最高法院關(guān)于土地使用權(quán)排除執(zhí)行的16個裁判規(guī)則|保全與執(zhí)行

編者按

在建工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)能否排除執(zhí)行？抵押權(quán)能否排除執(zhí)行？什么情況下可以排除土地使用權(quán)、車輛、礦產(chǎn)、船舶的執(zhí)行？本期，我們梳理了涉及特殊房屋執(zhí)行的相關(guān)裁判觀點，與各位讀者分享。

最高法院關(guān)于土地使用權(quán)排除執(zhí)行的16個裁判規(guī)則

問題1. 競拍土地成功后未簽書面《國有土地使用權(quán)出讓合同》，競買人能否排除對該土地的強制執(zhí)行？

裁判規(guī)則：采取招標、拍賣、協(xié)議等出讓方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的，當事人應(yīng)當采取書面形式訂立建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。競拍預(yù)成交不同于書面國有土地使用權(quán)出讓合同，競買人無權(quán)排除強制執(zhí)行。

案例1：《武漢亙星資源有限公司、武漢劍強人和置業(yè)有限公司申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴再審民事判決書》【（2018）最高法民再400號】

最高法院認為，武漢亙星公司認為其雖然尚未簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》并辦理土地登記手續(xù)，但其已依法競得案涉地塊的建設(shè)用地使用權(quán)，享有建設(shè)用地使用權(quán)之期待權(quán)，該物權(quán)期待權(quán)足以排除強制執(zhí)行。《中華人民共和國物權(quán)法》第一百三十八條第一款規(guī)定：“采取招標、拍賣、協(xié)議等出讓方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的，當事人應(yīng)當采取書面形式訂立建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同”。據(jù)此,土地使用權(quán)出讓合同為要式合同。本案中，雖然武漢亙星公司在案涉地塊拍賣程序中競拍成功，并取得《國有建設(shè)用地使用權(quán)預(yù)成交通知書》，但其尚未與行政機關(guān)簽訂書面的《國有土地使用權(quán)出讓合同》，僅在競賣程序中拍得案涉地塊,而《國有建設(shè)用地使用權(quán)預(yù)成交通知書》《2016年第4號公告掛牌成交信息表》兩份文件以及武漢亙星公司繳納的競買保證金、土地出讓金等已達到土地成交價50%的事實，不足以認定武漢亙星公司對案涉地塊享有物權(quán)期待權(quán)，武漢亙星公司亦未指明其享有物權(quán)期待權(quán)的法律依據(jù)，故武漢亙星公司尚不享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益。

問題2. 集體用地經(jīng)政府決定征收轉(zhuǎn)為國有土地的，原土地使用人對土地開發(fā)前期投入并支付相關(guān)費用，但未通過公開競價或者協(xié)議方式取得國有土地使用權(quán)，能否排除執(zhí)行？

裁判規(guī)則： “原土地使用人”不能視為原國有土地使用權(quán)人。案涉土地在出讓前為國家所有，經(jīng)競買人在公開市場上拍得并辦理登記后方取得土地使用權(quán)。對案涉土地前期開發(fā)進行了投入，不能以此認定其為案涉土地使用權(quán)人。

案例2：《武漢亙星資源有限公司、武漢劍強人和置業(yè)有限公司申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴再審民事判決書》【（2018）最高法民再400號】

最高法院認為，由于執(zhí)行程序（包括財產(chǎn)保全程序）的價值取向是效率，即要迅速地實現(xiàn)生效法律文書所確定的給付內(nèi)容，所以，在被執(zhí)行財產(chǎn)的權(quán)屬判斷標準上主要采取形式審查和表面判斷原則，也就是說，在確定一項財產(chǎn)的權(quán)屬是否屬于被執(zhí)行人時，除非法律有特殊的規(guī)定，一般應(yīng)當根據(jù)該財產(chǎn)的權(quán)利外觀表征來判斷是否屬于被執(zhí)行人的責(zé)任財產(chǎn)……而本案的特殊性在于，案涉地塊的建設(shè)用地使用權(quán)并未登記在被執(zhí)行人武漢人和公司名下。根據(jù)查明的事實，案涉地塊作為住宅用地，在人民政府作出征收決定并生效后，其所有權(quán)形式已經(jīng)由集體所有形式變更為國家所有形式，而使用權(quán)應(yīng)通過公開競價的方式出讓取得。武漢人和公司取得的《武漢市建設(shè)用地批準書》僅明確案涉土地用途為住宅用地，已辦理完畢征收土地批后手續(xù)，準予作為國有建設(shè)用地進行出讓，但武漢人和公司并未通過公開競價或協(xié)議等方式取得案涉國有土地使用權(quán)，案涉國有建設(shè)用地使用權(quán)至今尚未登記在武漢人和公司名下，武漢人和公司并未取得案涉土地權(quán)屬證書，不是案涉地塊國有建設(shè)用地使用權(quán)人。武漢人和公司僅因在案涉土地前期安置補償、場地騰退等方面的投入，而對土地競得人享有獲得補償?shù)膫鶛?quán)。劍強人和公司的舉證不能證實被執(zhí)行人武漢人和公司對案涉建設(shè)用地使用權(quán)享有實體權(quán)利。執(zhí)行法院根據(jù)查明的事實，在案外人異議審查程序中，對不符合執(zhí)行程序中權(quán)屬判斷標準的錯誤查封執(zhí)行行為予以糾正并中止對案涉地塊（即武漢亙星公司以外的其他案外人財產(chǎn)）的執(zhí)行是正確的。

