日本30年經驗警示：房價暴跌無人能全身而退

凌晨五點，東京街頭一家24小時便利店的燈光照在松下赤熙人那張布滿皺紋的臉上。這位83歲的日本老人還在便利店上夜班，對他來說，只有夜班工資才能勉強維持基本生活，現在每天80美元的收入雖然不多，卻能讓他離還清房貸的目標稍微近一點。這一幕讓很多路過的中國游客愣住了——一個該在家含飴弄孫的老人，為什么要在深夜搬貨補貨？

答案藏在四十年前那場全民炒房的瘋狂里。日本的銀行至今仍把房貸還款年齡放寬到最高85歲，這意味著，不少年過八十的老人，正在背負著高額貸款。更讓人唏噓的是，債務還會代際傳遞。2024年的統計顯示，全國仍有1.2萬起這樣的隔代還貸案件，有的家庭里，孫子要接著還祖父幾十年前簽下的＂子孫貸＂，債務像一根無形的鎖鏈，捆住了好幾代人。

這不是個案，而是整整一代人的集體傷疤。在東京涉谷區某條不起眼的小巷里，一個銀發老人騎著自行車送外賣；在大阪的某棟寫字樓前，一位佝僂的清潔工正在打掃——他們中的很多人，年輕時都曾意氣風發地走進售樓處簽下那份＂實現人生價值＂的合同，然后用此后的幾十年去償還那一刻的沖動。

這些場景拼湊出的，是一個國家被房地產泡沫反噬之后無法愈合的傷口。中國老話說＂前事不忘后事之師＂，鄰國走過的彎路，足以讓中國人在面對房子這件事時多一份理智、多一份冷靜。

要理解日本人今天為什么對房子又怕又恨，得從一個讓人難以置信的數字說起：1989年12月29日收盤那一刻，日經指數定格在38915.87點，這是日本股市至今未曾再次觸及的天花板。彼時東京帝國廣場每平方英里的地價超過了加州全境，在巔峰時期，日本土地總價值甚至能買下4個美國?；恼Q嗎？荒誕。可那個時代的日本人確實就是這么相信的——土地永遠漲，房子永遠值錢。

催生這場癲狂的，是政策與資本的合謀。1987年，政府還把購房利率從5.5%降到2.5%，推動股市和樓市一起上漲。利息幾乎可以忽略不計，銀行的放貸門檻低到塵埃里，甚至出現了＂零首付就能買房＂的情況。

地方政府更是火上澆油，1985年到1990年這五年里，土地相關的稅收占了地方財政收入的42%，不少地方為了拉動經濟，對違規提高容積率的住宅項目睜一只眼閉一只眼，銀行也樂于給這些項目放貸。

全民都在賭一個永遠不會輸的賭局。當時普通職員就算不吃不喝，也得工作12年才能買下一套60平米的公寓?？杉幢闳绱耍冢⒎績r永遠漲＂的信念里，幾乎沒人覺得泡沫會破，80%的家庭都抱著＂先上車再說＂的想法，哪怕背上高額貸款也要買房。

轉折來得猝不及防。1989年5月，日本央行開始加息，從2.5%一路加到1990年的6%，緊接著大藏省出臺規定，嚴格限制銀行向房地產行業放貸。1990年初，東京股市開始下跌，到當年10月，日經指數已跌破2萬點，蒸發了40%的市值，房地產市場緊隨其后，從1991年開始進入漫長的下跌通道。

緊隨其后的，是一場曠日持久的人間慘劇。1991年到2000年間，日本有超過140萬家庭因為無力償還房貸而破產，一些背負巨債的人選擇了極端方式，1998年日本自殺人數突破3萬人，創下戰后新高，其中相當一部分與經濟壓力有關。

銀行也沒能逃過這一劫，1997年北海道拓殖銀行倒閉，這是日本戰后首次有主要銀行破產。到1998年，日本金融機構的不良債權總額達到87.5萬億日元，相當于當年GDP的17%。

更深遠的影響在心理層面。整整一代日本年輕人，目睹了父輩半生奮斗換來的資產一夜歸零，從此對＂買房成家＂這四個字心生畏懼。這30年間生產的日本大學生，多數都活成了沒有夢想、沒有社交、沒有婚戀、沒有生育、沒有消費、沒有歸屬感的六無青年，史稱＂平成廢宅＂。2020年的調查顯示，東京30歲以下年輕人的購房率不到15%。

時間走到現在，這道傷疤依然清晰。泡沫破裂四十多年后，東京2025年新建公寓的均價已經漲到了8958萬日元，可年輕人卻用＂租房自由＂＂房車生活＂，對抗著曾經的＂房產迷信＂。在東京街頭，能看到12萬年輕人直接放棄買房，用原本能付首付的錢改裝了房車，每月的生活費比購房者低40%，想換城市就換城市，想旅行就旅行，不用被房貸捆在一個地方。

