說(shuō)實(shí)話(huà)，西安人真不喜歡“四代住宅”嗎？

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網(wǎng)絡(luò)上沒(méi)贏過(guò)，售樓部里沒(méi)輸過(guò)，這是西安“四代住宅”的真實(shí)反差！

有點(diǎn)新能源車(chē)剛面世的樣子，開(kāi)著特斯拉、理想、蔚來(lái)的車(chē)主，讓人心疼的低調(diào)，生怕被油車(chē)業(yè)主圍攻。

誰(shuí)能想到，在政策的強(qiáng)力推廣下，電車(chē)與油車(chē)已經(jīng)是五五開(kāi)的市場(chǎng)，當(dāng)下西安迅速普及的四代住宅，像不像電車(chē)和油車(chē)的故事，相愛(ài)相殺，又離不開(kāi)彼此。

說(shuō)實(shí)話(huà)，西安人真的不喜歡“四代住宅”嗎？

時(shí)代印記

在西安露臺(tái)房出來(lái)之前，以產(chǎn)品升級(jí)為命題，新房有過(guò)兩次迭代，分別是八年前出現(xiàn)的連廊房，以及五年前出現(xiàn)的無(wú)陽(yáng)臺(tái)房，都是建筑規(guī)則的產(chǎn)物，有人拍手叫好，有人痛罵退步。

壹

高層連廊房

在2T2戶(hù)高層普及之前，2018-2025年，西安高層遍地連廊房，即一層四戶(hù)，中間兩戶(hù)北向有消防連廊遮擋，隱私和采光很差，公攤也大。

即便到今年四代宅普及后，高層連廊房依舊沒(méi)有絕跡，連廊也曾被視為產(chǎn)品創(chuàng)新，改變了過(guò)往高層中間戶(hù)純南不通透的處境。

（時(shí)代印記：高層連廊房）

對(duì)于同一棟樓買(mǎi)變化的，影響優(yōu)先，但買(mǎi)中間戶(hù)的，喜憂(yōu)參半，每逢交付時(shí)，圍繞連廊地面不貼瓷磚，排水不暢，欄桿高度不夠，欄桿是金屬不是玻璃的糾紛時(shí)有發(fā)生。

最終，業(yè)主喜好擰不過(guò)建筑規(guī)則，高層連廊遍地都是，最終大家選擇了共存。

貳

客廳沒(méi)陽(yáng)臺(tái)

稍晚于連廊房的是沒(méi)有陽(yáng)臺(tái)的房子，還是建筑規(guī)范調(diào)整，不讓贈(zèng)送面積，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商改出來(lái)的房子，無(wú)論高層，洋房，還是高層，低層，全部沒(méi)有陽(yáng)臺(tái)，而是以飄窗代替。

（時(shí)代印記：客廳沒(méi)陽(yáng)臺(tái)）

對(duì)業(yè)主而言，洗衣機(jī)放哪里，晾曬怎么辦，抽煙怎么辦，于是大家呼吁，沒(méi)有陽(yáng)臺(tái)的房子不適合西安，但還是胳膊拗不過(guò)大腿的故事重演，這樣的房子依舊大量蓋出來(lái)。

對(duì)于買(mǎi)的人，只能尋求自洽，或裝烘干機(jī)，或自備晾衣架，或在小區(qū)樓頂晾衣服，然后告訴自己，這是時(shí)代印記。

叁

新房精裝修

幾乎是同一時(shí)間，還是政策要求，西安新建商品房必須精裝交付，于是開(kāi)發(fā)商跟風(fēng)做精裝，但受制于限價(jià)，各種降標(biāo)減配糾紛不斷。

精裝房變驚裝房的故事，至今還在網(wǎng)絡(luò)上留有痕跡，是西安人真的喜歡精裝，我看未必，房?jī)r(jià)捆綁裝修，你不買(mǎi)有人買(mǎi)，1300萬(wàn)人的城市，需求多樣。

（時(shí)代印記：新房精裝修）

這才短短幾年，已經(jīng)沒(méi)有人再提交付裝修了，清一色又回歸毛坯，開(kāi)發(fā)商開(kāi)心，買(mǎi)房人也樂(lè)意。

過(guò)去短短的八年時(shí)間，這三次所謂的產(chǎn)品被動(dòng)升級(jí)，沒(méi)有一次是買(mǎi)房人喜好決定，全都是政策，規(guī)范要求，最終結(jié)果由買(mǎi)房人承擔(dān)的。

