醒、自愿前提下完成的房產買賣、過戶行為，合法有效，其效力優先于子女的法定繼承權，子女不得以繼承為由，隨意推翻老人生前的合法財產處置行為。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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