南京樓市有些離譜了！建鄴區(qū)河西板塊房?jī)r(jià)從6.5萬(wàn)變成2.2萬(wàn)

作者：縱橫論市

提起南京建鄴河西，老南京和房產(chǎn)圈的人都不陌生，這里一直被大家戲稱為“宇宙中心”。作為全城樓市的風(fēng)向標(biāo)，河西聚集了大量高端住宅，多年來(lái)房?jī)r(jià)穩(wěn)居高位，是公認(rèn)的改善置業(yè)高地。但最近一段時(shí)間，這片熱門板塊的市場(chǎng)表現(xiàn)，著實(shí)讓人覺得反常。

很多人看到低價(jià)成交的消息，第一反應(yīng)就是樓市整體遇冷，業(yè)主手頭緊張才降價(jià)拋售。其實(shí)這樣的解讀只停留在表面。對(duì)于關(guān)注樓市走向、有資產(chǎn)規(guī)劃需求的人而言，單純盯著價(jià)格漲跌，很容易誤判整體趨勢(shì)。

深耕市場(chǎng)一線就能發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)劇烈波動(dòng)的背后，藏著多重深層原因。今天我們就結(jié)合真實(shí)成交數(shù)據(jù)，一層層拆解河西樓市的現(xiàn)狀，理清行情變化的內(nèi)在邏輯。

先來(lái)看兩組反差極大的成交價(jià)格，直觀感受市場(chǎng)的變化。

2021年上半年是河西樓市的巔峰階段，市場(chǎng)熱度達(dá)到頂峰。仁恒江灣城四期的大平層房源，成交單價(jià)最高摸到10.5萬(wàn)元/㎡；坐擁新城雙學(xué)區(qū)的萬(wàn)科光明城市、西堤國(guó)際等小區(qū)，小戶型單價(jià)也沖到了9萬(wàn)至10萬(wàn)元/㎡。那時(shí)候房源供不應(yīng)求，看房、成交節(jié)奏都十分緊湊。

而到了去年底，行情已經(jīng)跌至近年低點(diǎn)。河西南“星八客”代表樓盤海峽城，一套建面約86㎡的小戶型，最終以189萬(wàn)元總價(jià)成交，折合單價(jià)僅2.2萬(wàn)元/㎡。要知道，2021年4月102.66㎡房源成交價(jià)633萬(wàn)元，折合約61600元/㎡，部分高樓層/優(yōu)質(zhì)戶型掛牌或達(dá)6.5萬(wàn)+/㎡。對(duì)比歷史高點(diǎn)，這套房源的跌幅已經(jīng)超過(guò)65%。

這里必須明確：2.2萬(wàn)元/㎡只是個(gè)別急售房源的極端案例。據(jù)專業(yè)房產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，河西整個(gè)二手房板塊，均價(jià)普遍回調(diào)30%—50%，小區(qū)之間分化十分明顯。如今片區(qū)內(nèi)急售房源增多，門店帶看量銳減，購(gòu)房者議價(jià)空間持續(xù)擴(kuò)大，昔日一房難求的景象早已不復(fù)存在。

不少人心里都會(huì)疑惑：僅僅是市場(chǎng)降溫，就催生了如此低的成交價(jià)？從十萬(wàn)單價(jià)跌至兩萬(wàn)出頭，買房人、賣房人、置換群體的行為都發(fā)生了哪些改變？各類因素交織之下，市場(chǎng)又為何一步步走到現(xiàn)在？

順著時(shí)間線梳理，就能清晰看到河西樓市從狂熱到降溫的全過(guò)程。

2021年熱度過(guò)后，市場(chǎng)風(fēng)向悄然轉(zhuǎn)變。盲目跟風(fēng)的熱潮慢慢褪去，購(gòu)房者觀望情緒越來(lái)越濃，房?jī)r(jià)結(jié)束了單邊上漲的態(tài)勢(shì)，正式進(jìn)入持續(xù)回調(diào)周期。早期入場(chǎng)的投資群體開始收縮動(dòng)作，自住買家也變得格外謹(jǐn)慎，板塊成交價(jià)穩(wěn)步下行。

直到近兩年，部分前期炒作熱度高、產(chǎn)品存在短板的小區(qū)，價(jià)格率先觸底，海峽城的低價(jià)成交，也正是在這樣的大環(huán)境下出現(xiàn)。品質(zhì)過(guò)硬、地段優(yōu)越的標(biāo)桿樓盤，價(jià)格相對(duì)堅(jiān)挺，但也無(wú)法獨(dú)善其身，同步出現(xiàn)不同幅度的回落。

多數(shù)人把房?jī)r(jià)大跌簡(jiǎn)單歸因?yàn)闃I(yè)主缺錢割肉，這其實(shí)只是次要因素。河西作為高端改善板塊，客群結(jié)構(gòu)變化、置換鏈條斷裂，才是左右行情的核心。

