北京樓市報(bào)規(guī)提速新樣本！金茂東壩項(xiàng)目“綠燈”真相

北京進(jìn)深 徐迪 5月28日公示總平圖的金茂東壩單店項(xiàng)目，5月29日拿到了一張規(guī)劃許可證。

根據(jù)公示信息，此次獲批的是該項(xiàng)目的3#住宅樓，建設(shè)規(guī)模為6939平方米。

從方案公示到規(guī)劃證落地，僅僅耗時(shí)24小時(shí)，這一打破常規(guī)的審批速度，不僅刷新了北京樓市的記錄，也引發(fā)了市場(chǎng)的廣泛關(guān)注。

按照北京市常規(guī)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程，新住宅項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案公示期通常不少于7個(gè)工作日。在公示期滿、收集并通告反饋意見(jiàn)后，方可進(jìn)入審批及發(fā)證環(huán)節(jié)。

金茂東壩項(xiàng)目的公示期原定于5月28日至6月5日，這意味著，3#住宅樓是在公示期尚未結(jié)束的情況下，超常規(guī)提前取得了規(guī)劃許可。

金茂東壩項(xiàng)目的公示時(shí)間，從5月28至6月5日。也就是說(shuō)，它公示期未滿，就超常規(guī)取得規(guī)劃許可證。

為什么會(huì)給金茂東壩項(xiàng)目開(kāi)綠燈呢？

《北京市城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》第三十八條顯示：

“符合規(guī)劃綜合實(shí)施方案要求的，規(guī)劃自然資源主管部門應(yīng)當(dāng)在七日內(nèi)核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。”

核心前提是必須“符合規(guī)劃綜合實(shí)施方案要求”。

七日內(nèi)的高效審批并非無(wú)條件的，其剛性前提是建設(shè)項(xiàng)目的各項(xiàng)指標(biāo)必須嚴(yán)格符合“規(guī)劃綜合實(shí)施方案”的要求。

該方案是一個(gè)統(tǒng)籌性的文件，包含了建設(shè)工程設(shè)計(jì)要求、土地權(quán)屬、規(guī)劃指標(biāo)、城市設(shè)計(jì)要求、市政及交通條件、供地方式以及建設(shè)時(shí)序等核心內(nèi)容。

只有當(dāng)建設(shè)單位提交的方案與這些既定要求完全契合時(shí)，才能觸發(fā)“七日內(nèi)”的快速審批通道。

另一方面，從“串聯(lián)審批”到“多規(guī)合一協(xié)同”，行政審批流程有了實(shí)質(zhì)性優(yōu)化。在以往的流程中，建設(shè)單位可能需要單獨(dú)編制修建性詳細(xì)規(guī)劃和規(guī)劃條件，耗時(shí)較長(zhǎng)。而現(xiàn)行機(jī)制通過(guò)建立“多規(guī)合一協(xié)同平臺(tái)”，將建設(shè)需求和多部門管理要求進(jìn)行統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，相關(guān)要求被直接納入規(guī)劃綜合實(shí)施方案中。這種內(nèi)部信息的推送與交換，大幅減少了申請(qǐng)材料的不確定性，使得主管部門能夠在7日內(nèi)直接核發(fā)許可證。

制度方面也在保障“放管服”改革成果。該條款將近年來(lái)北京市在推進(jìn)工程建設(shè)項(xiàng)目審批制度改革中取得的經(jīng)驗(yàn)與成果進(jìn)行了法律層面的確認(rèn)和固化。它不僅體現(xiàn)了政府職能的深刻轉(zhuǎn)變和簡(jiǎn)政放權(quán)的決心，也為優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目（如城中村改造重點(diǎn)工程、央企合規(guī)項(xiàng)目等）加快入市節(jié)奏、提振市場(chǎng)信心提供了明確的法律制度支撐。

結(jié)合金茂東壩單店項(xiàng)目，能夠火速拿到規(guī)劃許可證，正是得益于其作為重點(diǎn)工程，屬于典型的城中村改造項(xiàng)目，且項(xiàng)目的核心參數(shù)，與方案批復(fù)完全一致，從而成功適用了該條例規(guī)定的極速審批通道。

業(yè)內(nèi)分析指出，這種“特事特辦”的高效審批，在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，有助于加快項(xiàng)目入市節(jié)奏，提振區(qū)域市場(chǎng)信心。

