土地枯竭、供應告急：守添房價五年翻3.3倍，越南胡志明市新中心正在“奢侈品化”

每平方米7億越南盾，甚至8億——這不是胡志明市（TP HCM）舊中心區(qū)的黃金商鋪，而是守添（Th? Thiêm）半島上正在迅速被搶購的公寓價格。經(jīng)過多年緩慢沉寂，這個曾被寄予厚望的新都市區(qū)，如今正以令人瞠目結舌的速度上演一場價格飆升大戲。土地基金稀缺、超豪華供應源獨占鰲頭，再加上對胡志明市未來新金融-行政中心的強烈預期，共同將守添的房價推向了前所未有的高度。

越南媒體的最新調(diào)查顯示，守添半島上四大超級項目正在領跑這場漲價狂潮：薩拉都市區(qū)（Khu ?? th? Sala）、守添大都會（The Metropole Th? Thiêm）、帝國城（Empire City）和樂天生態(tài)智慧城（Lotte Eco Smart City）。以守添大都會為例，其新開盤的分區(qū)The OpusK Residence，一級市場價格普遍在每平方米2.5億至4.5億越南盾之間。而在二級市場上，已經(jīng)交付的The Galleria、The Crest等分區(qū)，根據(jù)景觀和樓層不同，交易價格已達到每平方米3.3億至5億越南盾。更令人咋舌的是，部分一線河景房正以接近每平方米7億至8億越南盾的價格掛牌出售。短短兩年內(nèi)，這些公寓的價格平均暴漲了50%至100%。

帝國城（Empire City Th? Thiêm）同樣不甘示弱。其Linden Residences、Tilia Residences等分區(qū)，當前價格維持在每平方米2.5億至5億越南盾之間，兩年漲幅約50%至60%。而沉寂了近8年的薩拉都市區(qū)（Sala Th? Thiêm），今年年初也高調(diào)重啟，其新項目薩拉公寓及商業(yè)綜合體（Sarene Residence & Commercial Complex）起價即達每平方米2億越南盾。現(xiàn)有的薩里卡公寓（Sarica Condominium）、薩里米薩拉（Sarimi Sala）等項目，交易價格也上漲至每平方米2億至2.6億越南盾，比2024-2025年期間上漲了40%至80%。

胡志明市守添市區(qū)，2026 年 5 月

房地產(chǎn)平臺Batdongsan的數(shù)據(jù)更加直觀：過去一年，守添公寓價格平均上漲近30%；與兩年前相比，漲幅約為84%；而與五年前相比，價格已經(jīng)暴漲了3.3倍。越南世邦魏理仕（CBRE）的報告也印證了這一趨勢：整個胡志明市二級公寓市場去年漲幅約26%，而守添單獨錄得高達40%的漲幅，位居全市榜首。

令人玩味的是，與守添僅一河之隔的R?ch Chi?c和草田（Th?o ?i?n）地區(qū)，價格水平卻明顯低出一大截。諸如伊頓公園（Eaton Park）、河畔盧米埃爾（Lumiere Riverside）等項目，普遍價格僅在每平方米1.2億至2.1億越南盾之間。核心區(qū)與周邊地帶形成的巨大價差，恰恰說明了守添的“稀缺溢價”已經(jīng)達到了何等夸張的程度。

越南Avison Young總經(jīng)理戴維·杰克遜（David Jackson）一針見血地指出了漲價的根源：供應枯竭。經(jīng)過十多年的開發(fā)，守添大部分沿河黃金地段和核心區(qū)土地已全部分配給各大投資方。新項目幾乎沒有插足的余地，后續(xù)供應只能來自現(xiàn)有項目的后續(xù)階段，而非全新的面孔。供應源一旦鎖死，一級和二級價格自然居高不下。

然而，稀缺只是故事的一半。越南仲量聯(lián)行（JLL）總經(jīng)理黎氏玄莊（Lê Th? Huy?n Trang）補充了另一個關鍵因素：產(chǎn)品結構。守添核心區(qū)的大部分項目，從一開始就被定位于高端和超豪華細分市場，而不是像其他區(qū)域那樣多元分層。這種“生而高貴”的定位，決定了這里的資產(chǎn)價值從一開始就凌駕于胡志明市大部分其他中心區(qū)域之上。

當然，最大的想象空間來自于規(guī)劃預期。黎氏玄莊指出，胡志明市正在守添半島全力推動中心廣場、新行政區(qū)以及一系列重大連接工程。更關鍵的是，該區(qū)域已被明確為未來國際金融中心的候選地址。一旦落定，守添將不再只是一個高檔住宅區(qū)，而是整個南方地區(qū)的金融-行政心臟。隨之而來的，將是大量專家、企業(yè)高管、國際資本的實際居住和投資需求。這種預期，足以讓最理性的投資者也愿意為一個“未來故事”支付天價。

但專家們同時發(fā)出了一個冷靜的警告：守添已經(jīng)進入了一個新的發(fā)展階段，游戲規(guī)則正在改變。以前，誰搶到好位置誰就贏；現(xiàn)在，黃金地段已經(jīng)有了主人，投資方之間的競爭正在轉向?qū)嵤┻M度、產(chǎn)品品質(zhì)、配套生態(tài)系統(tǒng)和后期運營能力。客戶群也在收窄——畢竟，能掏出每平方米5億甚至8億越南盾的人，對品質(zhì)的要求遠不止“位置好”這么簡單。

這意味著，守添未來的漲價周期將更具選擇性。那些只會講故事、不能拿出真材實料的項目，很可能在高價位上陷入有價無市的尷尬。而真正能夠兌現(xiàn)品質(zhì)、配套和運營承諾的開發(fā)商，才能在這個越來越“奢侈品化”的市場中笑到最后。

從緩慢積累到加速爆發(fā)，從土地爭奪到價值挖掘，守添正在用一場令人眼花繚亂的價格飛躍，宣告自己作為胡志明市新中心的成人禮。對于購房者和投資者來說，這里依然是令人心動的黃金地帶，只是門檻已經(jīng)高到足以讓大多數(shù)人只能遠遠觀望。而對于那些還在場內(nèi)的人來說，他們賭的不僅僅是幾面墻和一個屋頂，而是一座城市未來的權力和財富坐標。