問題3. 地塊未完成開發(fā)投資總額的25%以上即轉(zhuǎn)讓，受讓人付款并實際占有的，能否排除強制執(zhí)行？

裁判規(guī)則：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)需完成開發(fā)投資總額的25%以上，并非效力性強制性規(guī)定，不影響轉(zhuǎn)讓合同效力。受讓人滿足《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條無過錯買受人條件的，有權(quán)排除強制執(zhí)行。

案例3：《寧立欣、徐繼貴再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書》【（2019）最高法民申1814號】

最高法院認為，（一）關(guān)于案涉土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的簽訂時間與合同效力。信開投資公司與徐繼貴就案涉22號地先后簽訂三份《國有土地轉(zhuǎn)讓合同》或《協(xié)議書》……案涉土地使用權(quán)出讓給信開投資公司時的土地用途為工業(yè)用地，信開投資公司將案涉土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給徐繼貴，徐繼貴仍然將該地塊用作工業(yè)用地，并未改變土地性質(zhì)、用途。《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條第二項規(guī)定以出讓方式取得土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)需完成開發(fā)投資總額的25%以上，但該項規(guī)定并非效力性強制性規(guī)定。因此，徐繼貴與信開投資公司簽訂的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，內(nèi)容明確，不違反法律、行政法規(guī)的效力性強制性規(guī)定，合法有效。

（二）關(guān)于徐繼貴是否在法院查封之前合法占有案涉22號地……案涉22號地雖未登記在徐繼貴或其控制的公司名下，徐繼貴非以物權(quán)人身份占有案涉22號地，但其通過與信開投資公司簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，并支付土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價款，其對案涉22號地的權(quán)屬得到信開投資公司的認可，屬于合法占有。

（三）關(guān)于徐繼貴是否已支付土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價款……雖然寧立欣主張該匯款單據(jù)上付款性質(zhì)為“往來款”，但徐繼貴提供的匯款憑證已經(jīng)可以證明其于2010年3月1日向信開投資公司匯款2000萬元的事實，信開投資公司亦認可收到22號宗地土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價款，結(jié)合雙方在《國有土地轉(zhuǎn)讓合同》中約定轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及在《協(xié)議書》中確認2010年3月1日匯款2000萬元系支付土地使用權(quán)（包括案涉22號地）轉(zhuǎn)讓價款的事實，可以認定徐繼貴已履行支付案涉22號地的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價款的義務(wù)。

（四）關(guān)于案涉土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓未辦理過戶登記的原因……根據(jù)上述分析認定，徐繼貴對案涉22號地的土地使用權(quán)享有排除執(zhí)行的權(quán)利，徐繼貴提出的執(zhí)行異議符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定的情形，二審法院判決停止執(zhí)行案涉22號地的土地使用權(quán)，并無不當。

問題4. 受讓設(shè)定抵押的土地使用權(quán)，受讓人能否基于無過錯買受人身份排除執(zhí)行？

裁判規(guī)則：受讓土地使用權(quán)一方簽訂合同時既已明知的商業(yè)風(fēng)險和法律障礙，受讓人不能辦理過戶不能歸咎于他人的合法行為，更不能阻礙行使抵押權(quán)。

案例4：《葫蘆島渤船海洋化工有限公司、葫蘆島渤船海洋經(jīng)貿(mào)實業(yè)有限公司案外人執(zhí)行異議之訴再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書》【（2019）最高法民申1489號】