如今的四代住宅，又是同一個(gè)故事，原本房子好賣(mài)不讓贈(zèng)送，如今不好賣(mài)又讓贈(zèng)送，但不同的是，這次的產(chǎn)品迭代，走向了明朗的方向。

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四代進(jìn)化

昨天在聊很多買(mǎi)房人看完“0公攤”新房后，就瞧不上二手的話(huà)題下，點(diǎn)贊最高的是期待5.0版本的四代宅，其實(shí)大家都清楚，叫幾代并不重要，而是適合西安人的最重要。

延伸話(huà)題：

事實(shí)上，西安的四代宅在短短五年時(shí)間，同樣快速迭代了四次，如今即將進(jìn)入5.0時(shí)代。

壹

1.0版，露臺(tái)送一點(diǎn)

印象里西安首次出現(xiàn)出現(xiàn)的四代住宅，是灃西的華潤(rùn)灃華九里，主要特點(diǎn)是在原本純平的南向，增加臥室外的露臺(tái)，奇偶錯(cuò)落，變身空中花園。

（綠城丹桂苑小露臺(tái)）

因?yàn)橘?zèng)送規(guī)范的放松，這種1.0四代宅很快普及，港務(wù)區(qū)有綠城丹桂苑、中糧悅著云軒、華潤(rùn)潤(rùn)璽臺(tái)、高新CID有招商云蘭。

從實(shí)用度來(lái)看確實(shí)有限，面積不大，不能封窗，隱私影響，可有可無(wú)，這時(shí)候多數(shù)人對(duì)露臺(tái)房很新鮮，并無(wú)太多爭(zhēng)議。

貳

2.0版，露臺(tái)送更多

不久，贈(zèng)送規(guī)范又有放松，還是同樣的戶(hù)型，但露臺(tái)面積更大，客廳外圈贈(zèng)送，臥室南北雙贈(zèng)送，贈(zèng)送面積變大同時(shí)，由于外挑面積更大，對(duì)于采光和隱私影響也日漸突出。

（綠城海棠三章大露臺(tái)）

港務(wù)區(qū)的中鐵建西派璟悅、高新的綠城熙海棠、保利云谷天匯、海棠三章等迅速面世，憑借更大贈(zèng)送面積，化身區(qū)域紅盤(pán)，這種是2.0時(shí)代的四代宅，總結(jié)就是四個(gè)字，比大更大。

叁

3.0版，露臺(tái)套內(nèi)一起送

很快，攪局者在西咸出現(xiàn)，允許更大露臺(tái)贈(zèng)送的同時(shí)，套內(nèi)同樣高贈(zèng)送，臥室、衛(wèi)生間都可以設(shè)計(jì)落地窗，計(jì)算一半面積，疊加2T2戶(hù)布局，得房率飆升，實(shí)現(xiàn)負(fù)公攤。

（保利云谷和著負(fù)公攤）

西咸保利云谷和著、高科越秀星匯云瀾、邦泰悅九章等，都是這個(gè)時(shí)代的產(chǎn)物，憑借高贈(zèng)送熱度逆轉(zhuǎn)，眼看西咸規(guī)范放開(kāi)，房子賣(mài)的火熱，主城區(qū)的團(tuán)結(jié)村、幸福林帶立馬跟上。

綠汀芳菲、保億潤(rùn)園、招商林嶼縵島、金茂幸福曉棠緊跟變化，再加上大會(huì)所，情緒價(jià)值拉爆，成功實(shí)現(xiàn)熱銷(xiāo)，這是3.0時(shí)代的四代住宅。

肆

4.0版，客廳臥室送雙層

再往后就是今年看到的四代宅4.0版本，石材立面、百米大門(mén)、千平會(huì)所逐漸普及的同時(shí)，在戶(hù)型上又有變化。

浐灞的招商西安灣、曲江的中鐵云岫、高新的天地源云和錦上，將客廳變身雙層挑空，高新的邦泰觀云高新，則是將臥室挑空兩層。

（中鐵云岫曲江客廳兩層）

露臺(tái)面積不內(nèi)卷了，套內(nèi)面積開(kāi)始瘋狂贈(zèng)送，但這還不是結(jié)束，接下來(lái)團(tuán)結(jié)村面世的博元和明豐，還要在贈(zèng)送面積再突破。

應(yīng)了那句話(huà)，既然你不買(mǎi)，就一直送到你買(mǎi)為止！

全國(guó)范圍內(nèi)，像西安這樣，贈(zèng)送規(guī)范不斷放寬，短短五年時(shí)間，四代宅贈(zèng)送規(guī)范不斷迭代，新產(chǎn)品短短三個(gè)月就背刺老產(chǎn)品的，太少了。

