山東
由于增值稅法已經(jīng)頒布，并且會(huì)從2026年1月1日開(kāi)始實(shí)施，所以在最近一段時(shí)間，與之相關(guān)的配套文件肯定會(huì)陸續(xù)公布。《中華人民共和國(guó)增值稅法實(shí)施條例》終于趕在最后30日對(duì)外公布，畢竟從明年開(kāi)始就需要根據(jù)這個(gè)條例進(jìn)行工作了。
但是《條例》雖然重要，最近公布的《財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人銷(xiāo)售住房增值稅政策的公告》（財(cái)政部稅務(wù)總局公告2025年第17號(hào)）更是與我們普通人的生活息息相關(guān)。
從名字我們也能知道，財(cái)政部稅務(wù)總局公告2025年第17號(hào)文，主要就是明確了個(gè)人出售住房增值稅征收率的問(wèn)題。因?yàn)椤对鲋刀惙ā访鞔_規(guī)定，增值稅的征收率是3%。所以，一些征收率是5%的業(yè)務(wù)，從2026年1月1日開(kāi)始就會(huì)從5%降為3%。
最新政策如下：
個(gè)人（不含個(gè)體工商戶中的一般納稅人，下同）將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照3%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征增值稅。
簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是我們以后出售個(gè)人住房，購(gòu)買(mǎi)時(shí)間少于2年的按照3%繳納增值稅以及附加，購(gòu)買(mǎi)時(shí)間大于2年的，免征增值稅。
原來(lái)的舊政策：《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）附件3《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過(guò)渡政策的規(guī)定》第五條第一款，“五、個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。”同步停止執(zhí)行。
需要注意的是北上廣深這四個(gè)城市，原來(lái)對(duì)于住房有普通住房與非普通住房的特殊規(guī)定，而這些特殊規(guī)定早已經(jīng)在2024年的時(shí)候，被北京（京建發(fā)〔2024〕488號(hào)）、上海（滬建房管聯(lián)〔2024〕585號(hào)）、廣州（穗建房產(chǎn)〔2024〕773號(hào)）深圳（深建字〔2024〕328號(hào)）這些文件給取消了。
所以，現(xiàn)在對(duì)于個(gè)人出售住房在增值稅方面的規(guī)定已經(jīng)統(tǒng)一了。
對(duì)于個(gè)人出售住房，除了需要繳納增值稅，還涉及城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、印花稅、土地增值稅以及個(gè)人所得稅。城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加屬于增值稅的影子，你只要繳納增值稅這些附加稅肯定跑不了。而且，這些附加稅后期也會(huì)合并成一種附加稅。
根據(jù)財(cái)稅[2008]137號(hào)文的規(guī)定，涉及的印花稅和土地增值稅也是可以免征的。
所以在這樣的情況下，除了增值稅我還需要關(guān)注就是個(gè)稅了。按照規(guī)定，個(gè)稅的稅率是20%。而且免征的條件比較苛刻。需要“滿五唯一”才能免征個(gè)稅。“滿五唯一”的意思就是，我們出售住房時(shí)，需要滿足這個(gè)房子購(gòu)買(mǎi)的時(shí)間已經(jīng)超過(guò)了5年，而且還是家庭的唯一住房才能免征個(gè)稅。當(dāng)然，由于一些原因房產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)價(jià)值不好確定，一些地方會(huì)按照1%-3%的征收率就是核定征收。
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