突發(fā)! 澳洲多家銀行收緊貸款: 取消預(yù)批, 全部重算! 有人被下調(diào)$30萬, 拍下房子貸不到錢

//前言//

澳洲房貸突變，

銀行緊急取消負(fù)扣稅計(jì)算，

投資者借貸能力驟降約20%，

預(yù)批貸款或被重算，

市場正進(jìn)入一輪明顯收緊周期！

澳洲房貸突然收緊,

多家銀行剔除負(fù)扣稅

澳洲房貸市場突發(fā)收緊！

隨著聯(lián)邦預(yù)算案正式落地，各大銀行開始緊急調(diào)整投資房貸款計(jì)算方式，市場傳出重磅變化：用于貸款評(píng)估的重要機(jī)制“負(fù)扣稅（Negative Gearing）”已被多家銀行從計(jì)算模型中移除。

凡是尚未完全批貸的貸款申請，都可能被重新核算，部分投資房預(yù)批額度甚至被直接下調(diào)或取消。

圖片來源：Capital Brief

圖片來源：Australian Financial Review

本輪變化中，最先行動(dòng)的是Macquarie Bank與Westpac。兩家銀行已開始在投資房貸款計(jì)算中，停止將負(fù)扣稅帶來的稅務(wù)抵扣優(yōu)勢納入借款能力評(píng)估。

Macquarie已通過經(jīng)紀(jì)渠道通知，其正在更新貸款計(jì)算器與投資貸款政策，原因是聯(lián)邦預(yù)算后政策變化將影響未來投資者的實(shí)際還款能力評(píng)估。

雖然相關(guān)法律尚未完全在議會(huì)通過，但銀行已提前執(zhí)行“預(yù)算即生效”的內(nèi)部規(guī)則調(diào)整，以符合風(fēng)險(xiǎn)控制與合規(guī)要求。

圖片來源：Australian Financial Revie

Westpac方面則向內(nèi)部房貸人員提示，未來負(fù)扣稅變化可能影響客戶的借貸能力，但目前尚未全面正式落地政策。

不過市場普遍認(rèn)為，大銀行體系正在同步跟進(jìn)評(píng)估。

與此同時(shí)，包括 Commonwealth Bank、National Australia Bank、ANZ 以及 ING 在內(nèi)的金融機(jī)構(gòu)，也仍在評(píng)估政策影響范圍，尚未最終統(tǒng)一調(diào)整，但市場預(yù)期收緊趨勢已不可逆轉(zhuǎn)。

借款能力下降約20%，

預(yù)批貸款面臨重估風(fēng)險(xiǎn)

多位貸款經(jīng)紀(jì)指出，本輪政策調(diào)整最直接的影響，是投資者借款能力顯著下降。

由于銀行不再將負(fù)扣稅帶來的稅務(wù)減免計(jì)入現(xiàn)金流模型，投資貸款額度普遍出現(xiàn)約20%左右的縮水。

以典型案例計(jì)算，一位年收入10萬澳元、無其他負(fù)債的投資者，在原有模型下可獲得約75萬澳元貸款額度。但在移除負(fù)扣稅計(jì)算后，該額度可能降至約60萬澳元，差額高達(dá)15萬澳元，降幅接近五分之一。

這種變化并非來自利率或收入變化，而是純粹來自銀行“計(jì)算邏輯”的改變，因此被業(yè)內(nèi)視為結(jié)構(gòu)性沖擊。

圖片來源：Yahoo.au

更嚴(yán)重的是，部分已獲預(yù)批的貸款正在被重新審查甚至調(diào)整額度。

隨著銀行調(diào)整模型，最受沖擊的是“預(yù)批貸款（pre-approval）”體系的穩(wěn)定性。以往購房者在獲得預(yù)批后，通常會(huì)將其視為較高確定性的融資依據(jù)，但當(dāng)前環(huán)境下，這一邏輯正在被打破。

多位房貸經(jīng)紀(jì)人指出，現(xiàn)在最容易踩坑的，就是已經(jīng)簽了房、甚至參加完拍賣的人。一旦銀行重新算賬，貸款額度突然縮水，整個(gè)交易結(jié)構(gòu)都會(huì)變得非常被動(dòng)。

