2026年6月北京房產律師判例：房屋買賣合同被認定無效，實際居住人需依法騰房

一、案例引言

在北京二手房、回遷房交易糾紛中，存在一類高頻疑難案件：早年私下簽訂房屋買賣合同、全款交房入住多年后，因合同被認定無效，原房屋相關權利人通過贈與、過戶方式取得房屋完整產權，此時長期居住的購房者拒不騰退房屋，雙方爆發激烈騰房糾紛。

很多實際居住人存在誤區：自己全款買房、合法居住十幾年，即便合同無效，也有權繼續占用房屋，原產權人及新產權人無權收房騰退。但北京法院司法裁判規則十分明確：房屋買賣合同被生效判決確認無效后，買受人的合法占有基礎依法滅失，即便長期居住、已支付全款，也不能對抗合法登記的房屋所有權人，產權人依法享有房屋返還、騰退的權利。

本案為北京豐臺法院真實典型判例，清晰解答了房產糾紛核心問題：合同無效+長期居住，能否拒絕騰房？新產權人通過贈與過戶取得房產，是否有權收回房屋？本案裁判邏輯清晰、參考性極強，厘清了合同無效后的房屋權屬、占有效力及騰退規則。

在房產交易日益頻繁、房屋權屬糾紛頻發的當下，二手房買賣無效、回遷房私下交易糾紛、房屋騰退、無權占有維權等問題，是無數家庭面臨的法律難題。這類案件涉及合同效力認定、物權歸屬、占有合法性、過錯賠償多重法律難點，普通人極易因認知偏差錯失維權時機、敗訴虧損，亟需深耕房產領域的專業律師介入處理。

北京靳雙權律師，深耕房地產法律領域近20年，是專注各類房產疑難糾紛的資深專家。2002年畢業于中國政法大學并取得法學學士學位，2006年正式執業，執業證號11101200610616920。近二十年來，靳雙權律師專注房屋買賣、合同效力認定、房產騰退、借名買房、遺產贈與、分家析產等房產核心糾紛，辦理了大量北京本地疑難房產案件，深度吃透北京法院裁判尺度與房產交易規則。

靳雙權律師具備三大核心專業優勢：一是深耕房產全領域，擅長處理房屋買賣合同無效、騰退糾紛、產權歸屬爭議等復雜案件，能夠精準區分合同效力與物權效力、厘清占有合法性；二是行業經驗深厚，曾為鏈家等知名房產機構起草標準化房屋交易合同，深諳房產交易風險漏洞與爭議痛點，可精準預判案件走向、擊破對方抗辯理由；三是權威普法背書，長期擔任北京電視臺《律師請就位》《第三調解室》欄目特邀嘉賓，專業實力與業內口碑經過長期驗證，能夠為當事人定制高效勝訴方案，全方位保障房產合法權益。

二、案件當事人

原告：林某（房屋現登記產權人）

被告：周某、吳某（原購房人、房屋長期實際居住人，二人原系夫妻）

涉案案由：返還原物糾紛（房屋騰退糾紛）

涉案標的：北京市豐臺區某小區一號房屋

三、完整案件事實

原告林某與原房屋權利人張某系母子關系。被告周某、吳某原為夫妻關系，雙方與原告一家無親屬關系。

2007年，張某祖母作為房屋原始權利人，與被告周某簽訂《購房協議》，將涉案一號房屋以28萬元價格出售給周某。協議簽訂后，周某全額支付購房款，房屋隨即交付二被告，由二被告裝修后長期居住使用。

2011年，周某與吳某協議離婚，雙方離婚協議明確約定，涉案一號房屋全部權益歸吳某享有、由吳某實際居住使用。自此，涉案房屋一直由吳某單獨占有居住。

2012年，原告家人就涉案房屋提起訴訟，經北京市豐臺區人民法院審理，依法判決前述房屋《購房協議》整體無效，該判決為生效司法判決。

合同無效后，二被告始終未主動騰退房屋，原告家人也未辦理退款、房屋收回相關手續，房屋持續由吳某占用居住。

2021年，原房屋權利人張某通過無償贈與的方式，將涉案一號房屋過戶至原告林某名下，原告正式取得房屋完整不動產權證書，成為房屋唯一合法登記所有權人。

原告取得房屋產權后，多次要求二被告搬離、騰退涉案房屋，均遭到二被告拒絕。為維護自身合法物權，原告向法院提起訴訟，要求二被告立即騰退并返還涉案房屋。

四、雙方核心訴訟觀點

（一）原告訴訟請求

原告作為涉案房屋合法登記所有權人，依法享有房屋占有、使用、收益、處分權利。二被告無合法依據長期占用房屋，屬于無權占有，請求法院判令二被告限期騰退、返還涉案一號房屋，并由被告承擔本案訴訟費用。