最高法院認為，2011年9月28日，渤船經(jīng)貿(mào)公司與渤船化工公司簽訂《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，約定轉(zhuǎn)讓案涉土地，渤船經(jīng)貿(mào)公司于2011年12月31日前辦理完成解除抵押擔(dān)保手續(xù)，但是雙方一直未辦理過戶登記。據(jù)此可知，渤船化工公司簽訂該協(xié)議時明知案涉土地上存在他人抵押權(quán)。2012年3月14日，渤船經(jīng)貿(mào)公司第三次與農(nóng)行龍港支行簽訂《最高額抵押合同》并依約辦理抵押登記。雖然在時間上該《最高額抵押合同》簽訂于案涉《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》之后，但如前所述并不存在《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定的無效情形，屬于合法有效合同。進而，農(nóng)行龍港支行已辦理抵押登記，案涉土地抵押權(quán)的設(shè)立合法有效，不屬于侵權(quán)行為。渤船化工公司僅依據(jù)未辦理過戶登記的《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》不能產(chǎn)生受讓案涉土地使用權(quán)的法律效力，不能辦理過戶登記是其在簽訂合同時既已明知的商業(yè)風(fēng)險和法律障礙，不能歸咎于他人的合法行為，更不能阻礙行使抵押權(quán)。綜上所述，農(nóng)行龍港支行對案涉土地依法享有抵押權(quán)，渤船化工公司對案涉土地不享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益。

問題5. 土地承包經(jīng)營權(quán)人能否排除強制執(zhí)行？

裁判規(guī)則：土地承包經(jīng)營權(quán)自土地承包經(jīng)營權(quán)合同生效時設(shè)立，承包人是否支付土地轉(zhuǎn)包費用及是否實際占有使用案涉土地，屬于合同履行問題，不影響其享有土地承包經(jīng)營權(quán)，土地承包經(jīng)營權(quán)人有權(quán)排除執(zhí)行。

案例5：《黑龍江倍豐種業(yè)有限公司、王麗華再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書》【（2019）最高法民申3385號】

最高法院認為，本案中，萬慶村委會與墾農(nóng)公司于2014年4月25日簽訂《土地租賃合同書》，該份合同經(jīng)過萬慶村村民代表三分之二以上表決同意，并進行備案。該合同系當事人真實意思表示，亦不違反法律、法規(guī)強制性規(guī)定，應(yīng)為有效協(xié)議。萬慶村委會與墾農(nóng)公司《土地租賃合同書》約定，“乙方在本合同有效期內(nèi)有權(quán)同他人聯(lián)營、轉(zhuǎn)租他人經(jīng)營的權(quán)利，也可抵押貸款、繼承等權(quán)利。但必須告知甲方并提供相關(guān)手續(xù)，否則無效。”墾農(nóng)公司與王麗華簽訂《萬慶村土地轉(zhuǎn)包合同》時，萬慶村委會作為《萬慶村土地轉(zhuǎn)包合同》一方當事人加蓋了公章,時任萬慶村村委會主任劉洪君亦在合同上簽名，雖然劉洪君在哈爾濱市中級人民法院詢問筆錄中稱加蓋公章的行為系其個人幫墾農(nóng)公司法定代表人柳昭來的忙，村委會不知情、不代表村委會，否認該行為系村委會認可墾農(nóng)公司將案涉土地轉(zhuǎn)租給王麗華。但根據(jù)《土地租賃合同書》的約定，墾農(nóng)公司在合同有效期內(nèi)轉(zhuǎn)租他人經(jīng)營，只需告知甲方，并提供相關(guān)手續(xù)。劉洪君作為村委會主任知道墾農(nóng)公司將案涉土地轉(zhuǎn)租王麗華的事實，并加蓋了公章，其行為可以視為村委會知情并認可轉(zhuǎn)租的事實。原審法院根據(jù)《物權(quán)法》第一百二十七條的規(guī)定，認定王麗華對案涉土地享有土地承包經(jīng)營權(quán)可以阻卻案涉土地的執(zhí)行，并無不當。

問題6. 股東以土地使用權(quán)出資入股并為公司辦理過戶登記，之后股東與公司協(xié)議約定撤回以土地出資的，股東能否以該協(xié)議對抗公司債權(quán)人的強制執(zhí)行？

裁判規(guī)則：股東在將其財產(chǎn)向公司出資完成之后，該出資即成為公司財產(chǎn)的組成部分，獨立于股東的個人財產(chǎn)。未經(jīng)法定程序，股東與公司協(xié)議撤回出資屬于抽逃出資，損害公司及債權(quán)人利益，應(yīng)為無效，無權(quán)排除執(zhí)行。

案例6：《四川省成都市大邑縣酒廠、馮軍再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書》【（2019）最高法民申2418號】

