樓市新周期要啟動了？

剛剛過去的五一假期，全國樓市顯著迎春，部分城市二手房交易熱情明顯增長。

新華網(wǎng)一篇報(bào)道顯示，今年五一假期，廣州二手住宅市場日均帶看人次、日均認(rèn)購量較4月分別增長15.6%、5.2%，認(rèn)購量同比增長63.4%，同時二手房新增掛牌量有所回落。

上海鏈家數(shù)據(jù)顯示，五一假期期間，上海二手房成交量同比增長16%，鏈家app上客戶咨詢量同比增長4%。

據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年五一假期期間，國內(nèi)一線城市二手房成交同比上漲了40%，二線城市成交量同比上漲接近20%。

克而瑞地產(chǎn)研究指出，2026年4月，全國重點(diǎn)20城市二手房成交面積約1793萬平方米，環(huán)比持平，同比增長17%，單月同比增幅擴(kuò)大11個百分點(diǎn)，前4月累計(jì)成交面積約5918萬平方米，同比正增長8%，增幅擴(kuò)大4個百分點(diǎn)。

核心城市樓市迎春

二手房交易火熱，新房也沒有含糊。

上海中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，五一假期上海新建商品住宅成交約3.39萬平方米，同比去年假期上漲14.14%。

數(shù)據(jù)顯示，武漢5月1日-4日全市新建商品房銷售面積同比增長92.8%。今年五一假期，廣州全市一手樓盤日均到訪量8692組次，同比增長30.8%，日均認(rèn)購量634套，同比增長50.1%。

克而瑞地產(chǎn)研究報(bào)告，2026年4月，全國重點(diǎn)50城市新建商品住宅成交面積約1278萬平方米，環(huán)比小幅下降，同比基本持平，單月同比跌幅大幅收窄，前4月累計(jì)成交面積4161萬平方米，累計(jì)同比跌幅收窄10個百分點(diǎn)，整體穩(wěn)定至去年以來月均水平。

中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年4月，全國100個城市新建住宅平均價格環(huán)比上漲0.08%，同比上漲2.18%。其中，一線城市新建住宅價格環(huán)比上漲0.39%，同比上漲6.21%。

從環(huán)比來看，4月，上海、寧波新房價格環(huán)比漲幅位居前列，漲幅分別為0.57%、0.31%；成都、深圳緊隨其后，漲幅分別為0.27%、0.21%；北京、青島、南通等6個城市漲幅在0.1%—0.2%之間；菏澤、包頭等13個城市漲幅在0.1%以內(nèi)；4月，湘潭、鎮(zhèn)江、常熟等5個城市新房價格環(huán)比持平。

從同比來看，4月，上海、杭州、成都、合肥新建住宅價格同比分別上漲9.67%、8.43%、6.84%、5.19%；寧波、西安、北京、蘇州漲幅在2.0%—4.0%之間；廣州、天津、南京、太原漲幅在1.0%—2.0%之間；深圳、青島等6個城市漲幅在1.0%以內(nèi)。

看得出，核心城市二手房成交量顯著回暖疊加新建住宅均價上漲的態(tài)勢是“正在”發(fā)生而不是“預(yù)計(jì)要”發(fā)生，上海、武漢等一、二線城市正引領(lǐng)此番迎春走勢。

這不禁讓人產(chǎn)生樂觀的心態(tài)，在經(jīng)歷過波折之后，由核心城市開始，逐漸擴(kuò)散，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展可能將顯著改善，其對經(jīng)濟(jì)的正向作用將更加顯性。

房地產(chǎn)行業(yè)的全面新周期可能已經(jīng)啟動。

政策面利好的意義

今年五一假期前后，一線及強(qiáng)二線城市進(jìn)入樓市新政集中落地窗口期，天津、深圳、廣州、武漢、蘇州、中山等城市密集出臺穩(wěn)樓市舉措，涵蓋限購松綁、公積金提額、置換購房補(bǔ)貼等多項(xiàng)重磅利好。

