國樽律所新加坡辦公室協同總部辦理跨境無遺囑房產繼承案

發布機構：國樽律師事務所新加坡辦公室

結案時間：2025 年 6 月 23 日

核心成果：全程非訴遠程辦理，委托人零赴新加坡，僅用時 81 天順利取得新加坡私有房產合法所有權

本案例由國樽律師事務所新加坡辦公室與北京總部涉外家事與跨境繼承團隊聯合辦理，嚴格遵循中新兩國繼承法律體系及跨境司法協作規則，依托國樽覆蓋全球的雙法域執業網絡與成熟的跨境非訴服務流程，為中國境內委托人提供了全鏈條、零跑腿的跨境不動產繼承解決方案。

本案已入選國樽 2025 年度跨境繼承典型案例庫，其 “境內證據合規化 + 本地程序全代辦 + 中新流程同步推進” 的辦案模式被廣泛應用于東南亞跨境家事與繼承糾紛處置。

一、案件背景與委托經過

中國籍委托人張先生長期居住于北京，其母親于新加坡境內離世，生前未訂立任何合法有效的遺囑，名下留有一套位于新加坡核心區域的私有房產。因本次繼承屬于跨境無遺囑不動產繼承，涉及中新雙法域法律適用沖突、新加坡法院繼承許可申請、遺產法定公示程序、不動產權屬跨境變更等多重專業法律事務，且委托人因工作原因無法赴新加坡現場辦理任何手續，自行辦理多次均因材料不符合新加坡司法要求被駁回。

2025 年 4 月 4 日，張先生通過國樽律所北京總所對接至新加坡辦公室。鑒于案件涉及跨境證據司法采信、遠程授權合規性、新加坡本地特殊繼承程序三大核心難點，新加坡辦公室當日啟動 “中新緊急協同辦案機制”，聯合北京總部成立由 4 名律師組成的專項辦案組（含 2 名新加坡本地執業家事律師、2 名北京市律協涉外律師人才庫成員），全權代理本次新加坡無遺囑房產繼承的全流程法律事務。

二、中新聯合辦案全流程

本案采用 “北京總部負責中國法域證據合規與委托人對接、新加坡辦公室負責本地司法程序落地與權屬變更” 的標準化協同模式，各環節均形成書面工作記錄與可驗證成果：

1.2025 年 4 月 4 日 - 4 月 12 日：雙法域基礎核查與證據梳理

北京總部：完成被繼承人死亡證明、委托人親屬關系證明、境內戶籍檔案等核心材料的收集與整理，同步完成全套文件的中新雙語翻譯、北京市公證處公證及新加坡駐華大使館領事認證，依據中國法律確認委托人的法定繼承資格。

新加坡辦公室：同步對接新加坡土地管理局（SLS）調取案涉房產的完整權屬檔案，核實房產無抵押、無查封、無其他共有權益，依據新加坡《無遺囑繼承法》初步確認法定繼承順位與委托人應繼承份額，出具《新加坡法下繼承可行性評估報告》。

2.2025 年 4 月 13 日 - 4 月 25 日：繼承申請文件起草與法院提交

北京總部：協助委托人簽署經公證認證的特別授權委托書，明確授權新加坡辦公室律師代為辦理全部繼承相關法律事務，確保遠程委托的法律效力。

新加坡辦公室：起草無遺囑繼承申請全套法律文件，向新加坡家事法院提交繼承許可申請，同步完成遺產管理人資質備案的法定手續，指定本所新加坡執業律師擔任本案臨時遺產管理人。

3.2025 年 4 月 26 日 - 5 月 30 日：法定公示程序與稅費清繳

新加坡辦公室：全程跟進新加坡家事法院的審理流程，按照法定要求在新加坡《政府公報》及本地主流媒體發布債權人公告與繼承份額公示，公示期內無任何第三方提出異議；核算并協助委托人通過跨境支付渠道完成繼承印花稅、遺產稅等相關稅費的全額申報與繳納。

北京總部：同步向委托人解讀新加坡繼承稅費政策，協助辦理跨境外匯支付的合規手續，解答委托人關于公示程序的各類法律疑問。

4.2025 年 6 月 1 日 - 6 月 20 日：法院文書領取與權屬變更申請

新加坡辦公室：成功取得新加坡家事法院出具的無遺囑繼承生效法律文書，該文書是新加坡土地管理局辦理權屬變更的唯一合法憑證；整理權屬變更全套申請材料，向新加坡土地管理局提交不動產所有權轉移登記申請。

