成都“寬窄巷子”二期南區(qū)要求3000萬+的“保底租金”，是不是有點高了？

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楔子

前段時間，我刷到了一則成都寬窄巷子的新聞，說的是：“寬窄巷子”二期南區(qū)公開招商，要求保底租金每年高達3000萬元，結(jié)果一家叫做成都阿發(fā)奇商業(yè)管理有限公司的企業(yè)中標，而這家公司正是麓湖CPI的運營商。

而我剛寫過麓湖的豪宅項目，所以對于這則新聞就格外好奇。

在查找了一番資料之后，我個人覺得招商要求的保底租金有些高了，即使寬窄巷子是全國知名的品牌，但也很難說到底能不能撐起這個租金。

所以今天這篇文章，就來聊聊：成都“寬窄巷子”二期南區(qū)3000萬+的“保底租金”，要求是不是有點高了？

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招商公告

我們先來了解一下招商公告的具體內(nèi)容，然后再來聊聊租金要求是不是高了。

一、招租范圍

寬窄巷子二期南區(qū)（38分部地塊），出租面積約：23292.71㎡，包含地上商業(yè)、地下商業(yè)、地下車庫及配套，不含需移交政府等部門的物業(yè)區(qū)域。

二、租金要求

以“保底租金+浮動租金”的方式進行整體租賃和租金收取。保底底價為地上商業(yè)239元/㎡/月、地下商業(yè)129元/㎡/月。浮動部分按年總收入的2%起抽成，以年總營收扣除保底租金后作為基數(shù)。

所以，按地上約7156㎡、地下約8124㎡粗略測算，年保底租金大于3000萬元就是這么得來的。

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對標

這個租金要求到底是高了還是低了，我覺得得橫向比較一下，大家才會有概念！

先來看看一路之隔的寬窄巷子一期租金。

1.普通獨立院落（核心區(qū)）：約 130 - 270 元/㎡/月

獨立院子或主力店面積約幾百平米，所以單價看起來比較“親民”。但通常綁定了嚴格的業(yè)態(tài)要求，比如指定做品牌輕餐、高端中餐、非遺零售、茶文化體驗。

2.幾平米的小鋪面：1200 - 14000+ 元/㎡/月

而幾個核心入口、流量必經(jīng)之路上的極小鋪面，才真的是“寸土寸金”。

因為普通獨立院落是項目的面積主體。所以從這個角度上來說，二期要求的地上商業(yè)239元/㎡/月，并不算便宜，給運營方預留的利潤空間并不多。

那么寬窄一期和二期，建筑設(shè)計上到底有什么區(qū)別？

感興趣的朋友，可以擴展閱讀：《 》

因為寬窄巷子是成都舊改商業(yè)的“天花板”，所以我想用上海的“新天地”來對標下，也能看出這個保底租金是高是低？

對標的口徑統(tǒng)一之后，我們可以得到如下對比的數(shù)據(jù)。（如下圖）

從整體上看，新天地的租金水平要比寬窄巷子的高。但是在小面積的黃金鋪位上，差距并不大，但這無關(guān)對比的結(jié)果。

而當前新天地最受招商歡迎的業(yè)態(tài)，主要集中在以下幾類：

1、高端餐飲與酒吧

香港精品酒吧PARAGON正在籌備內(nèi)地首店；多家日料品牌（如KAKU角關(guān)東煮釜飯Bistro、跳珠Sushi&Handroll）新近開業(yè)。

2、美妝護膚

CPB、SKINCEUTICALS等國際一線美妝品牌已在新天地東臺里開業(yè)。

3、運動與戶外品牌

The North Face北面亞太區(qū)首家會員中心、安德瑪戶外中國首家旗艦店、Onitsuka Tiger鬼塚虎全新形象店等聚集。

4、設(shè)計師服裝

本土品牌集絲坊、新銳設(shè)計師女裝品牌RicoVea等陸續(xù)亮相。

5、生活方式與手作

十八字金等手作業(yè)態(tài)品牌入駐。

而寬窄一期的消費也是分層的，大致可以分為三類。

1、經(jīng)濟型體驗：30-100元（小吃+簡單體驗）

2、典型游客消費：150-300元（餐飲+文化體驗）

3、深度游消費：500-1000元（含住宿+全方位體驗）

這么大的消費水平波動，關(guān)鍵在于選擇消費地點和方式，支巷和周邊街道的性價比遠高于主街網(wǎng)紅店。而主街（寬巷子、窄巷子）在社交媒體上被稱為"物價刺客"重災(zāi)區(qū)。

