房?jī)r(jià)不漲，消費(fèi)是很難起來(lái)的。

房?jī)r(jià)不漲，消費(fèi)是很難起來(lái)的。最近我說(shuō)當(dāng)下的消費(fèi)低迷是房?jī)r(jià)下跌導(dǎo)致的。不少人嘲笑說(shuō)房?jī)r(jià)還能影響消費(fèi)，你太能胡說(shuō)八道了。那今天我就給大家講一講，為什么房?jī)r(jià)不漲，消費(fèi)就很難起來(lái)。

首先，當(dāng)下擴(kuò)大內(nèi)需已經(jīng)上升為最重要、最優(yōu)先級(jí)的國(guó)家戰(zhàn)略。那為什么要把內(nèi)需提到這個(gè)高度呢？說(shuō)明了內(nèi)需很重要，但反過(guò)來(lái)看，也說(shuō)明了內(nèi)需是我們的短板。那關(guān)系再講，其實(shí)我們從兩個(gè)角度就能夠看明白。

第一是中美脫鉤。過(guò)去二十多年的全球化，實(shí)則是中美兩國(guó)的全球化。中國(guó)依靠強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)提供廉價(jià)商品，美國(guó)依靠強(qiáng)大的金融提供消費(fèi)市場(chǎng)和美元資本。中美互補(bǔ)短板，經(jīng)濟(jì)獲得了快速發(fā)展。

但是特朗普上臺(tái)后要和我們強(qiáng)力脫鉤，中國(guó)對(duì)美國(guó)的出口受阻，國(guó)內(nèi)出現(xiàn)了嚴(yán)重的產(chǎn)能過(guò)剩，并引發(fā)了通貨緊縮。這說(shuō)明過(guò)于依賴外需是不靠譜的，一旦國(guó)際局勢(shì)突發(fā)變故，可能會(huì)非常致命。這并不是沒(méi)有發(fā)生過(guò)，2008年和2015年就是血淋淋的教訓(xùn)。

2015年受美元加息的影響，外需疲軟，中國(guó)對(duì)外出口的增速?gòu)?014年的6.1%，大幅降至2015年的2.8%。因此，擴(kuò)大內(nèi)需，建立足以媲美美國(guó)的龐大內(nèi)需市場(chǎng)，具有強(qiáng)烈的必要性。

第二，從經(jīng)濟(jì)發(fā)展的三駕馬車(chē)去看擴(kuò)大內(nèi)需的必然性。首先是外需，2026年的一到四月份，外貿(mào)繼續(xù)一路狂飆，出口增速9.6%。那外貿(mào)狂飆是否就代表內(nèi)需無(wú)法提振，只能更依賴外需市場(chǎng)呢？那就是前面講的，過(guò)于依賴外需是致命的。

其次，既然外貿(mào)不行，那固定投資行不行？就不能像2008年那樣再來(lái)個(gè)四萬(wàn)億嗎？時(shí)過(guò)境遷，背景條件發(fā)生了重大變化。2008年推出四萬(wàn)億，是當(dāng)時(shí)中國(guó)的基建和城鎮(zhèn)化尚處在低位。

但是現(xiàn)在，基建設(shè)施接近完成，如果為了最終經(jīng)濟(jì)下滑而把水投向基建，只會(huì)產(chǎn)生更多的負(fù)債，這無(wú)疑是飲鴆止渴，白白浪費(fèi)資金。所以剩下唯一能指望的，就是內(nèi)需消費(fèi)了。

那擴(kuò)大內(nèi)需很重要，宏觀上也出臺(tái)了提振消費(fèi)的一攬子政策。問(wèn)題是消費(fèi)起來(lái)了嗎？我們來(lái)看看具體的數(shù)字。2026年4月的社零增速只有0.2%，是近三年以來(lái)的最低點(diǎn)。

與此同時(shí)，代表消費(fèi)意愿的居民貸款，四月份減少了近八千億。這兩個(gè)數(shù)據(jù)放在一起看，上面在拼了命地?cái)U(kuò)大內(nèi)需，而居民卻在拼命地收縮消費(fèi)，根本就不接招。那問(wèn)題到底出在哪里呢？為什么大家不愿意消費(fèi)呢？

