有錢拿新地，沒錢建商業？西安德通·映南山業主：還我TOD！

德通·映南山規劃中的商業地塊現狀。

“我們就希望企業能兌現當初的宣傳。”

石青玲 中房報記者 苗野 | 西安報道

臨近收房，西安德通·映南山的業主卻開心不起來。

6月6日，他們一起來到售樓部計劃了解一下：為什么前期宣傳的TOD商業不建了？為什么企業資金困難卻還有錢拿地？面對業主訴求，德通·映南山現場銷售經理則表示，負責人無法到場，要等到6月22日后再作答復。

“他們一直在拖延，6月18日就是交房日期了。”一位業主不滿地表示。最終，在西安航天城派出所民警見證下，業主與企業方達成一致：6月13日下午2時，德通置業會當面回應，公示商業綜合體建設規劃，以及地下車庫連通地鐵的具體情況。

6月13日，業主們再次來到德通·映南山售樓部，“從下午2點一直討論到晚上9點多，開發商的回復始終是‘視市場環境決定建不建以及什么時候建’。”德通·映南山業主趙東東表示。

針對項目現狀、商業停建原因以及企業整體資金狀況等問題，記者向德通置業發送了采訪函，截至發稿，對方未予回復。

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TOD“消失”了

2024年年底，趙東東在西安德通·映南山購置了一套143平方米住宅，總價接近300萬元。

“我連續看了兩年房，對比了航天基地、曲江二期多個樓盤，最終選擇了這個項目，核心原因就是項目宣傳的地鐵直通車庫，以及連通TOD商業街區配套。”他回憶道。

在與業主交流時，置業顧問也曾多次提到TOD。一則2024年10月的微信聊天截圖顯示，置業顧問在與一位業主溝通時明確表示，德通·映南山已進行兩次“升標”：第一次是贈送陽臺封窗并鋪設地暖；第二次是向政府繳納了600萬元“地鐵開口費”，后期地鐵負一層將貫通商業及小區。“這也是目前唯一一個與地鐵接駁的小區。”該置業顧問在聊天記錄中強調。

項目宣傳上的變化/業主供圖

然而，情況在2025年年底發生了變化。有業主發現，2025年底，德通·映南山的宣傳口徑悄然調整，此前承諾的商業與住宅同步交付，已變為“先交住宅，后交商業”。2026年上半年，項目自帶商業的宣傳內容已從售樓部電子屏中全面消失，取而代之的是不遠處的星璇廣場。

“地鐵直通地下車庫的宣傳海報、視頻全部下架了，這就是德通置業的信譽？”業主王女士氣憤地表示。更令業主不滿的是，置業顧問的回復也從“600萬元地鐵開口費”變成了“不一定能夠保證”。

業主們隨即與開發商展開溝通，“項目負責人告訴我們，TOD只是置業顧問的口頭宣傳，他們對此毫不知情。”趙東東表示。

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涉嫌虛假宣傳

根據土地出讓合同約定，商業部分約定竣工時間為2027年5月31日之前，但現在到底進展如何？承諾的TOD商業到底還建不建？懷揣著這樣的疑惑，業主們在西安市航天基地的政府官網上發起了詢問。

2026年5月11日，西安市航天基地開發建設局回復稱：目前該地塊已辦理土地證和建設規劃許可證，工程規劃許可證和施工證均未辦理。

“在長達兩年的時間里，德通置業對一個連工程規劃都沒有的地塊，使用‘10萬平方米 TOD商業’‘給政府交了600萬元地鐵開口費’等確定性描述進行大量誤導宣傳，這是故意誤導業主，是虛假宣傳。”業主沈先生對此十分不滿。

《民法典》第五百條規定：當事人在訂立合同過程中有下列情形之一，造成對方損失的，應當承擔賠償責任：（一）假借訂立合同，惡意進行磋商；（二）故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況；（三）有其他違背誠信原則的行為。

“根據官方（業主提供的截圖）回復，銷售期間該項目商業地塊未取得工程規劃許可證、施工許可證，說明開發商隱瞞了這一重要事實，是對購房者的誘導，屬于締約過失，則應該承擔締約過失責任。” 陜西益圖律師事務所王甲鑄律師表示。

