對不動產的執行規定

一、查封

1.【不動產查詢規則】

人民法院執行人員到國土資源、房地產管理部門查詢土地、房屋權屬時，應當出示本人工作證和執行公務證，并出具協助查詢通知書。

法院查詢、復制、抄錄的書面材料，由權屬登記機構或其檔案室加蓋印章。無法查詢或查詢無結果的，相關部門應當書面告知人民法院。

2.【可查封性一般規定】

人民法院可以查封登記在被執行人名下的不動產。

未登記的建筑物、土地使用權，依據土地使用權審批文件及其他相關證據確定權屬后可查封。

登記在第三人名下的不動產，第三人書面確認該財產屬于被執行人的，人民法院可以查封。

3.【物權變動未過戶不動產的查封】

依據物權相關規定屬于被執行人所有的土地使用權、房屋，雖未辦理過戶登記，執行法院可以查封。

4.【可分割與不可分割房屋查封規則】

可分割處分的房屋，應當在執行標的額范圍內分割查封；不可分割的房屋，可整體查封。

分割查封的，需在協助執行通知書中明確查封房屋具體部位。

5.【被執行人已出售不動產的查封規則】

被執行人出賣不動產，第三人已付部分/全部價款、實際占有但未過戶的，法院可以查封。

第三人已付全部價款、實際占有、對未過戶無過錯的，人民法院不得查封。

6.【被執行人購買不動產的查封規則】

被執行人購買第三人不動產，已付款并實際占有、未過戶，且滿足以下條件之一的，法院可以查封：申請執行人已向第三人支付剩余價款，或第三人同意剩余價款從不動產變價款中優先支付。

