看似贈與實則確權代持！房屋糾紛律師駁回老人全額索要售房款訴求

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

案例導讀

外孫女生母名下房屋拆遷，因外孫女生年未滿18歲，無法單獨分戶拆遷，遂讓外婆周母掛名代辦拆遷手續、登記安置房屋。后續二老簽署房屋贈與協議，房屋一直由外孫女實際掌控使用、繳納各項費用。多年后房屋出售獲得138萬房款，二老被認定為限制民事行為能力人后，家屬起訴主張撤銷贈與、索要全部售房款。最終法院查明真實事實，駁回二老全部訴求！

涉案人物

原告（二老夫妻）：周父、周母

被告（外孫女）：徐甲

外孫女生母（二老女兒）：周某婷

涉案房產：一號房屋（拆遷回遷安置房）

拆遷經辦單位：甲征收中心

案情完整梳理

周父、周母系夫妻關系，周某婷是二人女兒，徐甲為周某婷之女，即二老的外孫女（隨父姓徐）。早年周某婷名下有一處拆遷院落，因2012年拆遷時，徐甲尚未年滿18周歲，不滿足單獨分戶拆遷政策，無法單獨獲取拆遷安置權益。

為順利辦理拆遷分戶、獲取回遷安置房，周某婷將自有拆遷院落無償轉給母親周母，由周母作為掛名被拆遷人，代為簽訂拆遷安置協議、辦理回遷選房手續，雙方明確拆遷所得全部權益最終歸徐甲所有。

后續拆遷安置分得一號房屋一套，房屋交付后，始終由外孫女徐甲實際占有、居住、管理，房屋物業費、供暖費、超面積補房款等所有費用，均由徐甲及其家人全額承擔，二老從未實際管控、使用房屋。

2019年，為厘清房屋權屬、杜絕后續家庭糾紛，周母與外孫女徐甲正式簽訂《房屋產權贈與協議書》，再次書面確認一號房屋歸徐甲所有，老伴周父也簽字見證認可。

2021年，因徐甲母親周某婷身患重病，長期需要大額醫療費用，徐甲無奈將一號房屋對外出售，總售價138萬元，售房款由徐甲收取，賣房過程二老全程知情并配合簽字。

2022年，周母經法院判決認定為限制民事行為能力人。此后，二老家屬以二老患病、生活困難為由，主張當初的贈與協議可撤銷，起訴要求徐甲返還全部138萬售房款。

雙方核心爭議

原告方主張：一號房屋是夫妻共同財產，贈與協議簽署時二老已患病，后續二老生活困難，依法可以撤銷贈與；房屋售房款138萬元屬于二老財產，外孫女應當全額返還。

被告方答辯：房屋本質是自己母親的拆遷權益，只是借用外婆周母名義掛名拆遷、代辦手續，并非二老真實自有房產；多年來房屋所有開支、打理、交易均由自己完成，二老僅配合簽字，無權撤銷約定、索要房款。

法院審理關鍵認定

1、案涉房屋并非二老自有房產，屬于掛名代持安置

一號房屋的拆遷源頭，是被告母親周某婷的自有院落，并非二老出資、自建財產。當初之所以登記在二老名下，完全是因為外孫女生年不足，無法單獨分戶拆遷，屬于典型的掛名代辦、代持安置，并非二老真實取得的自有拆遷房產。

2、案涉贈與協議，并非真正的無償贈與

結合拆遷背景、家庭約定、房屋實際使用情況來看，雙方簽署贈與協議，不是二老無償轉讓自有財產，而是補正權屬、還原真實產權歸屬。協議內容明確寫明“代為辦理拆遷、過戶手續”，是雙方真實意思，不符合贈與合同的法定構成要件。

3、房屋長期由外孫女實際掌控，二老從未享有實質權益

房屋交付后，居住使用、繳費打理、后期出售交易，全部由徐甲完成，二老從未實際占有、管控房屋，也未承擔任何房屋相關費用，從未享有房屋的實質財產權益。

4、認定限制民事行為能力無溯及力，無法推翻過往合法約定

二老后續被認定為限制民事行為能力人，僅對判決之后行為產生效力，不具備溯及既往的法律效力，不能否定多年前雙方基于家庭真實約定簽署的協議效力。

最終判決結果

駁回原告周父、周母的全部訴訟請求，138萬售房款歸外孫女徐甲所有，無需返還。

律師普法

1、掛名代持拆遷安置房，不以登記名義認定產權

拆遷安置房屋的真實歸屬，看拆遷權益來源、出資情況、實際使用管控事實，不能僅以登記名字、書面贈與字面內容認定產權，法院會穿透書面形式，還原家庭真實約定與事實。

2、并非所有贈與協議都能隨意撤銷

只有真實的無償贈與合同，在符合法定情形時才可撤銷。若協議本質是確權、還原真實權屬、補正代持關系，不屬于可撤銷的贈與范疇。

3、民事行為能力認定無溯及力

事后被認定為限制民事行為能力，不能推翻此前神志清晰、自愿簽署、符合家庭真實情況的合法協議，惡意反悔、事后爭產不受法律保護。

4、長期實際占有、出資打理是認定產權的關鍵證據

房屋相關的繳費記錄、居住證明、交易操作記錄，是法院判斷真實權利人的核心依據，比紙面登記、形式協議更有證明力。

案例總結

家庭拆遷掛名代持房產十分常見，親屬間掛名代辦拆遷、登記的房屋，真實產權歸屬以權益來源、實際出資、長期管控、家庭真實約定為準。即便有書面贈與協議，只要本質是確權補證，而非無償贈與，任何一方都不能事后因房價上漲、經濟狀況變化惡意反悔爭產，法院優先保護真實權利人的合法財產權益。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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