他提到，開發商在商業、地鐵配套手續不全、項目未完全落地的情況下，作出確定性宣傳，未標注“規劃中”等風險提示，交房前還下架宣傳物料掩蓋痕跡，屬于虛假、誤導性房地產廣告。據此，開發商的行為還涉嫌虛假宣傳，違反廣告法，業主可向市場監管部門舉報，要求對其作出行政處罰。

6月11日，西安航天基地綜合事務局在回復網友提問時提到，在此地塊的處置過程中，我們將優先采取開發商動工開發的處置方式。若開發商引入第三方或申請交回土地，我們將要求其充分征求業主意見后方可受理。按照出讓合同約定，該項目約定竣工時間為2027年5月31日之前，若企業存在超過合同約定的竣工時間未完成項目建設，我局將依照出讓合同約定依法追究企業的法律責任。

業主收到的反饋結果/業主供圖

然而，早在5月12日，有留言業主就已收到相關部門核查結果：德通公司已于2026年4月中旬向西安市自然資源和規劃局航天分局遞交申請，提出因映南山項目資金壓力較大，無力繼續開發商業地塊，申請交回商業用地土地使用權。

這是否意味著這宗商業用地已經不會再開發？沒有人給業主一個確切的消息。“德通置業通過短視頻、文章等形式，鋪天蓋地推送TOD相關內容，我甚至在交付前，就開始想想周末帶孩子逛街、喝咖啡的畫面。讓我下定決定的還有‘地鐵接駁’ ，這真的打動了我，為了這份便捷，我接受了比周邊更高的單價。” 一位業主在社交平臺上寫道。

王甲鑄律師分析認為，從業主提供的開發商宣傳冊頁和銷售人員的描述來看，TOD商業、地庫連通地鐵等內容描述具體，是購房者下決心買房的重要依據，開發商的這些宣傳和承諾內容，構成要約，依法屬于合同條款。

根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條，商品房銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但出賣人就開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對合同訂立及房屋價格有重大影響的，應當視為要約。

“現在開發商主動放棄商業用地、未兌現相應承諾，構成違約。對此，業主可主張開發商繼續履行、賠償損失、支付違約金；若導致業主的購房目的無法實現，可依法解除合同，要求退房退款。” 王甲鑄律師表示。

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一邊喊缺錢，一邊拿新地

德通·映南山是榆林房企德通置業在西安開發的首個項目。

公開信息顯示，作為德通置業的母公司，德通控股成立于2006年，20年間構建了以地產開發、建筑施工為核心，涵蓋能源、化工、設計、物業、造價于一體的多元化產業集團。“背靠能源，堅持不外包、不掛靠、自開發、自建自筑全鏈條管控……”這是德通置業在公開宣傳中給人留下的印象。

2023年6月14日，“不缺錢”的德通置業“南下”西安，摘得了西安市航天基地神舟六路HT01-27-4地塊，該地塊凈用地面積約102.33畝，其中住宅用地71.628畝，商服用地30.702畝，成交總價12.2億元，這正是德通·映南山項目用地。

2023年12月項目正式亮相，總共規劃13棟住宅，戶型面積143~186平方米，主打改善性產品，整盤備案價2.2萬元/平方米。

過去兩年多，這個項目的銷售并不理想。記者根據西安市住建局網站數據統計，截至5月27日，德通·映南山網簽率約70%，還有200多套房源待網簽。這或許是項目口中“資金壓力”的來源。

“有錢拿新地，沒錢開發商業？”一位業主直指其矛盾之處。業主口中的新地，正是其最近競得的西安市幸福林帶地塊。

2026年5月8日，德通置業摘得西安市新城區幸福林帶XC4-9-175地塊，總價3.394億元，單價748.5萬元/畝，樓面價4491元/平方米。

宗地附帶明確的教育配建要求，須在住宅地塊的東側XC4-9-172 地塊（約30.47畝）中小學教育用地上建設一所九年一貫制學校（36班），在首期開發時同步完成學校建設。與此同時，還須在宗地規劃內建設南北向規劃道路，長度約256米，標準段寬30米，渠化段寬40米，總面積7863平方米市政道路。

一邊宣稱“資金有壓力”，一邊又拿新地，德通置業的資金壓力究竟如何？記者向企業發去了采訪函，并未得到回復。

“我就希望企業能兌現當初的宣傳。”趙東東表示。

（應業主要求，文中名稱為化名）