有案例顯示，有購房者在預(yù)算公布后參加拍賣并成功購房，原本銀行預(yù)批額度為80萬澳元，但事后銀行重新評(píng)估后將可貸金額下調(diào)至約50萬澳元，導(dǎo)致交易風(fēng)險(xiǎn)驟增。

貸款顧問指出，這種變化的關(guān)鍵在于：銀行過去將負(fù)扣稅視為稅務(wù)優(yōu)勢，從而提高借款人“可支配現(xiàn)金流”評(píng)分，而現(xiàn)在這一假設(shè)正在被取消。

這意味著，預(yù)批不再具有“鎖定額度”的功能，而更接近“臨時(shí)參考值”。

至于用公司或信托結(jié)構(gòu)的貸款，目前影響相對還小，但整體趨勢還是在收緊。

投資者行為收緊，

拍賣與預(yù)批信心下降

隨著銀行政策快速調(diào)整，市場層面的連鎖反應(yīng)正在加速顯現(xiàn)。

房貸中介行業(yè)普遍發(fā)出警告，認(rèn)為當(dāng)前階段投資者不應(yīng)再依賴舊有預(yù)批結(jié)果做快速?zèng)Q策，因?yàn)殂y行可以在政策變化后隨時(shí)調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)模型。

部分中介甚至指出，已經(jīng)出現(xiàn)銀行不再承認(rèn)舊系統(tǒng)預(yù)批的情況，尤其是涉及投資房貸款的申請。

業(yè)內(nèi)人士指出，這種變化正在直接影響投資者信心。由于預(yù)批不再“絕對安全”，越來越多買家開始在成交前重新核算風(fēng)險(xiǎn)，避免出現(xiàn)“買到房但貸不到款”的情況。

圖片來源：Real Estate

房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)Ray White的數(shù)據(jù)顯示，近期拍賣市場中投資者占比已從此前約30%下降至約24%，下降趨勢明顯。

同時(shí)，投資者購房預(yù)算集中在55萬至95萬澳元區(qū)間，說明中端投資市場受到?jīng)_擊最為直接。

從區(qū)域來看，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為珀斯以及昆士蘭部分城市受影響較大，因?yàn)檫@些地區(qū)租金增長未能同步房價(jià)上漲，使負(fù)扣稅策略原本較為普遍。

而在利率維持高位的背景下，投資現(xiàn)金流壓力進(jìn)一步加劇，使得部分投資策略迅速失去吸引力。

圖片來源：Real Estate

與此同時(shí)，投資策略也正在發(fā)生結(jié)構(gòu)性變化。

由于政策僅對現(xiàn)有二手投資房收緊，而新建房產(chǎn)仍可在一定條件下享受負(fù)扣稅空間，部分資金可能逐步轉(zhuǎn)向新建住宅市場。但業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，這一轉(zhuǎn)移需要時(shí)間，短期內(nèi)供需錯(cuò)配仍可能持續(xù)。

部分貸款經(jīng)紀(jì)甚至警告，銀行之間的調(diào)整可能進(jìn)一步擴(kuò)散，一旦更多機(jī)構(gòu)跟進(jìn)，投資貸款市場的整體杠桿水平可能進(jìn)一步下降。

最后

預(yù)批貸款體系的穩(wěn)定性正在被削弱，

對于投資者而言，

過去依賴杠桿放大的策略正在被壓縮，

而市場正在進(jìn)入一個(gè)

重新定價(jià)與風(fēng)險(xiǎn)重估的過渡階段，

其影響可能不僅限于短期，

而會(huì)逐步傳導(dǎo)至房價(jià)結(jié)構(gòu)與投資行為本身。

Ref：

https://www.afr.com/companies/financial-services/macquarie-changes-lending-policies-to-reflect-negative-gearing-ban-20260518-p5zy51

https://www.capitalbrief.com/article/macquarie-and-westpac-call-time-on-negative-gearing-as-big-banks-scramble-to-tighten-lending-28339ddd-0b01-40bc-a916-2b095e1de7ad/

https://au.finance.yahoo.com/news/bank-rule-change-sees-investors-take-lending-hit-as-potential-landlords-priced-out-entirely-223631595.html

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