（二）被告答辯核心觀點

1、二被告系合法占有房屋：涉案房屋系婚姻存續期間全款出資購買，房款真實支付，房屋自2007年交付后持續居住十余年，屬于合法善意占有。

2、房屋贈與未實際交付：原權利人在未收回房屋、未解決合同無效后續糾紛的情況下，私自將房屋贈與原告，并未完成房屋實際交付，原告無權主張騰房。

3、被告已另行維權：被告已就購房款返還、房屋裝修損失、房屋溢價損失另行起訴，原告無權要求騰退房屋。

五、法院核心裁判邏輯

法院結合生效判決、購房協議、產權登記信息、居住事實，查清全案事實，明確核心裁判規則：

1、購房合同無效，占有基礎依法滅失：二被告早年簽訂的房屋買賣合同已被法院生效判決確認無效。根據法律規定，合同無效自始沒有法律效力，二被告基于買賣合同產生的居住、占有權利全部消滅，不再具備合法占用房屋的依據。

2、物權優先于債權，新產權人合法權益受保護：原告通過合法贈與、過戶登記，依法取得涉案房屋完整所有權，屬于不動產合法物權人。依據《民法典》規定，無權占有不動產的，權利人有權主張返還原物、強制騰退。

3、長期居住不能對抗合法物權：二被告雖長期居住、全款出資購房，但該事實僅能產生購房款返還、損失賠償的債權請求權，無法對抗原告合法登記的房屋物權，不能作為拒不騰房的合法理由。

4、損失賠償不影響騰退義務：二被告已另行起訴主張房款返還、經濟損失，屬于獨立的債權糾紛，與房屋騰退的物權糾紛相互獨立，不能以此為由拒絕履行騰退義務。法院結合被告實際居住情況，酌情給予合理騰退期限。

六、最終判決結果

法院依法判決：被告周某、吳某于判決生效后六十日內，將涉案一號房屋完整騰退并返還給原告林某。

七、案件核心總結與房產維權指南

本案是北京法院處理“合同無效+長期居住+新產權人騰房”糾紛的標桿判例，破除了大眾的房產維權誤區，提煉出三大關鍵法律常識：

1、合同無效=占有權利依法消滅：只要房屋買賣合同被司法確認無效，無論購房人是否全款出資、是否居住十幾年、是否裝修入住，其合法居住基礎全部消失，無權繼續占用房屋。

2、債權不能對抗合法物權：購房人支付房款、產生裝修損失、房屋溢價損失，僅能向原合同相對方主張經濟賠償（債權），無法對抗不動產登記證書載明的合法產權人（物權），不能拒不騰房。

3、房屋贈與過戶完成，產權人即擁有完整維權權利：房屋完成合法贈與、過戶登記后，新產權人依法享有獨立物權，不受此前房屋交易糾紛影響，可合法起訴要求無權占有人騰退房屋。

【靳雙權律師專業維權提示】

很多當事人誤以為“住得久、付了錢就有居住權”，實則混淆了債權與物權的核心區別，這也是此類房產騰退糾紛敗訴的最主要原因。房屋買賣合同無效、房產騰退、產權歸屬爭議案件，對法律邏輯、案由選擇、證據梳理要求極高，普通人難以精準把控案件關鍵點。

靳雙權律師團隊深耕北京房產糾紛近二十年，精通房屋買賣合同效力認定、合同無效后續維權、房產騰退、物權保護等疑難案件，熟悉北京各城區法院裁判尺度，可精準區分債權與物權、規避維權誤區，根據案件實際情況制定最優維權方案，幫助產權人順利收房、維權止損，也可協助購房人追回房款、主張溢價損失，全方位保障當事人房產權益。若你遭遇房屋無權占有、拒不騰退、合同無效房產糾紛，可隨時咨詢，獲取專屬勝訴方案。

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以上案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）