廣東
6月5日，深圳南山區(qū)粵海街道的土拍，6家房企鏖戰(zhàn)291輪，保利置業(yè)最終砸下57.72億，拿下一塊宅地。
樓面價(jià)多少？10.87萬(wàn)/㎡。溢價(jià)率多少？150.74%。
這是深圳宅地樓面單價(jià)首次突破10萬(wàn)元。更是超越北京海淀，一舉刷新全國(guó)單價(jià)地王紀(jì)錄。
這塊地蓋出來(lái)的房子賣(mài)多少錢(qián)？業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)20萬(wàn)/㎡起步。
上海、杭州、南京、蘇州的土拍也跟著沸騰，溢價(jià)率動(dòng)不動(dòng)就百分之五六十，連杭州的遠(yuǎn)郊板塊都跟著猛漲。
與此同時(shí)，深圳、上海、杭州的新房?jī)r(jià)格已經(jīng)連續(xù)三個(gè)月環(huán)比上漲，成交量回到了2020年那輪牛市的水平。看上去，樓市又熱得發(fā)燙了。看上去，樓市又熱得發(fā)燙了。
但別急著焦慮。這場(chǎng)熱鬧到底是誰(shuí)的？
先看清一個(gè)事實(shí)：這輪拿地的全是保利、華潤(rùn)、中海這類國(guó)央企，小開(kāi)發(fā)商根本擠不上牌桌。
地王的本質(zhì)是大資本對(duì)核心資產(chǎn)的押注，不是全民狂歡。再看看誰(shuí)在買(mǎi)房——上海五百萬(wàn)到八百萬(wàn)的改善型房源成交量漲了百分之九，三百萬(wàn)以下的剛需反而跌了；深圳一千五百萬(wàn)以上的二手房占比明顯提升；杭州套均七千萬(wàn)的豪宅開(kāi)盤(pán)秒光，驗(yàn)資八千萬(wàn)的樓盤(pán)意向客戶超過(guò)三千戶。
說(shuō)白了，富人和改善置換的家庭在動(dòng)，真正的剛需多數(shù)還在觀望。
那錢(qián)從哪里來(lái)？
一方面，置換鏈條打通了：很多人賣(mài)了老破小，拿著錢(qián)去換更好的房子，甚至連政策都在推波助瀾——上海等地大規(guī)模收購(gòu)二手房，把原房東導(dǎo)入新房市場(chǎng)。
另一方面，拆遷又造出一批新購(gòu)買(mǎi)力，廣州荔灣的賠償標(biāo)準(zhǔn)超過(guò)周邊房?jī)r(jià)兩倍，深圳南山大規(guī)模拆遷還在繼續(xù)。再加上深圳一年常住人口凈增二十五萬(wàn)，廣東實(shí)時(shí)人口超過(guò)一點(diǎn)六五億，有人就有需求。
可這些跟普通人有什么關(guān)系？關(guān)系不大，但影響不小。
地王確實(shí)抬高了市場(chǎng)預(yù)期，房?jī)r(jià)也確實(shí)在漲，但普通人的收入并沒(méi)有跟著連漲三個(gè)月。而且這輪熱度是政策和市場(chǎng)共同“喂”出來(lái)的——深圳放開(kāi)了核心區(qū)限購(gòu)，上海還在持續(xù)托市，庫(kù)存下降只是近四年第一次出現(xiàn)，根基并不算牢。
對(duì)真正要買(mǎi)房的普通人來(lái)說(shuō)，最要緊的是別被地王帶節(jié)奏。你想買(mǎi)的板塊和深圳粵海街道不是一回事，全國(guó)只有一個(gè)地王，三四線城市可能還在跌。盲目追熱點(diǎn)，最容易高位站崗。
其次，分清自己是真改善還是被焦慮裹挾。如果是賣(mài)一買(mǎi)一、為了更好的居住條件，現(xiàn)在置換鏈條通暢，可以操作；但如果是純投資，請(qǐng)算清楚租售比和持有成本，很多熱點(diǎn)城市租金還在往下走。
最后也是最重要的，盯緊自己的現(xiàn)金流。不管市場(chǎng)喊得多熱鬧，月供超過(guò)收入一半就要格外小心。樓市有周期，但你的還款沒(méi)有周期。
房?jī)r(jià)連漲三個(gè)月是真的，地王刷新也是真的。但這場(chǎng)狂歡的入場(chǎng)券，從來(lái)不在大多數(shù)人手里。你可以是觀眾，但別當(dāng)炮灰。
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