樓市大局已定？6月開始，有一種預感越來越強烈了！

最近和幾個房產中介聊天，都感慨今年樓市的節奏和往年完全不一樣。往年盼著金三銀四沖銷量，今年5月剛過，不少城市的二手房帶看量就悄悄走高。

一些老小區業主不再急著降價掛牌，反倒開始打聽小區加裝電梯、環境改造的申請流程。這背后不是偶然，而是樓市的底層邏輯正在發生變化。

今年政府工作報告明確提出“努力穩定房地產市場”，這話從不是空口表態。更關鍵的是，這次穩市場的思路和過去靠棚改去庫存、短期政策刺激的路子截然不同，決策層把核心著力點，放在了二手房這個存量市場的關鍵環節上。

為啥二手房成了穩住樓市的勝負手？核心還是數據說了算。當下全國房地產市場早已進入存量房時代，據克而瑞最新統計，今年4月全國重點20城二手房成交面積同比增長17%，而新房銷售面積同比下降10.2%。

二手房市場的活躍度已經連續三個月超過新房，成為樓市交易的主力。決策層看得很透徹，存量房時代，只要穩住二手房市場，整個房地產市場的根基就穩了。

而且這步棋走得精準，不用大規模刺激，卻能精準打通市場痛點。目前兩大戰略大招已經落地，實實在在影響著樓市走向。

第一個大招，國企正式下場收購二手房，打通“賣舊買新”的置換鏈條。5月26日廣州安居集團率先公布詳細收購細則，明確收購環城高速以內、70平方米以下、總價300萬元以內的二手房，樓齡不限，還采用“兩次評估+協商確認”的定價機制，確保收購價格貼合市場。

成都也緊跟步伐，5月20日有國企開發商推出“直收舊房、房款抵扣新房”模式，成為當地首個官方二手房收購通道。這些國企收購二手房，不是單純當“接盤俠”，而是做市場的“潤滑劑”。

很多改善型家庭的痛點，就是手里的老房子賣不掉、賣不上價，導致換新房的計劃一拖再拖，整個置換鏈條卡在了最關鍵的環節。現在國企出錢收舊房，居民拿著房款直接買新房，既解決了改善需求，盤活了存量資產，又能帶動新房市場交易，一舉三得。

廣州還同步推出“賣舊買新”補貼政策，居民出售二手住宅后180天內購買新建商品住宅，按網簽總價的1%給予補貼，最高不超過5萬元，2億元專項收購資金也同步到位，誠意拉滿。

第二個大招更具長遠意義，就是通過城市更新鞏固提升存量房價值，讓房子真正匹配自身價值。5月22日國務院正式印發《城市更新“十五五”規劃》（國發〔2026〕12號），5月28日這份文件向社會公開公布，從印發到公開僅6天，足見推進力度。

未來5年，15萬億城市更新投資將精準落地，而文件里絕大部分條款都和老百姓手里的房子息息相關：改造11.5萬個2000年前建成的老舊小區，整治50萬套C/D級危舊房，更新36.5萬公里地下管網。

再加裝電梯、建設15分鐘生活圈、完善養老托育配套、提升物業服務水平，每一項都直接影響房子的居住體驗和市場價值。

貝殼研究院的最新數據能直觀說明問題：完成系統性改造的老舊小區，二手房價格平均上漲8%-12%，核心城區的小區漲幅能達到15%-25%；僅加裝電梯這一項，就能讓老小區整體房價漲8.3%，頂樓房源因為出行便利，漲幅更是能到15%-20%。

無錫梁溪區有個房齡超20年的老小區，政府補貼超90%的改造費用，居民每戶僅花幾千元，就完成了電梯加裝和小區環境翻新。后續有業主轉手房源，直接比改造前多賣了20多萬，這就是實實在在的資產增值紅利。

普通人能感受到的樓市變化，大資金早就敏銳捕捉到了，市場信號已經越來越明顯。最直接的就是土拍市場，5月29日南京土拍迎來一輪熱度高峰，玄武區孝陵衛G16地塊吸引超10家品牌房企報名。

經過90輪激烈競價，最終以50.24%的溢價率成交，創下近五年南京土拍溢價新高，開拍僅3分鐘就競價9輪，開發商對核心城市核心地段的信心一目了然。

不止南京，上海第四批次土拍首日三宗地就攬金61億元，杭州、成都、蘇州等核心二線城市的優質地塊，也都出現多家房企爭搶的局面，溢價率相比前幾個月明顯提升。

開發商的嗅覺從來都是最靈敏的，敢真金白銀拿地，就是對未來市場最直接的信心表達。資本市場的反應則更迅速，5月29日《城市更新“十五五”規劃》公開后的首個交易日，A股房地產板塊集體走高。

萬科A盤中直接漲停，金地集團漲超8%，新城控股、招商蛇口漲超6%，就連沉寂許久的地產股也跟著異動。港股市場表現更亮眼，碧桂園單日漲幅達16%，龍湖集團等票也紛紛跟漲，資金用腳投票，已經開始布局樓市底部機會。

說到樓市底部，中金公司5月28日發布的研報給出了明確判斷：北京、上海樓市拐點進一步確認，兩地房價企穩后有望年內轉漲。

這份判斷不是憑空得出，而是有實打實的市場數據支撐：節后北京、上海的二手房掛牌量穩步上升，交易量持續走高，房源去化周期明顯縮短，房價也徹底止住下跌趨勢，進入企穩階段。

北上為何能率先迎來拐點？核心是兩大基礎支撐：一方面，這兩個城市積壓了大量潛在購房需求，尤其是改善型需求；另一方面，房價走穩后，購房成本相比租售比更低，房價收入比也進入了合理區間，買房的性價比逐步凸顯。

按照中金的分析，下半年以北京、上海為首的一線城市，樓市將率先由穩轉漲，而且漲幅會從二手房市場逐步擴展到新房市場，再從一線城市擴散到南京、杭州、成都等這類核心二線城市。

到明年，一二線城市大概率會形成聯動，樓市進入新一輪恢復上升期。當然，必須明確的是，這次樓市恢復絕不是普漲行情，分化會成為最核心的特征。

一線城市和核心二線城市的優質地段、配套完善的房源，會率先受益于政策紅利和市場回暖；而缺乏產業支撐、人口流出的三四線城市，樓市大概率還會經歷一段時間的調整。

畢竟城市更新、國企收房都需要資金和人口基礎，這類城市更適合走小規模、漸進式的發展路線，避免盲目跟風。

還有兩個問題需要理性看待，一是城市更新的市場化商業模式還沒完全跑通，華創證券研報就指出，部分項目的增值空間受規劃、拆遷成本限制，社會資本進入的積極性還不夠。

只有跑通可持續的運營模式，才能吸引更多資本參與，形成良性循環；二是老舊小區改造后的長效管理，有些小區改造完成后，后續的物業管理、設施維護跟不上，沒過幾年又恢復破舊狀態，前期投入的資金打了水漂。

這就需要建立“改造-運營-維護”一體化機制，明確管理責任主體，讓城市更新的紅利能長久延續。

6月馬上就要到了，樓市的趨勢已經越來越清晰。如果你手里有房，尤其是一線城市、核心二線城市的二手房，不妨多關注當地的城市更新政策和國企收房細則，抓住資產增值的機會。

如果有換房計劃，現在正是利用“賣舊買新”政策的好時機，既能盤活存量房源，又能享受政策補貼，降低換房成本。

樓市大局基本已定，底部特征越來越明顯，只是這個底部是分化的底部，不是一刀切的底部。看懂趨勢，選對城市，挑對房源，比盲目觀望更重要。