有人說(shuō)失業(yè)了，有人說(shuō)公司降薪，有人說(shuō)沒(méi)錢(qián)怎么消費(fèi)。那我們就抽絲剝繭，去看清問(wèn)題的本質(zhì)。如果我們把全國(guó)的人口分為三類(lèi)，那第一類(lèi)人就是富人，特點(diǎn)就是不缺錢(qián)。經(jīng)濟(jì)好不好對(duì)他們來(lái)講影響不大，該買(mǎi)的照買(mǎi)不誤。但問(wèn)題是，富人只占人口的一小部分，對(duì)消費(fèi)的影響是非常小的。

那第二類(lèi)是以有房為標(biāo)志的中等收入群體，大概兩億多戶，不到六億人，約占人口的40%多。這個(gè)群體一直是消費(fèi)的中堅(jiān)力量。過(guò)去的吃穿住行、買(mǎi)車(chē)、旅游、孩子教育、老人醫(yī)療，全靠這個(gè)群體在撐著。但是現(xiàn)在，房?jī)r(jià)從高點(diǎn)跌了下來(lái)，幅度接近了三成。

很多家庭的房子首付都跌沒(méi)了，有的甚至只剩下了貸款。樓市的市值憑空消失了一百四十萬(wàn)億，折算到每個(gè)有房家庭的頭上，平均資產(chǎn)縮水了七十萬(wàn)，大約占家庭總財(cái)富的20%到30%左右，等同于事實(shí)上過(guò)去多年的勞動(dòng)成果突然就消失了。

這些憑空消失的錢(qián)，直接削掉了這個(gè)群體的換房、換車(chē)、旅游、裝修、孩子興趣班的所有預(yù)算。那第三類(lèi)是低收入群體，大約占到總?cè)丝诘囊话?。這類(lèi)群體里邊，很多人的就業(yè)和收入本身就依附在中等群體的消費(fèi)上。中等收入群體不消費(fèi)、不換車(chē)、不裝修了，實(shí)體店自然就沒(méi)有生意可以做了，消費(fèi)跟著就斷了。

所以你看，不是不想消費(fèi)，是房?jī)r(jià)下跌帶來(lái)的財(cái)富縮水，實(shí)實(shí)在在打擊了絕大多數(shù)有房家庭的消費(fèi)能力。房地產(chǎn)占了居民財(cái)富的60%，這是一個(gè)什么概念？辛苦一輩子積攢的所有財(cái)富，一多半都在房子上。房?jī)r(jià)一跌，根本就沒(méi)有信心消費(fèi)。這就是為什么我說(shuō)房?jī)r(jià)不漲，消費(fèi)就很難起來(lái)的底層邏輯。

那反過(guò)來(lái)講，想要消費(fèi)走強(qiáng)，想讓內(nèi)需這個(gè)支柱重新立起來(lái)，關(guān)鍵就在于讓房?jī)r(jià)上漲。其實(shí)國(guó)家很清楚問(wèn)題的所在。你們沒(méi)有看到嗎？這些針對(duì)樓市的政策是一波接著一波，不允許新增商業(yè)用地蓋新房，控制增量。

地方國(guó)企直接下場(chǎng)回收存量房和二手房，以舊換新政策直接加碼，放開(kāi)大城市的限購(gòu)、限貸、限價(jià)，允許高凈值人群入場(chǎng)掃貨。政策的意圖非常清晰，讓房?jī)r(jià)止跌上漲，修復(fù)居民的消費(fèi)能力。

那效果怎么樣呢？四月份的樓市悄悄企穩(wěn)，一線城市的房?jī)r(jià)連續(xù)兩個(gè)月上漲，并在向核心的二線城市擴(kuò)散。很多人說(shuō)五月肯定就跌了，但事實(shí)上大概率會(huì)讓這些人失望。預(yù)測(cè)五月份，一線城市的價(jià)格會(huì)繼續(xù)上漲，二手房的成交量幾乎會(huì)與四月持平，而掛牌量卻在繼續(xù)減少。我想，距離房?jī)r(jià)直接上漲的時(shí)間已經(jīng)不遠(yuǎn)了。

有房的朋友們，真正的曙光可能就在眼前。那其實(shí)我們并不想房?jī)r(jià)暴漲，只是希望能夠不縮水，不讓我們的努力付出化成泡影。那畢竟，讓房子這個(gè)中國(guó)家庭最大的財(cái)富保值增值，才是為我們努力奮斗的最好認(rèn)可。那好，我們今天就先分享到這兒。