最高法院認為，現(xiàn)大邑酒廠根據(jù)與聚隆置業(yè)公司簽訂的《土地投資開發(fā)合同》的約定將案涉房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移登記至聚隆置業(yè)公司名下，故聚隆置業(yè)公司享有對案涉房地產(chǎn)的物權(quán)，人民法院在根據(jù)馮軍申請而對聚隆置業(yè)公司的強制執(zhí)行中對案涉房地產(chǎn)采取相應(yīng)的強制執(zhí)行措施，于法有據(jù)。從案涉房地產(chǎn)的流轉(zhuǎn)過程來看，2013年5月8日，大邑酒廠與聚隆置業(yè)公司簽訂《土地投資開發(fā)合同》……大邑酒廠將案涉房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記至聚隆置業(yè)公司名下，即履行了《土地投資開發(fā)合同》約定的股東出資義務(wù)。雖然聚隆置業(yè)公司未辦理任何變更（增加）股東的內(nèi)部、外部手續(xù)，未向公司登記機關(guān)辦理股東及注冊資本的變更登記，但不影響對大邑酒廠已按照《土地投資開發(fā)合同》約定實際履行了向聚隆置業(yè)公司的出資義務(wù)這一基本事實的認定。再次，股東在將其財產(chǎn)向公司出資完成之后，該出資即成為公司財產(chǎn)的組成部分，而獨立于股東的個人財產(chǎn)……法律禁止股東未經(jīng)法定程序而為的抽回出資行為。本案中，2016年1月5日，大邑酒廠與聚隆置業(yè)公司簽訂《撤銷協(xié)議》，撤銷土地投資開發(fā)合同，協(xié)議將案涉房地產(chǎn)過戶回大邑酒廠，該約定顯然有違《公司法》關(guān)于公司法人財產(chǎn)權(quán)、股東取回出資等規(guī)定，且該行為將減少聚隆置業(yè)公司的責(zé)任財產(chǎn)，可能損害聚隆置業(yè)公司其他債權(quán)人利益，二審判決據(jù)此認定該協(xié)議無效，并無不當。

問題7. 土地使用權(quán)登記人先前已書面承諾非實際權(quán)利人，后能否以權(quán)屬登記為由排除執(zhí)行？

裁判規(guī)則：土地使用權(quán)證記載權(quán)利人先前書面認可并非實際權(quán)利人，之后以其持有國有土地使用權(quán)證并實際占有使用訴爭房屋為由，主張對訴爭房屋享有所有權(quán)排除執(zhí)行，不予支持。

案例7：《四川省大竹縣成龍房地產(chǎn)開發(fā)總公司、馮宗偉再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書》【（2019）最高法民申2747號】

最高法院認為，本院(2015)民抗字第20號民事判決認定成龍公司、大竹農(nóng)行、金隆公司于2000年6月27日向房管部門提交申請，將本案訴爭房屋移交給金隆公司，請求將該房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證變更為金隆公司。此后成龍公司又以書面形式承諾，其對于本案訟爭房屋所占用的土地不具有使用權(quán)，權(quán)屬應(yīng)歸金隆公司所有。在此情況下，成龍公司以其持有國有土地使用權(quán)證，并實際占有使用訴爭房屋為由，主張對訴爭房屋享有所有權(quán)的理由不能成立。根據(jù)上述判決認定的事實，成龍公司并不享有對訴爭房屋排除強制執(zhí)行的權(quán)利。原審法院據(jù)此駁回成龍公司的訴請并無不當。

問題8. 土地二次流轉(zhuǎn)的情況下，受讓人實際接收、占有土地，并以土地權(quán)屬證件記載權(quán)利人名義進行開發(fā)、適用，受讓人能否排除執(zhí)行？

裁判規(guī)則：土地二次流轉(zhuǎn)的情況下，受讓人對土地使用權(quán)過戶存在權(quán)利障礙有一定預(yù)期的，對土地不能及時變更登記存在過錯，無權(quán)排除執(zhí)行。

案例8：《陳永奏、黃奇松再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書》【（2019）最高法民申239號】

最高法院認為，關(guān)于陳永奏對案涉土地未辦理變更登記是否存在過錯的問題。如前所述，黃奇松于2008年將案涉土地轉(zhuǎn)讓給蔡思偉，直至2014年仍然未辦理變更登記到蔡思偉名下。陳永奏在2014年6月18日與蔡思偉簽訂《土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，約定蔡思偉將案涉土地轉(zhuǎn)讓給陳永奏，此時陳永奏對蔡思偉受讓該土地多年后仍未辦理變更登記應(yīng)屬明知。在《關(guān)于的補充合同》中，亦明確載明當案涉土地因產(chǎn)權(quán)糾紛或債權(quán)債務(wù)不能變更登記時，由蔡思偉負責(zé)賠償，說明陳永奏在簽訂協(xié)議時已對案涉土地的及時過戶存在權(quán)利障礙有一定預(yù)期。因此，原審法院認定案涉土地存在二次流轉(zhuǎn)的情況下，陳永奏向并未取得土地使用權(quán)的蔡思偉購買案涉土地，對該土地不能及時變更登記存在過錯，有事實依據(jù)。原審法院根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定，認定陳永奏對不能辦理案涉土地變更登記存在明顯過錯，其就本案標的不享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益，并無不當。

