廣州打通“賣舊買新”鏈條：國企收購300萬元以下二手住宅，樓齡不限

有信心進一步鞏固房地產市場企穩向好態勢。

呂穎雅/發自廣州

5月26日，廣州市召開《關于進一步促進房地產市場平穩健康發展的實施意見》（“穗八條”）系列配套文件新聞發布會。

廣州市政府副秘書長黃光烈表示，廣州將持續健全住房市場和住房保障體系，優化房地產調控舉措。“穗八條”圍繞用地供應、“賣舊買新”補貼、“商轉公”等關鍵環節已出臺配套細則，花都區同步推出“花八條”，廣州安居集團啟動二手房收購試點。隨著政策逐步落地、多部門協同推進，廣州有信心進一步鞏固房地產市場企穩向好態勢。

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國企入場收購二手房

本輪政策的核心看點之一，是廣州安居集團啟動的“賣舊買新”試點機制。

廣州安居集團黨委副書記、總經理錢喆表示，該機制以“政府引導、市場運作、自愿參與”為原則，采用市場化方式收購符合條件的二手住宅，試行期至2026年12月31日。

收購范圍明確為：總價300萬元以內、建筑面積70平方米以下、位于廣州環城高速以內的二手住宅，樓齡不限，但要求產權清晰、無抵押查封及安全隱患。

在交易機制上，政策采用“兩次評估+協商確認”模式，由第三方專業機構進行初次評估與復核評估，再與業主協商確定最終收購價格，強調市場化定價與交易公平性。資金則由銀行專用賬戶托管，定向用于購買新建商品住宅，實現資金閉環管理。與此同時，居民須在二手住宅交易后180個自然日內購買位于廣州市行政區域內的新建商品住宅。

從用途來看，收購后的舊房將優先用于保障性住房、人才公寓等用途，重點服務新市民、青年人等群體的住房需求，以及城市自主更新項目的居民騰遷。

一名TOP20房企營銷負責人表示，目前改善型樓盤中，“賣舊買新”客戶占比較高，不少購房者因舊房掛牌后遲遲未能售出，加之議價空間較大、交易周期較長等問題，換房計劃一度受阻。此次國企入場收購二手房，將有效緩解部分購房者的資金壓力，降低時間成本，為項目銷售和購房者置換帶來實實在在的利好。

不過，在業內看來，“賣舊買新”真正落地，關鍵仍在于價格機制能否順利運轉。

廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，中心區老房子雖然區位較好，但樓齡、居住體驗等因素都會影響其實際價值，同時國企還需兼顧運營收益與資金平衡。在實際操作中，買賣雙方對價格認知存在差異，價格達成一致并不容易。

李宇嘉建議，若機制常態化推進，可按季度建立并公布不同片區的二手住房評估價格體系，并結合樓齡、裝修、朝向、配套等因素形成動態參考價格，為市場提供更清晰的價格預期，減少交易阻滯。

此外，他認為，鏈條各方也需積極參與。例如，開發商可給予額外優惠，銀行在現有平均水平基礎上適度下調貸款利率，房地產中介機構提供傭金優惠，政府提供家裝補貼，裝飾裝修單位提供裝修、搬家等配套服務。

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“賣舊買新”補貼同步落地

“穗八條”還提出發放總金額2億元的“賣舊買新”專項補貼，支持居民改善性住房需求。廣州市住房和城鄉建設局黨組成員、副局長、二級巡視員黃成軍介紹，該政策既支持“先賣后買”，也支持“先買后賣”。

在申領條件方面，申領人須同時滿足三項條件：一是自2026年4月30日至2026年12月31日期間，在廣州市行政區域內購買新建商品住宅并完成合同網簽；二是在新建商品住宅網簽當日前后1年內，完成個人名下廣州市二手住宅轉移登記；三是個人購買新建商品住宅申請了按揭貸款并完成抵押登記。

補貼標準方面，居民購買新建商品住宅貸款總額不超過300萬元的，按貸款總額的1%給予補貼；貸款總額達到或超過300萬元的，每套按最高3萬元標準執行。補貼資金需依法代扣個人所得稅，每套新建商品住宅僅可申領一次。

此外，花都區還在市級補貼基礎上進一步加碼，區級層面再給予最高2萬元補貼。也就是說，在花都區“賣舊買新”，最高可獲得5萬元補貼。

在金融支持方面，“商轉公”政策同步優化升級。符合條件的商業貸款可轉為純公積金貸款或組合貸款，部分非受托銀行貸款亦可納入轉換范圍。同時，還款年限調整為“已還款時間+轉貸后年限不超過30年”，貸款比例提高至最高80%，有效降低居民融資成本，進一步釋放改善性住房需求。

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庫存下降、量價回穩延續

在政策預期與需求釋放共同作用下，廣州房地產市場延續溫和修復態勢，整體呈現“量價回穩、結構優化、庫存下降”的運行特征。

數據顯示，今年1~4月，全市一手商品房網簽面積315.4萬平方米，同比增長9.2%，市場成交規模保持增長。價格方面，國家統計局70個大中城市房價指數顯示，3月、4月廣州一手住宅銷售價格環比指數分別為100.3和100.1，二手住宅銷售價格環比指數連續保持在100.2水平，一二手價格均呈現小幅上行態勢，整體價格走勢趨于穩定。

市場結構也在持續優化。其中，120~144平方米和144平方米以上一手住宅網簽面積同比分別增長19.9%和30.1%。與此同時，總價300萬元以下的一手住宅仍是市場成交主力，占比達到64.5%。

庫存方面，去化節奏持續改善。一手住宅去化周期處于合理區間16.4個月，整體庫存壓力有所緩解。二手住宅掛牌量連續7個月回落，存量市場供需關系逐步改善，市場進入更為均衡的運行狀態。

與此同時，公積金新政帶動明顯，5月以來共受理貸款4484筆、金額47.46億元，同比分別增長47.05%和56.43%，顯示金融支持政策正在加速轉化為實際需求。

普睿數智廣佛區域首席分析師肖文曉表示，5月（截至24日）廣州一手住宅累計網簽5508套，同比增長14.6%。與此同時，最近三周全市二手住宅網簽套數均保持在2200~2400套的活躍水平，市場人氣依然不減。

他認為，本次各項落地細則對于市場起到了“定心丸”作用，不僅有助于接下來樓市半年度收官沖刺，還能通過發放置換補貼、適時開展二手住宅收購等方式，持續為市場回穩注入動能，從而形成更好的政策“保溫”效果，進一步培育市場主體信心。