114億登頂銷冠！西城二環中海京華玖序 硬抗樓市全周期

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本次測評基于克而瑞量化體系，以社區配套、交通便利、市場口碑、區域價值、教育資源、生活配套核心維度為標尺，通過同板塊競品橫向對比加權評分，滿分10分，項目最終得分7.9，好房比鄰榜多項排行位列第一名，登錄克而瑞好房點評網，查看全北京好房熱銷榜。

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克而瑞好房點評網權威測評拆解

依托克而瑞西城區好房比鄰測評數據，綜合七大測評維度，中海京華玖序區位價值得分7.4分（滿分10分），在同賽道豪宅項目中位居前列。項目坐擁西城二環核心稀缺地段，配套資源高度成熟，尤其在教育、醫療、商業三大維度表現卓越；以9.4分精裝表現樹立品質標桿，同時依托精品小盤體量強化圈層純粹性，但在得房率、車位配置及綠化資源方面存在明顯短板，整體呈現‘強兌現、弱效率’的典型特征；口碑維度整體得分達8.11–9.15區間，尤其在物業與項目口碑方面領先同儕。

中海京華玖序自 2024 年入市至 2026 年 5 月，項目以113.94 億元成交總額、345 套成交體量，斷層領跑西城區 14 個在售普通住宅項目，成交均價穩定鎖定 17.6 萬元 /㎡，兩年價格波動僅 6.7%，全程無降價、無促銷、無套路。作為西城二環內最后一塊稀缺住宅用地，它不僅是一款高端改善居所，更成為高凈值人群資產避險、鎖定城市核心資源的硬核硬通貨，重新定義了北京內城豪宅的價值標尺。

斷層碾壓！西城豪宅賽場，玖序獨自領跑全場

2024 年 5 月至 2026 年 5 月 27 日，西城區 14 個在售普通住宅同臺競技，中海京華玖序以絕對優勢斷層登頂，徹底拉開與競品的差距。

數據顯示，項目累計成交面積達 6.46 萬㎡，遠超第二名百萬佳苑 1.22 萬㎡的成交規模；套均價高達 3302.69 萬元 / 套，是區域多數剛需、改善樓盤套均價的 5 倍以上。更亮眼的是市場號召力與價格韌性：2024 年 6 月首次開盤便狂銷 128 套，占項目累計成交的 37.1%，首開即引爆全城高端市場；歷經 2024 年 12 月、2025 年 3 月兩次加推，每一次供應都快速掀起成交高峰，目前整體去化率已達 69.1%。

價格端更是堪稱樓市 “定海神針”，成交均價區間維持在 16.9 萬 - 18.09 萬 /㎡，在全國豪宅價格普遍承壓、優惠遍地的大環境下，始終堅守定價體系，用穩健走勢印證了內城核心資產的抗跌屬性。

二環斷供已成定局，地段稀缺性無替代

真正決定中海京華玖序天花板價值的，是不可再生的土地稟賦。早年間北京便明確規劃，二環內原則上不再新批商品住宅用地，而西城區自 2017 年起核心宅地徹底斷供。京華玖序落子宣武門南側 500 米，地處北京中軸線保護緩沖區內，直線距離天安門僅 2.5 公里，與故宮、國家大劇院等國家級文化地標同脈共生，是首都政治、文化、金融三重核心的疊加腹地。

區位價值之上，頂級配套早已全盤兌現，無需等待規劃落地。3 公里直達金融街、西單兩大頂級商圈，區域內匯聚中宣部、工信部、央行等 40 余家中央部委，以及國家電網、華能、人保等 80 余家央企總部，高端圈層氛圍與生俱來。

協和醫院、宣武醫院、友誼醫院等多家三甲醫院環伺周邊，克而瑞測評中教育、醫療配套評分雙雙逼近滿分。項目自建約 36 萬㎡中海大吉巷院落商業，作為全國首個四合院式商業地標，引入 150 余家品牌、超 50% 區域首店，既補齊了高端日常消費需求，更重塑了老北京胡同的現代生活場景，成為城市新晉網紅地標。

非遺美學 + 智慧人居，打造內城品質標桿

中海深耕北京十余年，從中信城一期到五期，耗時十年深耕片區，打造總建面約 120 萬㎡的城心大盤，而京華玖序作為收官扛鼎之作，投入的資源與匠心遠超常規樓盤。社區規劃采用9 棟小高層 + 5 棟洋房 + 7 棟四合院的低密布局，僅 506 戶總戶數，純粹圈層規避了大盤社區的嘈雜，契合高端人群的居住私密性需求。

產品設計精準匹配頂豪居住需求，主力 203-280㎡四居采用經典四葉草格局，臥室四角分布保障家人私密；LDK 一體化通透公區放大家庭互動空間，最大約 12.9 米南向面寬，在寸土寸金的二環內實現了極致采光與觀景體驗。

更具特色的是項目的文化賦能，首次將非遺宮廷工藝融入住宅打造：恭王府漢白玉石獅由非遺大師復刻，單元門采用宮廷造辦技藝手工打造，園區銅雕、紋樣皆源自皇家建筑禮制，跳出了普通豪宅材質堆砌的套路，賦予建筑文化收藏價值。同時，項目落地西城首個 Living OS 好房子智慧體系，從安全、舒適、綠色、智慧四大維度，系統化解決高端居住痛點，精裝測評得分高達 9.4 分，穩居區域品質第一梯隊。

高光之下，項目短板同樣不容忽視

沒有完美的豪宅，中海京華玖序的價值亮眼，但客觀短板也清晰存在，克而瑞七大維度測評給出了真實答案。

項目明顯短板集中在居住效率與生態體驗：得房率評分僅 5.79 分，低于市場主流豪宅水平；同時社區整體規模偏小，難以打造大型中央園林，部分戶型設計偏傳統，缺乏新一代豪宅的創新感；區域產業結構單一，也一定程度制約了板塊長期活力。

隨著西城二環內住宅用地斷供，中海京華玖序已然成為北京內城豪宅市場不可復制的孤品。它或許在得房率、生態園林、戶型創新上留有遺憾，但不可替代的核心地段、即買即享的頂配配套、央企穩健背書、穿越周期的資產韌性，足以掩蓋所有短板。對于追求資產長期保值、搶占城市核心資源、融入高端純粹圈層的購房者，這里是難以替代的優選；若執著于低密生態、超高得房率與極致戶型創新，則需要審慎權衡。

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