問題9. 法院執(zhí)行中責(zé)令國土部門換發(fā)土地使用權(quán)證，案外人以其對土地使用證中的部分土地享有權(quán)利，請求排除執(zhí)行的，如何選擇救濟程序？

裁判規(guī)則：在土地的權(quán)屬沒有依法最終確定前，換發(fā)土地的土地證，會造成“一地兩主”的問題，屬于執(zhí)行行為合法性審查的范圍，不能在執(zhí)行異議之訴中審查。

案例9：《海南鑫銘房地產(chǎn)有限公司、海南華琦實業(yè)開發(fā)公司二審民事裁定書》【（2019）最高法民終268號】

最高法院認為，鑫銘公司主張華琦公司要求撤銷鑫銘公司土地使用權(quán)證的訴訟，華琦公司因不服一審，上訴至海南省高級人民法院。在涉案土地的權(quán)屬沒有依法最終確定前，換發(fā)涉案土地的土地證，會造成“一地兩主”的問題，屬于執(zhí)行行為合法性審查范圍，鑫銘公司可依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十五條“當事人、利害關(guān)系人認為執(zhí)行行為違反法律規(guī)定的，可以向負責(zé)執(zhí)行的人民法院提出書面異議。當事人、利害關(guān)系人提出書面異議的，人民法院應(yīng)當自收到書面異議之日起十五日內(nèi)審查，理由成立的，裁定撤銷或者改正；理由不成立的，裁定駁回。當事人、利害關(guān)系人對裁定不服的，可以自裁定送達之日起十日內(nèi)向上一級人民法院申請復(fù)議。”的規(guī)定予以主張，而本案屬于案外人就執(zhí)行標的提出異議的訴訟程序，故其就執(zhí)行行為的異議主張本院不予審查。

問題10. 國土局單獨出讓土地（不包括地上房產(chǎn)），競得人能否根據(jù)房地一體原則主張對地上房產(chǎn)享有所有權(quán)？

裁判規(guī)則：國土部門將土地與房產(chǎn)分離單獨公開出讓(地上房產(chǎn)未納入出讓范圍)，買受人僅競得涉案土地，并未同時競得附著于該宗土地之上的涉案房產(chǎn)。無權(quán)根據(jù)房隨地走的原則，主張實際取得涉案房產(chǎn)的所有權(quán)和使用權(quán)。

案例10：《山東國恒機電配套有限公司、徐光案外人執(zhí)行異議之訴再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書》【（2018）最高法民申5187號】

最高法院認為，《中華人民共和國物權(quán)法》第一百四十六條規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分。本案中，滕州市國土資源局將涉案土地與房產(chǎn)分離單獨公開出讓(地上房產(chǎn)未納入出讓范圍)，國恒公司僅競得涉案土地，并未同時競得附著于該宗土地之上的涉案房產(chǎn)。在此情況下，應(yīng)由滕州市國土資源局、涉案土地競得人國恒公司、涉案房產(chǎn)所有人金浩公司和申請執(zhí)行人徐光協(xié)商解決涉案房產(chǎn)的歸屬和處置問題，國恒公司并不當然取得涉案房產(chǎn)的所有權(quán)和使用權(quán)。因此，國恒公司關(guān)于“根據(jù)房隨地走的原則，國恒公司實際取得涉案房產(chǎn)的所有權(quán)和使用權(quán)”的再審事由不能成立。

問題11. 在尚未辦理土地使用權(quán)登記的情況下，如何認定土地使用權(quán)人？

裁判規(guī)則：在尚未辦理土地使用權(quán)登記的情況下，《建設(shè)用地批準書》作為用地單位合法使用土地的法律憑證，能夠?qū)Σ粍赢a(chǎn)的權(quán)屬起到證明作用。

案例11：《廣州市三輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、廣州合民投資策劃有限公司案外人執(zhí)行異議之訴再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書》【（2018）最高法民申4390號】

