案說合同法｜父母簽約買房寫娃名，參與裝修又離婚，反悔要房不行

【裁判要旨】

1. 認(rèn)購協(xié)議僅創(chuàng)設(shè)預(yù)約債權(quán)，不產(chǎn)生物權(quán)變動；因征信不良導(dǎo)致無法辦理按揭的，雙方可在不違反“非直系親屬不得更名”條款前提下，協(xié)商一致變更買受人主體。

2. 夫妻一方雖未在更名現(xiàn)場，但長期通過電話、微信與銷售人員保持聯(lián)系，并參與房屋裝修、量尺、材料選購等，可依據(jù)日常生活經(jīng)驗(yàn)法則推定其已知曉并默示同意更名。

3. 默示意思表示與明示具有同等法律效力；在房屋已辦理網(wǎng)簽備案、按揭貸款、不動產(chǎn)登記并實(shí)際裝修入住情形下，另一方再以“未書面同意”主張合同變更無效，有違誠信，不予支持。

4. 原支付的定金已轉(zhuǎn)化為新買受人購房款，開發(fā)商未重復(fù)收款，亦未另行出售房屋，不構(gòu)成違約，故不適用雙倍返還定金規(guī)則。

5. 夫妻內(nèi)部就購房款歸屬產(chǎn)生的爭議，應(yīng)通過離婚后財(cái)產(chǎn)糾紛或不當(dāng)?shù)美V向?qū)嶋H受益人另行主張，不得逕行要求開發(fā)商重復(fù)返還。

【關(guān)聯(lián)法條】

1.《中華人民共和國民法典》

　第一百四十條　意思表示的形式

　第五百四十三條　合同變更

　第五百九十五條　商品房買賣合同

　第一千零六十條　家事代理

2.《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》

　第九十三條　經(jīng)驗(yàn)法則推定

3.《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》

　第九十條　錄音證據(jù)的審核

【法律關(guān)系圖】

【訴訟主體】

原告（上訴人）：蘭某甲

被告（被上訴人）：某集團(tuán)廣安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、廣安某營銷策劃有限公司、何某

案外人：曾某乙（新買受人）

【基本案情】

2023年6月2日，蘭某甲、何某夫妻與開發(fā)商簽訂《商品房認(rèn)購協(xié)議》，約定購買廣安區(qū)某小區(qū)3-2313室，總價(jià)26.6萬元，定金10萬元，首付款4.6萬元須于2023年8月1日補(bǔ)齊，余款12萬元于2024年2月1日前付清；協(xié)議特別條款：“非直系親屬不得更名”。同日，蘭某甲向案外人蘭某乙借款10萬元并指示直接支付至營銷公司賬戶，營銷公司出具收據(jù)。后因夫妻二人均存在征信問題，無法辦理按揭。

2023年10月29日，何某與營銷公司協(xié)商一致，將買受人更名至其成年女兒曾某乙（系蘭某甲繼女，屬直系親屬），某集團(tuán)公司遂與曾某乙重新簽訂認(rèn)購協(xié)議并辦理網(wǎng)簽、按揭貸款、不動產(chǎn)登記；原定金10萬元轉(zhuǎn)為曾某乙購房款。房屋交付后，何某、曾某乙負(fù)責(zé)裝修，蘭某甲曾回廣安參與量尺、選材，并電話詢問銷售“交錢沒有”“裝修進(jìn)度”。

2024年9月5日，蘭某甲與何某協(xié)議離婚，離婚協(xié)議載明“無共同財(cái)產(chǎn)、無共同債權(quán)債務(wù)”。離婚后蘭某甲以“更名未經(jīng)本人同意”為由提起本案訴訟，要求：1. 雙倍返還定金10.64萬元；2. 返還購房款4.76萬元；3. 何某承擔(dān)過錯清償責(zé)任。

【法院查明】

1. 認(rèn)購協(xié)議、定金收據(jù)、借款條、POS刷卡記錄真實(shí)，雙方對收到蘭某甲10萬元無異議；

2. 更名當(dāng)日，蘭某甲雖不在廣安，但多次與銷售人員蔡某電話溝通，并詢問“何某來交錢沒有”；

3. 蘭某甲在通話錄音中自認(rèn)“都是我在幫她（何某）裝”，并討論裝修細(xì)節(jié)；

4. 證人曾某乙、裝修公司及銷售顧問均證實(shí)蘭某甲到場參與量尺、選材；

5. 案涉房屋已辦理按揭、網(wǎng)簽備案、不動產(chǎn)登記，并裝修入住；

6. 蘭某甲未提交證據(jù)證明除10萬元定金外另支付4.76萬元購房款。

【法院認(rèn)定】

1. 更名對象系直系親屬，不違反認(rèn)購協(xié)議“不得更名”條款，且開發(fā)商已盡合理審查義務(wù)；

2. 蘭某甲通過電話、參與裝修等行為，足以推定其知曉并默示同意更名，合同變更有效；

3. 開發(fā)商未重復(fù)收取定金，亦未將房屋另售他人，不構(gòu)成違約，不適用定金罰則；

4. 蘭某甲主張另付4.76萬元購房款無證據(jù)支持；

5. 10萬元已轉(zhuǎn)化為曾某乙購房款，蘭某甲可另行向何某、曾某乙主張債權(quán)，但不得要求開發(fā)商重復(fù)返還。

【裁判結(jié)果】

一審：駁回蘭某甲全部訴訟請求；案件受理費(fèi)1,690元由其承擔(dān)。

二審：維持原判；二審案件受理費(fèi)3,380元由蘭某甲負(fù)擔(dān)。本判決為終審判決。