（天地源云和錦上客廳挑空實(shí)景）

對(duì)于買(mǎi)房人而言，確實(shí)是晚買(mǎi)實(shí)惠多，但安全感也同樣缺乏，各個(gè)區(qū)域贈(zèng)送要求不統(tǒng)一，直接的結(jié)果就是相互背刺。

所以，西安現(xiàn)有的四代住宅，也是五花八門(mén)，從1.0版到4.0版，不喜歡的是哪一個(gè)呢？

期待變化

就如同油車(chē)和電車(chē)車(chē)主意見(jiàn)無(wú)法統(tǒng)一一樣，1300萬(wàn)人的西安，關(guān)于四代的喜好，必然長(zhǎng)期存在爭(zhēng)議，爭(zhēng)議的本身并非幾代，而是目前半成品的四代宅，還需再進(jìn)化。

壹

采光問(wèn)題怎么解決

由于錯(cuò)層的存在，天然會(huì)有遮擋，但西安人生活習(xí)慣喜歡朝南，最合適的方式就是露臺(tái)分布在東西向，或北向，南向采光面保持統(tǒng)一封窗。

這需要樓棟保持2T2戶(hù)結(jié)構(gòu)，過(guò)去開(kāi)發(fā)商只在大面積上實(shí)現(xiàn)，今年的金茂幸福曉棠、金地長(zhǎng)纓賦等已在小戶(hù)型上落地。

貳

隱私痛點(diǎn)如何調(diào)整

核心還是樓間距太小，贈(zèng)送面積本身雖然驗(yàn)收不計(jì)容，但每一戶(hù)實(shí)打?qū)嵉匿摻钏嗍谴嬖诘模恳粦?hù)都外突，壓縮的只有樓間距，因此很多2.5容積率的低密小區(qū)，實(shí)際的容積率都是更高的。

解決辦法也有，在更低容積率，比如2.3的土地上，清一色做大高層，不做小高+高層，采用圍合布局，擴(kuò)大樓間距，高新的天地源云和錦上就是這個(gè)思路。

東西向?qū)σ暤膯?wèn)題，可以增加隱私玻璃，上下層對(duì)視的問(wèn)題，可以增加折疊雨棚，不能100%解決，但會(huì)有改善。

叁

會(huì)所功能需要改變

最后也是爭(zhēng)議最大的會(huì)所討論，尤其是恒溫泳池問(wèn)題，對(duì)當(dāng)下的開(kāi)發(fā)商而言，卷會(huì)所面積，功能的風(fēng)是停不下來(lái)的，買(mǎi)房人心態(tài)都是可以不用，但不能沒(méi)有。

因此，今年新房的會(huì)所，架空層比拼并不會(huì)終極，但功能，運(yùn)營(yíng)上會(huì)更加合理，比如取消恒溫泳池，會(huì)所前置外包運(yùn)營(yíng)，架空層除健身房、瑜伽室、圖書(shū)室三件套內(nèi)，會(huì)加入社區(qū)食堂、托管中心等。

在第一批四代住宅交付以后，暴露的問(wèn)題也會(huì)在最新的四代宅上逐一修補(bǔ)。

適不適合從來(lái)不是新產(chǎn)品誕生的理由，救市目的和土地需求才是核心，且不止西安，全國(guó)都一樣。

北到哈爾濱、冬天零下20°，西到烏魯木齊，夏天溫度40°，全國(guó)四代宅的風(fēng)很難停下，每個(gè)城市，總有吃螃蟹的人。

連廊房不適合西安、無(wú)陽(yáng)臺(tái)也不適合西安、精裝修更不適合西安，所以，四代宅適合西安嗎？

解決方案

問(wèn)題的答案，就像同時(shí)行駛在三環(huán)上的車(chē)一樣，油車(chē)業(yè)主想到的都是電車(chē)自燃，不保值，冬天巡航對(duì)半砍，電車(chē)業(yè)主不解的是，油車(chē)上沒(méi)有大電視，大沙發(fā)，大冰箱，怎么開(kāi)出門(mén)？

雙方都盯著對(duì)方的短板互吐芬芳，誰(shuí)也無(wú)法說(shuō)服誰(shuí)，非說(shuō)完美方案，就是我都要，周內(nèi)開(kāi)油車(chē)，周末開(kāi)電車(chē)，同時(shí)擁有才是解決分歧的唯一辦法。

期待西安四代住宅的5.0版本！

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作者：晴明

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