首先，2021年高位進(jìn)場(chǎng)的投資客集中離場(chǎng)。這批購(gòu)房者早已放棄房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的預(yù)期，面對(duì)持續(xù)下行的市場(chǎng)，不再選擇長(zhǎng)期持有，紛紛掛牌急售。大批量低價(jià)房源集中入市，直接拉低了片區(qū)成交底價(jià)，極端低價(jià)也隨之出現(xiàn)。

其次，核心的置換鏈條徹底失衡。河西的主流客群一直以改善置換家庭為主，主流模式就是“賣掉原有住房，置換河西高端房源”。如今普通二手房?jī)r(jià)格不斷走低，但河西新房、優(yōu)質(zhì)次新房?jī)r(jià)格保持穩(wěn)定，新舊房源的價(jià)差越拉越大。置換成本大幅增加，不少家庭被迫暫停換房計(jì)劃，市場(chǎng)流通性進(jìn)一步減弱。

與此同時(shí)，買賣雙方形成了負(fù)面循環(huán)。購(gòu)房者經(jīng)歷多輪降價(jià)后，普遍抱有“再觀望一陣”的心態(tài)，接盤意愿不足；房源長(zhǎng)期無(wú)人問(wèn)津，賣家只能不斷下調(diào)報(bào)價(jià)。觀望、降價(jià)、再觀望，循環(huán)往復(fù)，讓板塊價(jià)格持續(xù)探底。

綜合來(lái)看，極端低價(jià)的出現(xiàn)，是投資客退場(chǎng)、置換鏈條斷裂、市場(chǎng)觀望情緒疊加帶來(lái)的結(jié)果。

走訪河西多家中介門店也能發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)真實(shí)面貌。2.2萬(wàn)元/㎡的價(jià)格，僅出現(xiàn)在戶型、位置不占優(yōu)勢(shì)的急售小戶型身上。那些地段核心、學(xué)區(qū)穩(wěn)定、物業(yè)服務(wù)優(yōu)質(zhì)的小區(qū)，跌幅始終有限。河西南“星八客”等早年被熱炒的樓盤，因?yàn)槌醋髋菽螅缃癯蔀閮r(jià)格回調(diào)最明顯的區(qū)域，和數(shù)據(jù)反映的情況完全吻合。

結(jié)合當(dāng)下的供需現(xiàn)狀，未來(lái)河西樓市大概率會(huì)走向兩種不同的局面。

第一種走勢(shì)，自住與改善需求持續(xù)釋放，市場(chǎng)逐步企穩(wěn)。如果真實(shí)購(gòu)房需求不斷入場(chǎng)，河西一、二手房網(wǎng)簽量穩(wěn)步提升，低價(jià)急售房源被逐步消化。二手房?jī)r(jià)格率先止跌回升，新舊房源價(jià)差回歸合理區(qū)間，停滯的置換鏈條重新運(yùn)轉(zhuǎn)，市場(chǎng)會(huì)在新的價(jià)格體系下達(dá)成平衡。

第二種走勢(shì)，市場(chǎng)信心不足，需求持續(xù)疲軟。若觀望情緒始終無(wú)法消解，成交量長(zhǎng)期低迷，部分業(yè)主會(huì)選擇繼續(xù)降價(jià)。河西新房也可能同步調(diào)整價(jià)格，被動(dòng)縮小新舊房源價(jià)差，以此激活置換需求。交易鏈條雖能恢復(fù)，但板塊房?jī)r(jià)會(huì)長(zhǎng)期在低位震蕩，短期內(nèi)很難重回歷史高點(diǎn)。

普通購(gòu)房者和關(guān)注市場(chǎng)的朋友，無(wú)需復(fù)雜分析，緊盯兩個(gè)核心指標(biāo)就能判斷趨勢(shì)。

一是持續(xù)跟蹤河西一、二手房月度網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，成交量的變化，是檢驗(yàn)自住需求是否回暖最直接的標(biāo)準(zhǔn)。二是觀察房源價(jià)格結(jié)構(gòu)，一方面看低價(jià)急售房源是否逐步出清、主流成交價(jià)止跌；另一方面關(guān)注新房?jī)r(jià)格是否出現(xiàn)松動(dòng)，以此判斷置換鏈條能否恢復(fù)活力。

客觀來(lái)說(shuō)，從6.5萬(wàn)+到2.2萬(wàn)+的價(jià)格落差，只是極具沖擊力的個(gè)別案例，并不能代表河西整體行情，卻直觀體現(xiàn)出本輪樓市回調(diào)的力度。

行情巨變的背后，是房產(chǎn)投資邏輯退潮、置換格局改變、市場(chǎng)心態(tài)重塑。曾經(jīng)火爆的“宇宙中心”褪去狂熱，樓市也重新回歸居住本質(zhì)。分清個(gè)案與整體，讀懂市場(chǎng)底層邏輯，才能在行情波動(dòng)中保持理性。