136輪瘋狂拉鋸！上海土拍上演“全明星”打架，虹口熱地拍出10.85萬樓面價

今年最為火爆的一輪上海土拍近日落幕。

5月28日至5月29日，上海2026年第四批次土地出讓收官。本批次共計推出5宗涉宅地塊，覆蓋虹口、浦東、閔行、青浦四個區(qū)域，全部順利成交，總起始價82.73億元，總成交金額突破110億元，整體溢價率高達(dá)33.5%。

兩日競拍全程高能：內(nèi)環(huán)核心地塊迎來全明星陣容房企混戰(zhàn)，浦東、閔行兩大優(yōu)質(zhì)地塊接連觸發(fā)雙高雙競，遠(yuǎn)郊剛需地塊平穩(wěn)托底。中指研究院上海數(shù)據(jù)總經(jīng)理張文靜評價，此次土拍再次表明，上海樓市信心并未消退，而是更聚焦、更理性地沉淀在少數(shù)核心板塊與好房子藍(lán)圖上。

左宇/攝

虹口內(nèi)環(huán)宅地“神仙打架”

作為上海核心內(nèi)環(huán)黃金板塊，虹口常年面臨宅地供應(yīng)短缺的現(xiàn)狀，優(yōu)質(zhì)宜居地塊堪稱“一宗難求”。

本批次一次性推出兩宗坐落瑞虹商圈的核心宅地，直接點(diǎn)燃房企拿地?zé)崆?，兩地塊雙雙高溢價成交，成為本輪土拍的流量擔(dān)當(dāng)。

5月28日率先登場的虹口區(qū)嘉興路街道hk306-08地塊，是本次土拍公認(rèn)的“王牌地塊”。地塊出讓面積7115.32㎡，容積率2.5，起拍價14.23億元，緊鄰瑞虹新城核心商圈，4號線、10號線雙軌交加持，商圈、教育、醫(yī)療等城市資源成熟。相較于多數(shù)地塊嚴(yán)苛的開發(fā)限制，該地塊無相關(guān)配建、無套型比例限制，開發(fā)自由度極高。

這些先天條件吸引房企“全明星陣容”入局，綠城、中海、招商蛇口&海鴻&瑞城、華潤、保利發(fā)展、金茂&清能、建發(fā)、越秀、上海城投置地等12家房企及聯(lián)合體同臺圍獵。

競價現(xiàn)場火藥味十足，眾房企輪番舉牌快速加價，不到40分鐘便完成63輪高強(qiáng)度拉鋸。最終本土國企上海城投力壓眾房企，以19.3億元總價競得地塊，成交樓面價10.85萬元/㎡，溢價率高達(dá)35.63%。

上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦以10.85萬元/㎡樓面價測算，未來入市均價或要站上16萬元/㎡，地價抬升直接利好周邊存量豪宅項目的去化與價格錨定。

5月29日開拍的虹口hk153-02地塊，延續(xù)了內(nèi)環(huán)地塊的高熱行情。

地塊出讓面積6099.68㎡，容積率2.5，起拍價12.2億元，扎根虹口成熟居住腹地，被瑞虹天地與虹口龍之夢兩大商圈環(huán)抱，宜居屬性較高；但地塊形似三角形，開發(fā)存在一定局限性。

憑借其區(qū)位優(yōu)勢，該地塊仍吸引了綠城、招商蛇口、越秀、保利發(fā)展、中建東孚、金茂共6位競買人入局角逐。經(jīng)過27輪現(xiàn)場競價，央企保利發(fā)展成功摘得該宗地，成交總價14.3億元，樓面價9.38萬元/㎡，溢價率17.21%。

兩宗虹口核心地塊接連高溢價落地，再度印證了當(dāng)前上海內(nèi)環(huán)土地依然“能打”。

值得關(guān)注的是，當(dāng)前虹口內(nèi)環(huán)新房市場已進(jìn)入產(chǎn)品力比拼時代。

虹口內(nèi)環(huán)區(qū)域，綠城潮鳴外灘在今年3月、5月兩度開盤，均價約17.5萬元/㎡，認(rèn)購率均超100%；4月開盤的金茂璞元四期則遇冷，103套房源僅收獲39組認(rèn)購，認(rèn)購率不足四成；外灘瑞府去年下半年三次開盤，均價在14.8萬元/㎡上下，首次開盤認(rèn)購率超160%，但后兩次加推便回落至50%左右。不難看出，新入局地塊未來若要突圍，需依托地塊優(yōu)勢，打造差異化、高品質(zhì)的高端產(chǎn)品。