作為金茂在北京的第二座“滿系”作品，東壩單店項(xiàng)目自4月底以20.98億元摘地以來(lái)便備受矚目。

項(xiàng)目地處朝陽(yáng)東壩，緊鄰東五環(huán)，總建面約7.41萬(wàn)平方米，容積率2.0，規(guī)劃8棟11-17層住宅樓，約384戶。

由于地塊呈南北狹長(zhǎng)的不規(guī)則“火炬”形狀，強(qiáng)排設(shè)計(jì)頗具挑戰(zhàn)。

為化解地塊北側(cè)不規(guī)則的形狀，北側(cè)退線排布，人行/機(jī)動(dòng)車出入口+下沉庭院會(huì)所+架空層均設(shè)在北側(cè)。

其中，在10#配套樓兩側(cè)，設(shè)置了兩處下沉庭院。架空層在1#、2#的首層，面積約300㎡。

借鑒滿曜的經(jīng)驗(yàn)，第二座滿系的超級(jí)界面+歸家體驗(yàn)，在總圖上“留足了牌面”。

因?yàn)榈貕K本身體量不大，適度的做少套數(shù)，能有效解決強(qiáng)排無(wú)核心組團(tuán)園林的劣勢(shì)。

東壩項(xiàng)目總平圖跟滿曜類似，也非常簡(jiǎn)潔，除了樓高外，沒(méi)有任何關(guān)于樓棟的尺寸數(shù)據(jù)，一切披著神秘的面紗。

雖然總平圖沒(méi)有標(biāo)注樓間距數(shù)據(jù)，但可以看出項(xiàng)目有超大樓間距，保證私密性，以及園林景觀條件充分。

戶型&價(jià)格預(yù)測(cè)

東壩區(qū)域內(nèi)10年前二手房面積整體偏大，所以此次金茂整體產(chǎn)品定位參考滿曜，面積段在110-150㎡。

三居是110平起步的，三居和四居是主力，也有一棟樓是大面積四居。

今年朝陽(yáng)供地結(jié)構(gòu)，售價(jià)9-10萬(wàn)/㎡的和售價(jià)10萬(wàn)/㎡以上的占比高。

金茂東壩項(xiàng)目，屬于今年朝陽(yáng)很稀缺的8萬(wàn)/㎡以內(nèi)的新供。

下半年，總價(jià)800-1000萬(wàn)面積段的改善新品朝陽(yáng)及北京相對(duì)空缺；金茂整盤不到400套的供應(yīng)，體量安全性很足。

率先取得規(guī)證的3#樓，位于小區(qū)正中央，位置十分關(guān)鍵，這棟樓的規(guī)劃定下來(lái)，其它排布可調(diào)整的空間也就不大了。

這棟樓總高14層，兩個(gè)單元共56戶，戶型建面約138平米，有望成為項(xiàng)目首批開(kāi)工乃至入市的產(chǎn)品。

贈(zèng)送空間

跟滿曜一樣，東壩項(xiàng)目的贈(zèng)送尺度不小。

都是南向內(nèi)嵌陽(yáng)臺(tái)打通，北向擁有雙設(shè)備平臺(tái)全贈(zèng)送，有部分中間戶還有挑空平臺(tái)。

此外，4號(hào)樓頂退，可能有露臺(tái)。

結(jié)合效果圖，可以看出立面現(xiàn)代，擁有大開(kāi)窗面。

地上停車位

小區(qū)設(shè)有468個(gè)機(jī)動(dòng)車停車位，配比約為1:1.22。

其中，有46個(gè)車位在地上，422個(gè)地下停車位。

一般來(lái)說(shuō)，為保證人車分流，這部分地上停車位會(huì)被取消。

拿地回溯

4月30日，朝陽(yáng)東壩單店平房改造項(xiàng)目1105-01地塊完成出讓。

由中國(guó)金茂摘得，被抬了一手，出現(xiàn)了一個(gè)階梯的溢價(jià)，成交總價(jià)20.981億元，折合樓面價(jià)約4.1萬(wàn)元/㎡。

項(xiàng)目占地2.56公頃，建筑控制規(guī)模約5.11萬(wàn)㎡，容積率2.0，限高45米，局部60米。

區(qū)域內(nèi)無(wú)可改善的新盤，東壩唯一好房子，在控總價(jià)邏輯下，套內(nèi)功能性改善是這次產(chǎn)品發(fā)力點(diǎn)。

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