兩天新增超2000套！南京學(xué)區(qū)房，徹底變天

南京二手房掛牌量，突然暴漲。

上周五，南京小學(xué)、初中升學(xué)政策迎來(lái)了重大變化：

鼓樓、玄武、建鄴等多區(qū)不再要求初中提前一年落戶，至此南京全市公辦中小學(xué)全面取消入學(xué)落戶年限限制；除棲霞區(qū)、江寧區(qū)外，其他區(qū)都不再提及學(xué)籍占用/學(xué)位年限，學(xué)區(qū)房學(xué)位取消年限限制。

這一變化，無(wú)疑給南京樓市投下了一枚重磅炸彈——“報(bào)名前落戶即可、學(xué)位隨用隨解” 的全面松綁，徹底擊碎了困擾南京家長(zhǎng)和購(gòu)房者多年的 “學(xué)區(qū)焦慮”，也直接讓學(xué)區(qū)房迎的掛牌量迎來(lái)暴漲。

有數(shù)據(jù)顯示，上周南京二手房新增掛牌量約4747套，環(huán)比大漲27.5%。僅周末兩天就新增超2000套。

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入學(xué)政策落地后不到24小時(shí)，南京樓市就迎來(lái)了爆發(fā)式增長(zhǎng)。

貝殼買(mǎi)房數(shù)據(jù)顯示，政策發(fā)布后的第二天（5月9日），南京二手房掛牌量新增1063套；周末兩天（5月9-10日），新增掛牌量超2000套。

最新數(shù)據(jù)顯示，上周（5月4-10日）南京新增掛牌量約4747套，周新增掛牌量環(huán)比大漲27.5%。

要知道，哪怕是在剛剛過(guò)去的“銀四”樓市旺季，新增掛牌量單日最多也才807套。而上周六一天超1000套的漲幅，直接刷新了近期紀(jì)錄。

而作為南京學(xué)區(qū)房“風(fēng)向標(biāo)”的鼓樓區(qū)，這兩天的行情波動(dòng)更明顯。

首先是掛牌量暴增。二手房中介紛紛在小紅書(shū)文：樹(shù)人學(xué)區(qū)房單日新增超70套，掛牌量直接翻倍；寧海路板塊48小時(shí)新上43套房；銀城匯文新上50套。

二手房平臺(tái)上，一批天目路、銀城匯文、蘇州路等鼓樓經(jīng)典學(xué)區(qū)房，還在不斷上新。

其次是掛牌價(jià)尚“不穩(wěn)定”。有中介表示，多數(shù)突然“解禁”的房源雖然上架速度快，但對(duì)于行情走向持觀望狀態(tài)，大部分在市場(chǎng)掛牌均價(jià)上下徘徊；僅有少部分想要“搶跑”的業(yè)主，會(huì)以低于市場(chǎng)均價(jià)掛牌。

比如樹(shù)人雙學(xué)區(qū)的迎江園，近期掛牌均價(jià)5.88萬(wàn)/㎡。政策前掛牌價(jià)多在均價(jià)上下徘徊，政策掛牌房源單價(jià)既有4.56萬(wàn)/㎡的“急售價(jià)”，也有6.21萬(wàn)/㎡的“試探價(jià)”，價(jià)格跨度比較大。

至于對(duì)成交量、成交價(jià)帶來(lái)的影響，還需時(shí)間來(lái)觀察。

不過(guò)，據(jù)中介透露：“今年入學(xué)政策已經(jīng)發(fā)布，學(xué)區(qū)房成交進(jìn)入淡季，短期內(nèi)成交量應(yīng)該會(huì)以下滑為主；淡季再加上供應(yīng)量暴增，成交價(jià)大概率會(huì)同步下滑。”

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此次入學(xué)政策調(diào)整對(duì)學(xué)區(qū)房的影響，可以說(shuō)是“顛覆”級(jí)別——流通性、供應(yīng)量甚至是價(jià)格上的全方位調(diào)整。