孫婉秋/攝

百余輪超長拉鋸戰(zhàn)

本輪土拍的另一大亮點(diǎn)，莫過于閔行、浦東兩宗地塊接連觸發(fā)上海土拍雙高雙競規(guī)則。

閔行區(qū)MHP0-1305單元1-4-12地塊作為浦江鎮(zhèn)近年來出讓的容積率最低的純宅地，容積率僅1.05，且限高18米，是一個標(biāo)準(zhǔn)的“別墅級開發(fā)胚子”。地塊臨近8號線蘆恒路，且靠近南北高架，交通便捷，周邊聚集上海桃花源、萬科翡翠別墅等高端低密項目，板塊天然自帶高端改善基因。

地塊吸引大華、建發(fā)、保利發(fā)展、招商、金茂&象嶼5位競買人參拍，開局大華率先舉牌報出起始價25.97億元，金茂&象嶼、建發(fā)快速跟進(jìn)，幾家你來我往、輪番拉鋸，僅81輪便觸及33.77億元中止價。

進(jìn)入高品質(zhì)建設(shè)競價環(huán)節(jié)后，有三家繼續(xù)角逐，最終品質(zhì)指標(biāo)再度全線觸頂，成為2026年上海首宗競價、品質(zhì)雙觸頂宅地。

最終，歷經(jīng)136輪超長拉鋸戰(zhàn)，本土民企大華強(qiáng)勢摘地，以36.55億元總價拿下寶地，樓面價4.36萬元/㎡，溢價率40.72%。

競拍熱度一浪接著一浪。

最后出讓的浦東新區(qū)Z000302單元14-03e、14-04a地塊是近10年來南碼頭片區(qū)首次公開出讓的商住綜合用地。地塊出讓面積17138.23㎡，起拍價24.91億元；位于內(nèi)中環(huán)間，距6號線臨沂新村站不足500米，可享受“世博水環(huán)”的生態(tài)紅利。

9位競買人報名、現(xiàn)場111輪報價后觸及中止價34.87億元，是對該地塊競拍熱度的直接詮釋。

轉(zhuǎn)入競高品質(zhì)環(huán)節(jié)，僅有綠城和保利置業(yè)兩家繼續(xù)博弈，雙方將裝修標(biāo)準(zhǔn)、公建配套、人才住房三項指標(biāo)全部拉滿觸頂，又一宗觸發(fā)雙高雙競的宅地出現(xiàn)。進(jìn)入第二輪競價環(huán)節(jié)，保利置業(yè)以34.88億元一錘定音摘地，溢價率約40.04%，樓板價約8.21萬元/㎡，裝標(biāo)不低于6000元/㎡。

相較于核心、改善地塊的高熱廝殺，本批次唯一遠(yuǎn)郊地塊青浦重固鎮(zhèn)36a-02地塊昨日以底價成交，唯一競買人保利發(fā)展以5.41億元拿地。

縱觀2026年上海第四批次土拍，5宗地塊行情分層清晰：3宗溢價率超35%、1宗溢價超7%、1宗底價成交，合計收金110.45億元，整體溢價率33.5%。

競得方中，保利發(fā)展斬獲虹口、青浦共2宗地塊，大華搶下閔行地塊，上海城投競得1宗虹口區(qū)地塊，保利置業(yè)攬下浦東南碼頭地塊。盧文曦指出，城投、大華兩家上海本土企業(yè)在眾多頭部央企激烈競爭中突圍摘牌，尤為亮眼，既反映房企對上海樓市中期韌性的信心，也顯示部分企業(yè)希望在年中前落子，爭取年底前進(jìn)場銷售以增厚當(dāng)年營收。