最高法院認為，在尚未辦理土地使用權(quán)登記的情況下，《建設(shè)用地批準書》作為用地單位合法使用土地的法律憑證，能夠?qū)Σ粍赢a(chǎn)的權(quán)屬起到證明作用。本案中，案涉批準書上也載明三建房產(chǎn)分公司已就案涉土地辦理有償使用手續(xù)，原判決以此認定三建房產(chǎn)分公司為案涉土地的合法產(chǎn)權(quán)人，有事實和法律依據(jù)。另據(jù)原判決查明的事實，廣州市國土局曾于2001年1月發(fā)出《關(guān)于建設(shè)用地批文延期及更改建設(shè)用地單位的復(fù)函》（穗國土建用函[2001]20號），同意將案涉土地建設(shè)單位改為三輝公司，要求三輝公司接文后應(yīng)在規(guī)定期限內(nèi)辦結(jié)土地有償使用手續(xù)和領(lǐng)取《建設(shè)用地批準書》。但事實上，三輝公司至今未按規(guī)定辦理相關(guān)用地手續(xù)，完成相應(yīng)的變更登記。因此，三輝公司雖然曾經(jīng)獲得有關(guān)國土和規(guī)劃行政部門函復(fù)同意變更其為案涉土地的用地單位，但本案未有證據(jù)證明案涉土地使用權(quán)人已由三建房產(chǎn)分公司變更為三輝公司。本案一審期間，廣州市國土資源和規(guī)劃委員會向一審法院出具的復(fù)函，已明確案涉地塊不再涉及以協(xié)議方式辦理建設(shè)用地使用權(quán)問題，即三輝公司日后已經(jīng)不可能再以歷史遺留問題采用協(xié)議方式取得案涉地塊的使用。綜上，三輝公司有關(guān)其享有案涉土地的使用權(quán)，并能夠排除對案涉土地執(zhí)行的主張不能成立，本院不予支持。

問題12. 法院查封在建工程時未對土地使用權(quán)一并查封，土地使用權(quán)人將土地使用權(quán)對公司出資，公司能否排除法院對該土地使用權(quán)的執(zhí)行？

裁判規(guī)則：查封地上建筑物的效力及于該地上建筑物使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，公司接受股東以土地使用權(quán)出資的存在過錯，無權(quán)排除執(zhí)行。

案例12：《煙臺桃花源置業(yè)有限公司、黑龍江恒泰建設(shè)集團有限公司煙臺分公司再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書》【（2018）最高法民申2018號】

最高法院認為，桃花源公司成立前，一審法院已于2012年11月30日查封了歐尚花園2號樓在建工程，根據(jù)《查封扣押凍結(jié)財產(chǎn)規(guī)定》第二十三條規(guī)定，查封地上建筑物的效力及于該地上建筑物使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，一審法院查封歐尚花園2號樓時雖未對土地使用權(quán)一并查封，但查封效力及于相應(yīng)的土地使用權(quán)。中簡公司在明知歐尚花園2號樓被查封的情況下，仍以歐尚花園2號樓項下的土地使用權(quán)出資，與上海和盤公司共同成立桃花源公司，存在明顯過錯。根據(jù)二審法院查明的事實，上海和盤公司的法定代表人張恩偉系上海眾喜公司的監(jiān)事，中簡公司的法定代表人郁小毛系上海眾喜公司的前法定代表人，以上公司之間存在一定的關(guān)聯(lián)關(guān)系。原判決認定中簡公司以被查封的土地使用權(quán)出資存在明顯過錯，結(jié)合上述公司之間存在的關(guān)聯(lián)關(guān)系推定桃花源公司應(yīng)當明知案涉土地使用權(quán)已被查封，從而認定桃花源公司受讓案涉土地使用權(quán)存在瑕疵，并無不當。

問題13. 舊《國有土地使用證》上記載的部分土地被法院認定違法，換發(fā)新證后，案外人能否以持有新《國有土地使用證》為據(jù)，主張排除該部分的執(zhí)行行為？

裁判規(guī)則：新證換舊證，在法院認定舊國有土地使用證與其他權(quán)利人持有的土地使用權(quán)證重疊部分違法的情況下，新證中記載的重疊部分亦失去合法權(quán)利淵源，權(quán)利人無權(quán)以其持有的新證排除重疊部分土地的執(zhí)行。