首先是落戶限制。實(shí)際上，南京去年多個(gè)區(qū)的落戶限制就已從“提前一年”變?yōu)椤皥?bào)名前”，今年則是全市所有區(qū)、從小學(xué)到初中的全面取消，讓家長(zhǎng)們徹底告別“落戶焦慮”。

其次是多個(gè)區(qū)域解除“學(xué)位鎖定”。此前，南京小學(xué)/初中招生政策中明確規(guī)定，每套住房六年/三年內(nèi)，只安排一名適齡兒童在施教區(qū)小學(xué)/初中就讀。

這就意味著南京學(xué)區(qū)房的持有周期被“學(xué)位鎖定”強(qiáng)制拉長(zhǎng)：小學(xué)學(xué)區(qū)房需持有6年，初中學(xué)區(qū)房需持有3年，若同時(shí)兼顧小學(xué)和初中，持有周期長(zhǎng)達(dá)9年。

對(duì)于家長(zhǎng)們而言，學(xué)區(qū)房的持有時(shí)間越長(zhǎng)，行情漲跌越不可控。若剛好趕在行情好的時(shí)候孩子升學(xué)、房子脫手，往往能小賺一筆；但若是高位買(mǎi)進(jìn)、低價(jià)賣(mài)出，則孩子的教育投資將大大增加。

政策調(diào)整后，學(xué)區(qū)房持有周期徹底靈活化——家長(zhǎng)可根據(jù)孩子入學(xué)時(shí)間，靈活選擇買(mǎi)房和賣(mài)房時(shí)機(jī)，無(wú)需長(zhǎng)期持有，持有周期大大縮短。

這種變化對(duì)學(xué)區(qū)房業(yè)主的刺激非常明顯。

政策落地后，二手房平臺(tái)上的學(xué)區(qū)房掛牌量還在不斷增加，隨便點(diǎn)進(jìn)去一條查看詳情，就能看到房源”既有“滿五”、“滿二”，也有2025年剛剛交易過(guò)的“新房源”，時(shí)間跨度不一。

有中介透露：“上架最快、數(shù)量較多的是2年、5年以上房源，不滿2年的房源占比不多。但也有不少買(mǎi)家咨詢‘報(bào)名前買(mǎi)、入學(xué)后賣(mài)’的可行性。”

需要注意的是，南京二手房交易雖已取消限售，但有“超過(guò)2年免征增值稅、超過(guò)5年免征個(gè)人所得稅”的規(guī)定。哪怕“入學(xué)就賣(mài)”可行，家長(zhǎng)們還需額外承擔(dān)一筆不小的稅費(fèi)。

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那么面對(duì)當(dāng)下的入學(xué)政策、市場(chǎng)行情，家長(zhǎng)們又該如何購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房呢？

理性購(gòu)買(mǎi)。政策落地后，短期內(nèi)學(xué)區(qū)房掛牌量將迎來(lái)暴漲，這意味著可選房源變多、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力增加、房主議價(jià)空間擴(kuò)大。

條件允許下，無(wú)需盲目追求總價(jià)較低的老破小，可根據(jù)孩子入學(xué)時(shí)長(zhǎng)選擇適配房源，兼顧居住舒適度。

同時(shí)，距離下一年入學(xué)報(bào)名還有1年時(shí)間，家長(zhǎng)們完全有時(shí)間可以慢慢挑選價(jià)格合適、居住舒適度高、學(xué)區(qū)含金量更高的心儀房源。

另外，優(yōu)先挑選滿2年、滿5年房源，以降低交易成本。

優(yōu)先鎖定頂級(jí)雙學(xué)區(qū)。政策有變，但優(yōu)質(zhì)教育資源稀缺性未變。

相對(duì)于單學(xué)區(qū)而言，雙學(xué)區(qū)的教育資源相對(duì)雄厚、學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格較為堅(jiān)挺，兼顧稀缺性和穩(wěn)定性。

因此有小學(xué)、初中需求的學(xué)生家長(zhǎng)，在預(yù)算允許的情況下，可以優(yōu)先選擇雙學(xué)區(qū)房，可以最大限度的降低后續(xù)房源的貶值空間。