消費類型

消費范圍（人均）

具體說明

小吃零食

10-50元

三大炮10元、糖油果子10元/3串、蛋烘糕3-15元、巷子酸奶15元

正餐餐飲

40-120元

馬旺子川小館70元、百年蹄花館50元、冒椒火辣串串50-85元、饕林餐廳60-80元

文化體驗

15-80元

蓋碗茶15元、川劇變臉30-80元、采耳15-20元

住宿費用

150-500元/晚

經(jīng)濟型酒店150元、主題民宿200元、舒適型酒店280元

紀念品文創(chuàng)

50-200元

手工藝品、熊貓周邊、蜀繡等

但即便寬窄一期的物價不便宜，但還是擋不住絡(luò)繹不絕的游客，據(jù)2025年旅游數(shù)據(jù)顯示：寬窄一期，年客流量已穩(wěn)定在3500萬人次以上。

寬窄一期的建筑面積約為：44000㎡，二期面積約為23292.71㎡，那么二期建成之后，游客量會顯著增加嗎？

經(jīng)過上面兩輪對標，你可能也有自己的判斷了吧！

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中標者

而這次公開招標，只有一家公司參與，就是成都阿發(fā)奇商業(yè)管理有限公司，而他們的代表作，則是近兩年火出圈的成都非標商業(yè)代表——麓湖CPI。

根據(jù)晚點latepost數(shù)據(jù)，CPI開業(yè)至今，每兩個來此的顧客，有一個愿意在這消費，人均零售消費額超過 2000 元；原本只有30分鐘的平均逗留時間，現(xiàn)在延長到了5小時。

麓湖 CPI（Chinoiserie Part Inn）

是一個集城市文化、藝術(shù)和時尚生活方式于一體，由眾多餐飲、零售、生活方式、藝術(shù)畫廊和買手店組成的非標商業(yè)社區(qū)。由麓湖異地樣板間的一個集合島經(jīng)改造而成。

整個商業(yè)建筑面積約1.3萬平方米，綠化景觀面積約3.1萬平方米，是一個集“獨棟建筑+湖面+花園”為特色的商業(yè)體。（如上圖）

項目一期于2024年3月31日對外試營業(yè)，二期“Koko Market”于2025年5月投入運營，三期于2025年10月起陸續(xù)面客。

麓湖CP已引入約70個品牌，包含服裝品牌jajain the moment、家居品牌urban living、香氛品牌在野南雜等，業(yè)態(tài)聚焦時尚零售、生活美學與設(shè)計選品，餐飲配套約占20%。

在CPI的運營團隊看來，他們選品牌，是看重這個品牌能不能和消費者產(chǎn)生真實的連接，而不是夠不夠有名。

CPI的團隊很會營造“松弛感”，比如說CPI中心有一片12個空間組成的慢閃區(qū)域，每季度換一次主題。這樣的慢閃，不僅吸引了更多的品牌來此落地，也吸引了諸多城市的時尚青年來此打卡出片。

2024年累計接待客流約180萬人次，實現(xiàn)營業(yè)額約6000萬元，客群轉(zhuǎn)化率近50%，本地與外地客群比例約為3:7。

而大家比較好奇的是：針對寬窄二期和麓湖完全不同的空間形式，以及不同的客群，阿發(fā)奇團隊會采取什么樣的招商策略？

面對保底3000萬元+的租金要求，又會引入怎么樣的品牌來支撐？

而且寬窄二期還有8124㎡的地下商業(yè)，如何把人流導入地下進行消費？或者如何將地鐵人流轉(zhuǎn)換成“進店”的消費人流？

讓我們拭目以待吧！

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結(jié)束語

寬窄巷子雖然是成都的城市更新項目，但在全國也非常知名。這就為其二期的招商運營，奠定了很好的基礎(chǔ)。

但“3000萬+”的保底租金，并不是一個輕松的任務(wù)，從參與招標的公司只有一家，就可見一斑了。

成都是一個出了名的“慢生活”城市，但是保底租金越高，對于商業(yè)的節(jié)奏要求就越快。如何平衡“快和慢”，這是寬窄二期南區(qū)要解決的核心問題！