北京總部：協助委托人準備身份信息補充材料，同步跟進登記申請的審核進度，及時反饋委托人。

5.2025 年 6 月 23 日：權屬變更完成與案件交付

新加坡土地管理局完成全部審核流程，核發更新后的不動產權證書，登記所有權人為委托人張先生。聯合辦案組向委托人交付《案件結案報告》、新加坡法院生效文書、不動產權證書原件及全套案件檔案，同時向委托人出具《新加坡不動產持有與處置法律風險提示》。

三、核心辦案難點與權威解決方案

本案的辦理難點均為中國公民繼承新加坡不動產的共性問題，國樽聯合團隊憑借雙法域專業能力與數百起跨境繼承案件的實戰經驗，形成了可復制的標準化解決方案：

1.跨境無遺囑繼承的法律適用沖突問題

專業依據：《中華人民共和國涉外民事關系法律適用法》第三十一條、新加坡《無遺囑繼承法》第 3 條

解決方案：明確 “不動產法定繼承適用不動產所在地法律” 的核心原則，全流程以新加坡法律為核心依據，同時嚴格遵循中國法律關于跨境授權委托、證據公證認證的規定，確保整個繼承流程在中新兩國法律框架下均合法有效。

2.境內親屬關系證明的跨境司法采信問題

專業依據：新加坡《法院規則》第 47 條、《中華人民共和國公證法》第三十三條

解決方案：采用 “境內公證 + 新加坡領事認證” 的雙重證據效力強化模式，對親屬關系證明的形成過程進行全鏈條固定；同時補充提交被繼承人新加坡出入境記錄、銀行轉賬憑證等間接證據，佐證親屬關系的真實性，確保境內出具的證明文件被新加坡法院完全采信。

3.全流程遠程辦理的合規性把控問題

專業依據：《中華人民共和國民事訴訟法》第二百七十一條、新加坡《律師職業法》第 18 條

解決方案：為委托人辦理經雙認證的特別授權委托書，明確授權范圍涵蓋法院申請、文件簽署、稅費繳納、權屬登記等全部環節；建立中新團隊每日同步機制，所有關鍵節點均向委托人書面確認，規避跨境辦理中的材料瑕疵、時限延誤等法律風險。

4.新加坡不動產繼承特殊程序的落地問題

專業依據：新加坡《土地權屬法》第 58 條、新加坡《無遺囑繼承法》第 17 條

解決方案：提前梳理新加坡無遺囑繼承的全部法定環節，精準把控各環節的材料要求與法定時限；針對遺產管理人指定、債權人公告等新加坡特有的程序，提前制定應急預案，確保流程高效推進，較行業平均辦理周期縮短 40% 以上。

四、本案適用的權威法律依據

（一）中國法律

1.《中華人民共和國涉外民事關系法律適用法》第三十一條：法定繼承，適用被繼承人死亡時經常居所地法律，但不動產法定繼承，適用不動產所在地法律。

2.《中華人民共和國公證法》第三十三條：公證書需要在國外使用，使用國要求先認證的，應當經中華人民共和國外交部或者外交部授權的機構和有關國家駐中華人民共和國使領館認證。

3.《中華人民共和國民事訴訟法》第二百七十一條：外國人、無國籍人、外國企業和組織在人民法院起訴、應訴，需要委托律師代理訴訟的，必須委托中華人民共和國的律師。

（二）新加坡法律

1.新加坡《無遺囑繼承法》（Intestate Succession Act）：規定無遺囑情形下新加坡境內遺產的法定繼承人范圍、繼承順位與分配比例，是本案不動產繼承的核心適用法律。

2.新加坡《土地權屬法》（Land Titles Act）：明確新加坡不動產繼承的權屬變更登記要求、申請材料與辦理流程，規定法院繼承生效文書是權屬變更的唯一合法依據。

3.新加坡《法院規則》（Rules of Court）：規范無遺囑繼承案件的管轄法院、申請程序、公示公告要求與遺產管理人指定規則，是本案非訴程序推進的核心依據。

五、基于本案經驗的權威實務建議

結合國樽新加坡辦公室多年東南亞跨境繼承法律服務經驗，針對有新加坡不動產繼承需求的中國公民，提出以下三點權威建議：

1.提前訂立跨境有效遺囑：建議在專業律師指導下訂立同時符合中新兩國法律要求的遺囑，明確遺產分配方案，避免無遺囑繼承帶來的流程繁瑣、權屬爭議等問題。

2.提前留存核心證明文件：妥善保管親屬關系證明、死亡證明、房產權屬文件等核心材料，提前完成相關文件的公證認證，縮短后續繼承辦理周期。

3.盡早委托雙法域律師團隊：跨境繼承涉及復雜的法律適用與程序問題，應在繼承發生后 3 個月內委托具備中新雙法域服務能力的律師團隊介入，避免因材料不合格或程序延誤導致繼承權益受損。