這不是瀟灑，這是創傷后的應激反應。一個曾經以＂安土重遷＂為傳統的民族，被房子傷得太深，干脆選擇不再相信。日本智庫的一份報告里那句話寫得扎心又透徹：家不是炒作的商品，也不該是壓在身上的債務枷鎖，而應該是燈光下能讓人安心的地方。

把目光拉回到中國，眼下這盤棋走得格外穩健。2026年《政府工作報告》房地產主要內容放置在＂更大力度保障和改善民生＂和＂加強重點領域風險防范化解和安全能力建設＂兩項重點任務中，彰顯房地產在保民生、防風險中的重要性。政策目標由2025年的＂持續用力推動房地產市場止跌回穩＂轉為＂著力穩定房地產市場＂。措辭的變化背后，是決策層對樓市規律更深一層的把握——既不放任泡沫繼續吹大，也不讓市場一蹶不振。

＂十五五＂規劃的分量更重。＂十五五＂規劃《綱要》中房地產相關內容提及次數較＂十四五＂更多，對房地產提出更高要求，定調＂推動房地產高質量發展＂且列為單獨章節，分為＂完善住房保障體系＂和＂推動房地產市場平穩健康發展＂兩小節，增加多項具有針對性和實操性的舉措。把房地產單列章節，意味著這個萬億級行業徹底告別＂野蠻生長＂的舊賬，走上＂以人為本＂的新路。

上海浦東新區、靜安區、徐匯區作為試點區，分別結合各區實際，圍繞機制建設、運作模式、資金籌措、房源篩選和收購目標等方面，介紹了前期謀劃、前瞻布局的工作特點。這一招用得高明——把賣不出去的二手房收過來做保障房，既消化了開發商的庫存，也讓新市民住有所居，一舉兩得。

市場也在悄悄回溫。2026年年初以來，一線城市高頻數據出現了積極信號。二手房銷售方面，一線城市2026年1-2月日均成交套數明顯回升。這一數值超過了2025年同期，僅次于2023年同期。更值得關注的是這次回暖的＂成色＂——本次價格企穩是無政策刺激下的內生性企穩。

2月2日，據上海房產交易中心官網數據，當月二手房（含商業）網簽成交22834套，已是連續第三個月成交量突破2.2萬套，且創下近5年同期新高。

對比一下日本當年那種＂政府越救越跌＂的窘境，中國樓市這一輪調整呈現出明顯的主動性和秩序感。地方層面，南寧對新婚家庭補貼2萬元/套，二孩、三孩家庭補貼3萬元/套、6萬元/套；濟南、南京等地則把購房補貼和人才引進結合起來，南京雨花臺區在相應人才補貼標準的基礎上再額外增加10萬元/套的人才房票補貼，最高可發放25萬元購房補貼。這種＂因城施策、補到人頭＂的精準做法，避免了大水漫灌帶來的副作用。

更長遠的制度建設也在同步推進。商業不動產REITs正式起跑，截至2026年2月末，商業不動產REITs申報數量達14只，擬募資超417億元，申報節奏與體量均刷新公募REITs細分領域階段性紀錄，標志著這一萬億級藍海市場正式進入實操階段。這條路日本走過——通過資產證券化盤活存量、降低杠桿、轉型為運營驅動——只不過日本是在泡沫破滅后才被迫走，而中國是主動布局、未雨綢繆。

中國和日本最根本的不同，藏在國情里。當年日本泡沫破滅時，城市化率已經飆到77%以上，購房人口斷崖式下跌。而中國不一樣，新型城鎮化仍在持續推進，城市存量優化調整有廣闊空間，4億規模的中等收入群體所蘊含的消費潛力還遠未釋放。再加上完整的產業體系和堅定的政策定力，中國有底氣也有時間把這場調整走穩。

當然，挑戰不會消失。機構預測2026年全國新建商品房銷售面積同比下降6.2%，降幅較2025年有所收窄，市場分化態勢延續，＂好城市+好房子＂仍具備結構性機會。換句話說，行業不會一夜之間回到過去那種＂閉眼買房就賺錢＂的瘋狂年代，但穩中向好的趨勢已經顯現。

房子是用來住的、不是用來炒的，這九個字看似簡單，背后卻凝結了無數家庭的血淚經驗。日本用三十年的痛苦告訴世界一個道理：當樓市變成一場擊鼓傳花的金融游戲，沒有人能笑到最后，開發商賠光家底、銀行陷入壞賬、購房者淪為終身房奴、政府背上沉重財政包袱——這是一盤全員皆輸的死棋。

值得欣慰的是，中國沒有讓這種悲劇重演。從＂房住不炒＂到＂三條紅線＂，從＂白名單＂機制到＂好房子＂標準，從存量收儲到REITs擴容，每一步都在把日本的教訓轉化為中國的解法。這條路走得不快，甚至帶著陣痛，但方向是對的。