萬科再度迎來不確定性

*此節目由豆包AI播客生成，感興趣的朋友可以試聽

八月中下旬，萬科中期工作會議在低調氛圍中舉行。

與往常不同，為了防止泄密，這次萬科的“遵義會議”，沒有留下任何內部文件記錄。所有重大調整，都以口頭形式宣布。這種反常的謹慎，仿佛預示著一場山雨欲來。

會上，萬科宣布了深圳地鐵入駐后的最大一次調整：

組織與人事變革。

區域公司“封疆大吏”各守一方的時代宣告終結。取而代之的，是16個直接聽命于總部的城市公司。萬科的權力，終于如同其他房企一樣，正加速向總部集中。

在這場靜默的變革中，最引人注目的是主席臺上的座次變化：59歲的董事長辛杰坐于正中，主持會議，原董事長郁亮和李鋒分坐兩側，然后是張海、李嵬和吳鏑等。

臺下坐著的，則是16個城市公司總經理，和總部職能部門負責人。這一座位安排，已暗示了權力格局的轉變。

面對內部可能出現的議論，辛杰在會議上試圖安撫人心。他說之前很多人說，深鐵進駐萬科之后要搞大清洗，但現在看，深鐵派駐過來的干部，其實沒幾個。

他甚至還出人意料地提到，萬科的管理班子當年曾經想把深鐵炒掉，換個大股東，他說：

炒掉其實也挺好的。

的確，對于深陷萬科泥潭的深鐵來講，當時退出可能就是真正的人生贏家了。

這次調整過后，萬科似乎平緩地進入了深鐵時代。但誰也不曾想到，一個月后，這場會議的主持者，突然去向不明。

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他的職業生涯，堪稱國企高管晉升路徑的傳奇。

在吉林通化出生的他，22歲畢業于沈陽工業大學電氣專業。畢業后，他被分配到深圳外貿集團工作，后因集團業務萎縮，年輕的他，面臨了人生第一次職業選擇。

與當時多數人不同，他拒絕了私人老板的高薪聘請，選擇進入具有工程兵背景的長城地產。

在這里，他籌備并開發了深圳華強北地標圣廷苑酒店——深圳首家五星級綠色商務酒店。

這家酒店一度成為華強北的地標，后來成為許多達官顯貴、海外客商在深圳入住的首選。他在此從籌建到運營，歷時十年。

2006年，他在第一屆深商風云人物評選中獲“新銳獎”，而萬科創始人王石獲得的是“卓越獎”。

這是他和萬科的，第一次交集。

2009年，他迎來職業生涯第二次轉折。當時前身為空軍工程兵第5團的天健集團，正處于改制中期，1000多名員工需要補償安置，矛盾重重，領導班子也在換屆當口。

深圳市國資委問他“敢不敢去”，他的回答是：

想做事的人不怕困難，怕失敗的人不是真正想干事的人。

初到公司，他組織了公司干部到華為學習，基建工程兵出身的任正非親自給他們上課，分享了自己創業的理念、創辦企業的成功經驗和失敗教訓。

在天健，他主導完成了羅湖區二線插花地棚戶區拆遷工作。2017年春節前最后一個工作日，時任深圳市一把手親自到施工現場慰問，顯示其對天健集團的重視。

也是2017年，他還以天健集團董事長身份，與時任中國交建集團董事長劉起濤一起拜訪了一位領導。

沒過多久，他迎來了職業生涯的第三次轉折——調任深圳地鐵集團，擔任董事長、黨委書記。

這次調整，被業內稱為“跨越式”晉升。雖然同為深圳國企，但深圳地鐵在深圳國資系統排名第三，而此前他所在的天健集團僅排名第八，完全不可同日而語。

一位熟悉他的朋友說，他的職業履歷，似乎充滿著故事。

2

他的職業生涯，與基建工程兵群體緊密相連。

雖然他本人未曾入伍，但其父親是基建工程兵802團的干部。

1982年12月的一天，遼寧錦州的802團官兵赴深圳的首個軍列發出，開始投身于熱火朝天的深圳特區建設。

彼時，團長宋連、政委辛文祿提出不愿到深圳，但802團的其他官兵還是來了。

這一群體，后來成為深圳城市建設的中堅力量，也形成了特殊的網絡。

執掌深鐵后，他迅速進行人事調整。總經理肖民調離，出任深圳市住房和建設局巡視員。

緊接著深鐵地產高層大換血，從總經理、黨委副書記、副總經理、常務副總經理六人離職，代替他們的是空降來的有著長城地產或天健集團背景或經歷的相關人士。

例如，黨委書記李武雄曾擔任天健集團下屬南寧市天健房地產公司總經理；總經理許斌則有長城地產背景。這種人事安排，顯示了辛杰對舊部的信任。

他的念舊也為人所知。他在天健時，公司發的中秋月餅都是圣廷苑酒店的——那是他職業生涯的起點，也是他的驕傲。

其實萬科是他的前任林茂德一手主導的項目，他接任深鐵一把手后，并沒有干涉萬科經營，而是信任與放任，把管理權交給原有班子。

直到2023年底萬科二級市場債券價格波動引起資本市場恐慌，他才選擇出手，走上前臺力挺萬科，說萬科歷經多次大風大浪，仍一直走在行業前列，用時間證明了自己。

這一次，他送上大禮包，承接萬科在深圳的部分城市更新項目，幫助萬科盤活大宗資產，交易金額預計超過100億元。

直到2025年1月，萬科發布業績預虧公告，預計歸母凈虧損高達450億。同時宣布重磅人事變動：郁亮、祝九勝、朱旭均辭職。

接替郁亮的，正是他。

消息公布后，郁亮第二天就清空辦公室，搬到了一個小房間。

但他并未急于進駐董事長辦公室，而是自選了一間離主辦公區稍遠的小房間。

對于萬科，他展現了與深鐵不同的管理風格。他沒有像在深鐵那樣安插大量舊部，而是保持了相對克制。

除了執行副總裁李鋒、李剛，和財務總監卜令秋之外，萬科的管理層大部分還是原來的人馬。

16個城市公司總經理中，只有北京公司由深鐵派代表擔任。

一位熟悉他的人士評價：

他對萬科始終充滿著溫和的智慧。

3

在他突然去向不明的幾天前，萬科還發公告，深鐵集團再次向其提供不超過20.64億元借款，年化利率低至2.34%，用于償還公開市場債券。

這已是深鐵2025年第9次向萬科“輸血”。今年以來，深鐵累計向萬科提供借款：

近260億元。

有人調侃：在深圳每坐一次地鐵，都是在給萬科續命。

萬科的變動，也折射出中國房地產行業的整體困境。一位top10的房企董事長今天發一組數據給包叔，說：

同盤比較，34城二手房，最新價格相較2021年高點已經跌掉了37%。

作為行業標桿，萬科很長一段時間被視為“好學生”。但市場下行之下，規模越大的房企包袱越重，到了今年，連它也難逃市場下行的巨大沖擊。

他上任時，曾希望憑借其豐富的國企管理經驗，帶領萬科渡過難關。

但現在，這一計劃可能生變。

珍愛包叔，順手“在看”