本輪政策 給予剛需更 實(shí)際的支持，堅(jiān)持因城施策精準(zhǔn)發(fā)力。 體現(xiàn)出各地積極落地“努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”定調(diào)精神，切實(shí)滿足消費(fèi)者剛需購房需求。

分析本輪地方樓市新政策，有以下幾個特點(diǎn)：

一是本輪各地均以上調(diào)公積金額度以及差異化上浮為主要抓手，全面加碼公積金貸款。

二是多地暢通賣舊買新置換鏈條，形成財(cái)政補(bǔ)貼、個稅退稅、國企收儲三維支持體系，推動“以舊換新”，有望推動置換交易鏈條。

三是一線城市以需求端修復(fù)為主，而二線城市則更側(cè)重存量去化以及改善驅(qū)動。

華泰證券研報(bào)認(rèn)為，本輪地方樓市政策以加碼公積金貸款為核心，將有力地促進(jìn)剛需的“釋放”，具備市場敏感度，有望進(jìn)一步推動核心城市樓市的修復(fù)延續(xù)。

五一樓市的表現(xiàn)正是上述政策面利好釋放存量需求的集中體現(xiàn)，后續(xù)核心城市憑借政策紅利以及自身人口流入和產(chǎn)業(yè)密集度的稟賦，有望率先穩(wěn)健復(fù)蘇。

房企能否獲得溢價？

不過核心城市樓市的企穩(wěn)和溫和向好，并不一定預(yù)示著重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)就能立馬收獲利多。

根據(jù)克爾瑞公布的數(shù)據(jù)，2026年4月前100強(qiáng)房企實(shí)現(xiàn)操盤口徑銷售金額2592.0億元，環(huán)比下降3.9%，同比下降8.9%；實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售金額為2047.6億元，環(huán)比下降0.8%，同比下降9.5%。

2026年4月百強(qiáng)房企中實(shí)現(xiàn)單月銷售正增長的達(dá)到4成，還未有普遍增長的情況出現(xiàn)。

基于此，依然需要關(guān)注上市房企的分化業(yè)績態(tài)勢。比如估值是否處于低位，計(jì)提減值準(zhǔn)備是否充分，歷史負(fù)擔(dān)是否已經(jīng)充分緩釋，以及現(xiàn)金流是否健康等等。

并不是所有房地產(chǎn)企業(yè)都是穩(wěn)健向好的，如果地產(chǎn)基本面復(fù)蘇低于預(yù)期，部分房企仍可能面臨較大的資金鏈壓力，進(jìn)而出現(xiàn)經(jīng)營困難等問題。

此外，地產(chǎn)相關(guān)的貨幣和財(cái)政政策、因城施策的調(diào)控政策存在不確定性，在房地產(chǎn)發(fā)展新模式的框架下，住房、土地、金融、財(cái)稅等房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域的基礎(chǔ)性制度存在調(diào)整優(yōu)化的可能，都可能對房地產(chǎn)行業(yè)和房企經(jīng)營造成擾動。

結(jié)語

經(jīng)濟(jì)日報(bào)一篇文章總結(jié)的很好：近期房地產(chǎn)市場有一定回暖跡象，是綜合因素作用的結(jié)果——包括各地因城施策持續(xù)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策，效果逐步顯現(xiàn)；宏觀經(jīng)濟(jì)亮點(diǎn)紛呈給房地產(chǎn)市場發(fā)展注入動力；市場一直處在調(diào)整周期，居民觀望情緒濃厚，積累了較長時間的需求在近期集中釋放。

中共中央政治局4月28日召開會議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢和經(jīng)濟(jì)工作。會議指出要有效防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)時，要求努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，再次釋放了將持續(xù)促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的明確信號。

房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)和居民財(cái)富的重要來源，在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位舉足輕重。

今年第一季度，我國國內(nèi)生產(chǎn)總值同比增長5.0%，經(jīng)濟(jì)增速在全球主要經(jīng)濟(jì)體中名列前茅。這為房地產(chǎn)趨穩(wěn)奠定重要基礎(chǔ)，房地產(chǎn)市場預(yù)期有望穩(wěn)步修復(fù)，市場健康可持續(xù)發(fā)展可期。

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