坐擁核心地段、滿分配套，為何贛州這個小區(qū)也沒能扛??？

贛州章江新區(qū)有一個二手房小區(qū)，位置優(yōu)越，坐擁滿分配套，但近2年，房價也仍然沒能扛住，價格底線不斷刷新。

Ta就是—幸福里小區(qū)，這是什么情況，我們一起來看下。

*本文數(shù)據(jù)來源于某單個二手房平臺，數(shù)據(jù)隨時變動，僅供參考，具體以官方公布為準(zhǔn)。

贛州幸福里住宅分為三期，容積率高達(dá)4.5，由高層住宅組團(tuán)，總戶數(shù)高達(dá)4000戶，是一個大社區(qū)。周邊臨近萬象城、君尚購物中心、中央公園、章江路小學(xué)西校區(qū)、章貢中學(xué)、博物館等配套，地理位置非常優(yōu)越，坐擁豐富配套。

在二手房平臺上，截至目前，幸福里一、二、三期共成交176套房源，建筑面積約85-185㎡兩至五房，成交單價區(qū)間在8827-19282元/㎡，成交總價78.9-320萬元，房源價格分化十分明顯。

回顧往期市場行情，在2024年之前，華潤幸福里成交單價穩(wěn)定維持在1.2萬-1.9萬/㎡，多數(shù)房源成交單價集中在1.3萬-1.6萬/㎡。部分帶大露臺的優(yōu)質(zhì)房源，單價甚至能賣到1.9萬/㎡。

但從2025年開始，該小區(qū)二手房市場畫風(fēng)突變，房價迎來明顯回落。成交單價在八千至一萬四每平成交，多數(shù)房源在一萬每平成交。

明明坐擁核心配套，為什么幸福里還會出現(xiàn)明顯價格回落呢？

小編認(rèn)為原因集中在以下三點。

其一，地段優(yōu)勢不再明顯。

贛州幸福里位于章江新區(qū)琴江路與登峰大道交匯處，地段權(quán)威性、配套完善度毋庸置疑。

但如今，過去 “地段為王” 的樓市定律，在市場迭代中慢慢失效。城市路網(wǎng)不斷延伸，拉近了區(qū)域距離，區(qū)位優(yōu)勢被逐步稀釋。

并且周邊同產(chǎn)品、同地段的小區(qū)實在太多了，且多數(shù)小區(qū)共享商圈、交通、教育等公共資源，同小區(qū)之間競爭壓力較大，周邊小區(qū)也同樣面臨這些情況。

其二，房產(chǎn)市場中，房齡是影響二手房價值的關(guān)鍵因素。

據(jù)資料顯示，幸福里一期于2014年11月交房，二期2015年12月底交房，最晚開發(fā)的三期也在2018年完成交房。時至今日，小區(qū)整體交付時長達(dá)到8-12年，早已脫離次新房范疇，步入成熟小區(qū)行列。

伴隨房齡逐年增長，小區(qū)外立面、水電管線、公共綠化等硬件配套逐步老化，物業(yè)維護(hù)成本同步增加。

從購房者心態(tài)來看，當(dāng)下購房者對住宅房齡敏感度極高，十年是公認(rèn)的分水嶺。多數(shù)剛需、改善購房者更偏愛十年以內(nèi)的次新小區(qū)；而十年以上的高層小區(qū)， 接受度大幅降低，房價溢價隨之下降。

其三：產(chǎn)品設(shè)計落后。

幸福里一、二、三期全部規(guī)劃為高層組團(tuán)產(chǎn)品，小區(qū)整體容積率高達(dá)4.5，屬于高密度高層社區(qū)，直接帶來兩大痛點。

一是公攤面積偏大，戶型使用率偏低，同等建筑面積下，實際可用空間遠(yuǎn)不如當(dāng)下新規(guī)樓盤；

二是社區(qū)居住人口密度過高，早晚高峰電梯排隊、地下車庫擁堵、公共區(qū)域嘈雜等問題常態(tài)化，直接拉低日常居住舒適度，這也是很多改善購房者偏愛洋房的原因。

除此之外，2023年下半年開始，贛州中心城新規(guī)戶型的入市，在戶型設(shè)計、小區(qū)品質(zhì)、架空層、大門等方面全面升級，自然而然會對“舊”產(chǎn)品形成較大的沖擊。

不過，小編查詢過往資料顯示，幸福里一至三期新房銷售價格在六千至八千多每平，相比于如今二手房一萬多每平成交的價格，歷經(jīng)十年左右，房價仍高于當(dāng)初入手價，已經(jīng)比眾多小區(qū)要好很多。

需要客觀看待的是，房價回落并非華潤幸福里獨有，而是目前周邊多個同類型小區(qū)，幾乎都面臨一模一樣的問題，并非個例。

最后，受到大市場環(huán)境影響，如今的購房者觀望情緒格外濃厚，買房不再盲目跟風(fēng)，而是理性考量、貨比三家，你覺得華潤幸福里值得入手嗎？歡迎評論區(qū)留言討論！

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