江蘇
南京頂配雙學區房，竟然降價也沒人買？
剛剛，銳評君在阿里法拍看到拉小+29中頂級雙學區豪宅——金鼎灣今朝天下，以市場價6.6折拍賣，最終卻因無人報名而流拍。
這套建面約222.07㎡的大四房，起拍總價為1360萬，折合單價約6.1萬/㎡。
要知道，既是鼓樓豪宅又有雙學區傍身的金鼎灣今朝天下，因較高的置業門檻，在二手平臺上基本保持一年只賣一套的節奏，是“既高調又低調”的存在。
目前，小區掛牌均價為7.8萬/㎡，前兩年甚至還賣出過9.8萬/㎡的高價。而這套房子在剛剛流拍后，起拍價已降到了4.9萬/㎡，性價比超高。
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我們先來看下房源信息。
這套房子位于金鼎灣今朝天下1幢一單元301室，戶型面積約222.07㎡，起拍總價1360萬元，折合單價約6.1萬/㎡。
而在拍賣詳情頁上，這套房子標注的市場參考價為2042.91萬元，起拍價僅1360萬，相當于市場價6.6折甩賣。
圖源鏈家 僅供參考
房源為4房2衛格局，雙臥室朝南，客廳的南向和東向均有超11㎡的陽臺，空間頗為闊綽。
從公示的圖片可以看到，地面地磚、墻面木飾面等維護良好，還有客廳背景墻、吊頂等等，室內裝修豪華。
我們重點來看下價格。
這套房源目前的市場評估價為2042.91萬元，起拍總價為1360萬，起拍單價約為3.1萬/㎡。
值得一提的是，這套房源此前已歷經數次流拍。首次拍賣是在2023年10月，起拍價1940萬，折合單價約8.7萬/㎡；
一般情況下，被拍賣的房源流拍后再次上架，起拍價都會下降。這套初始報價近2000萬的房子，到了今年1月已降至1360萬。
而在今日流拍后，這套房源已確定在下月初進行二拍，掛牌價再降272萬——起拍價1088萬，折合單價僅約4.9萬/㎡。
根據目前的二手房掛牌數據顯示，金鼎灣今朝天下的普遍掛牌均價在7.8萬元/㎡上下，最新成交單價約6.1萬/㎡。
這套起拍價已降為4.9萬/㎡的法拍房，不僅在同小區內性價比突出，甚至比某些老破小的單價性價比還要高。
02
金鼎灣今朝天下在南京樓市中是一個較為特殊的存在：
它是拉小+29中施教區內難得的房齡新、帶電梯的高端改善住宅區，也是整個片區的人居天花板。
小區位于鼓樓區牌樓巷，距離地鐵2號線漢中門站不遠，周邊省人民醫院、五臺山體育中心環繞，是真正的城市核心地段。
拉薩路小學+二十九中本部的雙學區配置，是南京公辦義務教育的天花板級別。
對于注重教育的塔尖家庭來說，金鼎灣今朝天下是既有優質教育資源、還有高品質居住環境的存在。
值得一提的是，小區在二手房市場上并不活躍，從2019年至今，小區成交量剛剛“破十”。目前成交量最多的是2022年，共有3套成交記錄。
成交價上，金鼎灣今朝天下也相對穩定。
有數據顯示，2019年-2024年間成交單價多在9萬/㎡以上，甚至有多套成交單價超10萬/㎡。
相對于普通二手房，鼓樓學區的價格抗跌屬性較高，但受南京樓市大環境影響，近兩年來的鼓樓學區房也一降再降。
2025年，金鼎灣今朝天下的成交單價直接降到了8萬/㎡以下。一套建面約191.58㎡的中樓層房源，總價1470萬，單價約7.7萬/㎡。
今年1月，小區成交單價一度出現“5”字頭。
1月10日，建面約200.45㎡的中樓層，成交總價1188萬，單價約5.9萬/㎡；
1月11日，建面約210.92㎡的中樓層，成交總價1288萬，單價約6.1萬/㎡。
從當年的“暫無單價”（超10萬/㎡）到如今的6萬/㎡上下，鼓樓雙學區豪宅也難逃降價命運。
03
得益于性價比愈發凸顯，南京學區房市場在今年年后，持續“爆單”。
比如，樹人雙學區的恒盛金陵灣，近90天內成交38套，拿下二手房成交量榜首；還有樹人雙學區的新河二村、鐘英中學的王府園，近期成交數據都頗為亮眼。
其中，房齡新、戶型大、總價門檻高的恒盛金陵灣，在樹人雙學區房中屬于偏改善的小區。在今年1月份賣出了17套房源，月成交量創下近半年新高。
“爆單”的不僅是學區房。今年春節之后，南京整個二手房市場迎來了“火爆開局”。
貝殼數據顯示，南京上周（3.2-3.8）賣出1486套二手房，相比上周大漲70.4%，僅周末單日成交量就已突破400套。
另有網站顯示，在上周末，南京近3個月的均價累計漲幅位居全國第一。
一系列數據證明南京二手房市場進入“小陽春”，不斷刺激買房人出手。不少人推測，今年的“金三銀四”，或許會拿下一張非常亮眼的成績單。
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