案例13：《海南晟盛房地產(chǎn)有限公司、海南華琦實業(yè)開發(fā)公司二審民事裁定書》【（2018）最高法民終429號】

最高法院認為，原審法院(2014)瓊行終字第50號行政判決認定，澄邁縣政府給晟盛公司頒發(fā)的老城國用(2002)字第00542號《國有土地使用證》，與華琦公司名下老城國用(1997)字第183號《國有土地使用證》項下的土地重疊部分違法。晟盛公司持有的海口市國用(2013)字第005029號《國有土地使用證》，系承繼自老城國用(2002)字第00542號《國有土地使用證》。所以，即便海口市國用(2013)字第005029號《國有土地使用證》目前仍然存在，但其項下前述土地重疊部分，亦已失去合法權(quán)利淵源。晟盛公司再以海口市國用(2013)字第005029號《國有土地使用證》為據(jù)主張排除對涉案重疊部分土地使用權(quán)的執(zhí)行行為，依法不應(yīng)支持。

問題14. 土地未達到開發(fā)建設(shè)25%以上即轉(zhuǎn)讓，受讓人能否排除強制執(zhí)行？

裁判規(guī)則：土地未達到開發(fā)建設(shè)25%以上即轉(zhuǎn)讓，受讓人不能辦理土地分割登記手續(xù)的原因為轉(zhuǎn)讓土地未達到《房地產(chǎn)管理法》第三十九條規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件。受讓人存在過錯，無權(quán)排除執(zhí)行。

案例14：《九江東盟集團有限公司、國紅再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書》【（2018）最高法民申939號】

最高法院認為，根據(jù)原審查明的事實，2011年3月25日，元亨公司與九江公司簽訂案涉《協(xié)議書》，確認了元亨公司欠付九江公司的欠款數(shù)額及還款時間。2012年11月16日，元亨公司與九江公司簽訂案涉《債務(wù)抵頂轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，約定將案涉爭議的土地使用權(quán)抵頂轉(zhuǎn)讓給九江公司，但雙方并未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。原審根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第九條、第十四條關(guān)于物權(quán)變動效力的規(guī)定，認定雙方關(guān)于案涉土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓并未產(chǎn)生物權(quán)變動效力，適用法律正確。九江公司主張其已經(jīng)取得案涉土地使用權(quán)沒有法律依據(jù)。對于九江公司主張其符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條之規(guī)定，對案涉土地享有物權(quán)期待權(quán)。本院認為，根據(jù)九江公司申請再審陳述的事實，案涉土地使用權(quán)未變更登記過戶至九江公司名下是因土地部門規(guī)定未達到開發(fā)建設(shè)25%以上不能辦理土地分割登記手續(xù)，該事實表明案涉土地未辦理變更登記的原因系未達到《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》第三十九條規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件。且九江公司申請再審中稱案涉地塊政府仍未拆遷完畢，不能成為凈地交給元亨公司進行開發(fā)建設(shè)，而其申請再審中亦沒有主張或提供證據(jù)證明案涉土地已經(jīng)實際交付給了九江公司。據(jù)此，九江公司不符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定的已經(jīng)合法占有及非因買受人自身原因未辦理過戶登記的情形。原審認定九江公司基于案涉《債務(wù)抵頂轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》對元亨公司享有的權(quán)利屬性仍然屬于債權(quán)范疇，對案涉土地不享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益，適用法律并無不當。

問題15. 債務(wù)人以房屋和土地使用權(quán)抵債，未辦理權(quán)屬變更手續(xù)，債權(quán)人能否排除執(zhí)行？

裁判規(guī)則：我國對不動產(chǎn)的權(quán)屬問題實行登記生效主義，即對不動產(chǎn)權(quán)屬的認定原則上以登記為準。當事人在協(xié)議的履行過程中并未體現(xiàn)出物權(quán)轉(zhuǎn)移的合意和意愿，協(xié)議的履行結(jié)果也沒有達到物權(quán)變動的法律效果，債權(quán)人未取得抵債物的所有權(quán)，無權(quán)排除執(zhí)行。

案例15：《執(zhí)行案外人、眉山稻田食品有限責(zé)任公司再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書》【（2018）最高法民申181號】