7.【全額繳納出讓金土地使用權預查封】

被執行人全額繳納土地使用權出讓金，但尚未辦理權屬登記的，人民法院可以預查封該土地使用權。

8.【部分繳納出讓金土地使用權預查封】

被執行人部分繳納出讓金、未辦理登記：可分割土地，按已繳金額確認權屬后預查封對應部分；不可分割土地，可全部預查封。

被執行人逾期未繳清全部出讓金，政府收回土地的，需將應退還的出讓金交由法院處理，預查封自動解除。

9.【未登記房屋的預查封范圍】

以下未辦理所有權登記的房屋，法院可預查封：

（1）被執行人系房地產開發企業，已取得商品房預售許可證且尚未出售的房屋；

（2）被執行人購買、開發企業已完成權屬初始登記的房屋；

（3）被執行人購買、已辦理預售合同備案或商品房預告登記的房屋。

10.【預查封的辦理、效力與期限】

不動產登記部門依據法院文書辦理預查封登記。預查封期間權屬登記至被執行人名下的，預查封自動轉為正式查封，查封期限自預查封之日起算。

預查封期限、效力等同于正式查封；到期未續封的，預查封效力自動消滅。

11.【過戶登記中不動產的查封】

登記部門已受理過戶申請、尚未核準登記的，法院可以查封；已核準登記的，不得查封。

12.【不動產查封期限】

人民法院查封不動產的期限不得超過三年。

續封需在期限屆滿前辦理，續封期限不得超過三年；法院可依職權續封，續行查封無需上級法院批準。

13.【查封基本程序】

查封不動產應當作出裁定，送達被執行人和申請執行人。

需要協助執行的，出具協助執行通知書+裁定書副本送達協助單位，文書送達即生效。

14.【已登記不動產查封要求】

查封已登記不動產，應當張貼封條或公告，可提取保存權屬證照，并通知登記機關辦理查封登記。

未辦理查封登記的，不得對抗已登記的查封行為。

15.【未登記建筑物查封要求】

查封未權屬登記建筑物，應當通知管理人、實際占有人，并在建筑顯著位置張貼公告。

16.【查封筆錄制作要求】

查封不動產應當制作筆錄，載明：執行起止時間、不動產坐落與權屬、占有使用保管情況及其他必要事項。

筆錄由執行人員、保管人簽名，相關到場人員也應當簽名確認。

17.【房地一體查封原則】

查封地上建筑物，效力及于對應土地使用權；查封土地使用權，效力及于地上建筑物。房地權屬分屬他人的除外。

房地登記機關不一致的，應當分別辦理查封登記。

18.【輪候查封登記規則（一）】

多個法院查封同一不動產的，登記機關為最先送達協助通知書的法院辦理正式查封，對后續法院辦理輪候查封登記，并書面告知查封事實。

19.【輪候查封登記規則（二）】

輪候查封順序按文書送達時間先后排列。

在先查封解除的，首輪輪候查封自動轉為正式查封；在先查封全部處置完畢的，后手輪候查封自動失效；在先查封部分處置的，剩余部分對應的后手輪候查封自動轉正。

預查封輪候登記參照本條規則執行。

20.【不動產登記部門協助義務】

登記部門應當及時辦理查封、預查封登記。

協助執行時不審查文書實體內容，發現權屬有誤可提出審查建議，但不得停止協助執行。

二、處置

21.【房地權屬一并轉移原則】

不動產變價處置時，土地使用權與房屋所有權一并轉移；二者權屬歸屬不一致的，受讓人繼受原權利人合法權利。

22.【禁止變更土地用途與出讓年限】

法院執行土地使用權時，不得改變原土地用途、土地出讓年限。

23.【唯一住房可執行例外情形】

金錢債權執行中，被執行人唯一維持生活必需住房，滿足下列情形之一的，法院可以執行：

（1）被執行人有扶養義務的人名下有其他可維持生活的必需住房；

（2）執行依據生效后，被執行人為逃避債務轉讓自有房屋；

（3）申請執行人提供廉租住房，或同意從變價款中扣除五至八年租金供其租住。

24.【劃撥土地使用權抵押處置規則】

拍賣劃撥國有土地使用權的價款，優先繳納土地出讓金后，抵押權人享有優先受償權。

劃撥土地已依法辦理抵押登記的，視同已獲批抵押審批，無需另行審批。

25.【集體土地使用權執行規則】

執行集體土地使用權，需與國土資源部門協商一致后裁定處置，受讓人需補辦征地、出讓手續并繳納相關稅費。

處置農村房屋涉及集體土地的，須經國土部門協商同意后再處理。

26.【無證房產執行原則】

執行中不得通過協助執行，將違法建筑、不合規房屋合法化，兼顧強制執行職責與登記機關行政職權。

27.【無證房產分類處置規則】

（1）具備初始登記條件的：處置后向登記機構出具協助執行通知書，可正常登記；

（2）暫時不具備登記條件的：載明待買受人完善手續后，由登記機構辦理登記；

（3）完全不具備登記條件的：現狀處置，買受人按現狀取得房屋，后續產權問題自行負責。

28.【無證房產登記爭議處理】

登記機構書面說明不具備登記條件的，法院需在三十日內審查：理由成立的，撤銷或變更協助通知書；理由不成立的，責令登記機構限期辦理。

29.【拍賣財產權利負擔處理規則】

拍賣標的原有擔保物權、優先受償權，因拍賣消滅，價款優先清償優先受償債權（另有約定除外）。

原有租賃權、用益物權不因拍賣消滅；若該權利影響在先擔保物權實現，法院應當先行除去權利后再拍賣。

30.【查封后擅自租賃的效力】

被執行人查封后擅自出租財產的，租賃關系不得對抗申請執行人。法院可裁定解除承租人占有，不直接確認租賃合同無效或解除合同。

31.【查封前合法租賃的保護】

查封前已簽訂合法書面租賃合同并實際占有使用，承租人可阻止移交占有，法院予以支持。

惡意串通低價承租、偽造租金證據的，不予支持其阻卻移交占有的請求。

32.【執行標的物交付規則】

拍賣成交、抵債裁定送達后十五日內，法院應當移交財產（法定不能移交情形除外）。

被執行人或第三人拒不移交的，法院強制執行。