天津
年后的天津二手房，馬上就要起跑了。
其實在1月份跡象就已顯現。
往年的樓市淡季卻“反常”得活躍：連續3個月量漲，1月都比12月賣得多，更是創下歷年同期新高。
這也導致這個樓市“絕對主角”，市場份額再度沖高。
按套數，天津1月二手房成交占比，已經達到了驚人的76%！
也就是說，每賣4套房，3套都是二手房。
新房已被“蠶食”得僅剩兩成多。
拉長時間軸，趨勢更直觀。
在2018-2020年時，天津一二手房基本是“對半分”，但自2021年開始，二手房份額“奮發圖強”。
一年漲3個點，一年漲7個點……
僅僅5年，就已從“不分伯仲”，變成了二手房成絕對主角。
沒想到開年1月更極端。全市一二手房成交總量是1.5萬套，單二手房就賣了1.16萬套。
市場占比增至76%，為歷史最高。
更恐怖的是，若照這一年漲3-4個點的勢頭推算，不出七年新房就該“消失”了。
顯然，這是不可能的。
美國如此成熟的存量市場，二手房占比長期穩定在90%以上，但每年仍有10%左右的新房交易。
再比如，國內的北京、上海，樓市發展和城市開發度都遠遠領先于天津，但二手房市場份額依舊維持在80%多。
所以客觀說，天津二手房占比到80%會是極限，很難再沖高。
二手房占比逼近極限的本質，是因為——價格已經逼近極限。
別看二手房量上“風光”，1月份的成交套數已是新房的3.2倍，但原因眾所周知，完全是靠降價拋售換來的。
包括因學區撐漲的和平、河西，也已價格回落。
超跌帶來超級性價比。
這也是二手房能打敗新房的核心利器。
僅均價，一二手房就已差出77%。
不少二手房已經賣不上地價，繼續再下降的空間很有限。
365長期監測的萬科四季花城就是例子。該小區已比高峰期回落50%，近年來跌勢見緩。
2025年成交價中位數為1.25萬/平米左右，與2024年底持平。
可見，已經有些跌不動了。
再加上，建筑規范已逼近極限。
最近新出來的幾個新盤，得房率都沒有進一步突破。
另從我們了解到的市場狀況來看，今年開年以來建筑規范有所收緊，比如飄窗，以后不能砸了。這也是我們觀察的重要指標。
而天津二手房近幾年之所以價格下跌，主要就是受到了新產品的沖擊。
同樣的預算，買新房可以買到更好的產品、更大的面積，逼得二手房只能“產品不夠，降價來湊”。
而現在代際沖擊不再加碼，對于二手房也是好事，有利于止跌。
事實上，現在不少二手房已經出現“被動”漲價。
比如，南開廣開街300萬以下的房子已經找不到了，河西一片上海道便宜房子也賣沒了……
甚至還有業主把掛牌價漲了20萬。
一是因為開年來的政策刺激，二是因為學區季和小陽春將至。抬高了二手房業主心氣。
畢竟二手房是一房一價，價格根據業主的心氣和急迫度而定。
當低價房源被買走，再買便是更高價格。
加之，現在貝殼已經隱藏成交價，不再對外顯示，在一定程度上也改善預期。
現在除了急用錢的，基本不會再割肉賣了。
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