最高法院認為，于涉案財產(chǎn)是否整體抵償給劉成俊。劉成俊主張其通過與高朝華、稻田公司簽訂的《協(xié)議書》，因抵償債務(wù)而取得涉案房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)。雖然《協(xié)議書》中約定了高朝華、稻田公司將稻田公司名下涉案資產(chǎn)作價1550萬元轉(zhuǎn)讓給劉成俊以清償借款本息的內(nèi)容，也約定具體履行過程中由劉成俊指定胡坡作為代表，以高朝華出具委托的方式代為持有股權(quán)。但是，從雙方實際履行情況分析，涉案房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)并未整體抵償給劉成俊。首先，高朝華與胡坡簽訂的《委托持股協(xié)議》約定，胡坡代為處置稻田公司的股權(quán)或資產(chǎn)，處置價款用于歸還劉成俊債務(wù)本息和交易稅費后，剩余款項歸高朝華所有。《委托持股協(xié)議》中約定的剩余款項歸屬顯然與《協(xié)議書》約定的資產(chǎn)整體轉(zhuǎn)讓后果存在矛盾。因為，依照劉成俊的主張，《協(xié)議書》約定的是將涉案財產(chǎn)整體抵償給劉成俊，則當?shù)咎锕举Y產(chǎn)處置價款清償債務(wù)后尚有剩余時，剩余款項理應(yīng)歸作為權(quán)利人的劉成俊所有。其次，《協(xié)議書》約定協(xié)議生效后高朝華和稻田公司應(yīng)立即將擬轉(zhuǎn)讓的房屋和土地上的抵押權(quán)解除并將所有權(quán)人變更為劉成俊，但實際上，劉成俊并未提供證據(jù)證明其向相關(guān)部門提交了變更權(quán)屬至自己名下。因稻田公司的唯一登記持股人胡坡系受高朝華的委托持股，并非代劉成俊持股，劉成俊申請再審中主張的房產(chǎn)權(quán)屬和土地使用權(quán)證由羅漢公司變更為稻田公司的事實，不能證明劉成俊提出過物權(quán)變動的主張。再次，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，我國對不動產(chǎn)的權(quán)屬問題實行登記生效主義，即對不動產(chǎn)權(quán)屬的認定原則上以登記為準。就本案現(xiàn)有證據(jù)而言，涉案房屋和土地的登記權(quán)利人為稻田公司而非劉成俊。綜上，當事人在協(xié)議的履行過程中并未體現(xiàn)出物權(quán)轉(zhuǎn)移的合意和意愿，協(xié)議的履行結(jié)果也沒有達到物權(quán)變動的法律效果，劉成俊的真實意圖是取得涉案財產(chǎn)處置后的款項以實現(xiàn)1550萬元的債權(quán)，而非取得涉案財產(chǎn)本身。二審法院認定涉案房屋和土地使用權(quán)并未整體抵償給劉成俊并無不當。

問題16. 村民能否以其系宅基地地上房屋唯一權(quán)利人為由，排除執(zhí)行？

裁判規(guī)則：宅基地及地上房屋是農(nóng)村村民的基本生活保障，宅基地用地權(quán)應(yīng)當屬于家庭成員共同享有，執(zhí)行中應(yīng)當根據(jù)土地管理法的規(guī)定，保護產(chǎn)權(quán)共有人的合法權(quán)利，保障被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬的生活所需。

案例16：《苑秀英、于明祥再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書》【(2017)最高法民申2003號】

最高法院認為，本案中，苑秀英所舉證據(jù)并不能證明自己是案涉房產(chǎn)唯一權(quán)利人、對涉案房產(chǎn)享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益。其一，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》（以下簡稱土地管理法）第六十二條第一款規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。雖然涉案房產(chǎn)《集體土地建設(shè)用地使用證》載明使用者為王雙喜，但該宅基地用地權(quán)應(yīng)當屬于家庭成員共同享有。王雙喜去世后其家庭成員除苑秀英外，還有王國強等一子二女，故不能證明涉案集體土地用地權(quán)只歸屬苑秀英一人所有，不能排除王國強在其上享有權(quán)利的可能性。其二，涉案房產(chǎn)系在老房子全部拆除后的新建房產(chǎn)，苑秀英未能提供房屋翻建過程中由其個人全部出資的相關(guān)證明；證人王石頭、李秀蘭均不能證明新建房屋系苑秀英個人出資。其三，土地管理法第十一條第一款規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認所有權(quán)；第六十二條第三款規(guī)定，農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民政府批準。因此，縣級人民政府是宅基地的批準機構(gòu)和證明機構(gòu)，南金莊村村委會出具的證明材料證明力不足。綜上，苑秀英的再審申請理由不能成立，本院不予采信。本院認為，宅基地及地上房屋是農(nóng)村村民的基本生活保障，本案查封的房屋系苑秀英及王國強等人共同生活居所，執(zhí)行中應(yīng)當根據(jù)土地管理法的規(guī)定，保護苑秀英等產(chǎn)權(quán)共有人的合法權(quán)利，保障王國強及其所扶養(yǎng)家屬的生活所需。

*此處北京云亭律師事務(wù)所，為作者完成文章時所在工作單位。

本期執(zhí)行主編 黃紹宏律師 北京云亭律師事務(wù)所

本期責(zé)任編輯 法麗 微信號：17310145421

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作者簡介

李舒律師

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