房屋無法過戶未必能理賠！房產(chǎn)律師糾正購房者維權(quán)誤區(qū)

（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

案例導(dǎo)讀

花千萬巨資購置學(xué)區(qū)央產(chǎn)房，為換房、上學(xué)提前賣掉自有房產(chǎn)，結(jié)果臨了發(fā)現(xiàn)房屋因政策原因根本無法上市交易，換房計(jì)劃徹底泡湯，還白白賠付第三方違約金。

很多購房者遇到這種情況，都會(huì)理所應(yīng)當(dāng)認(rèn)為：是賣家的問題，必須全額賠償、支付高額違約金！

但本案真實(shí)判決結(jié)果顛覆認(rèn)知：房屋無法交易，買家損失慘重，法院卻判賣家無需承擔(dān)任何違約責(zé)任！

到底是什么原因？這起千萬級央產(chǎn)房交易翻車案，給所有買賣央產(chǎn)房的人敲響關(guān)鍵警鐘！

人物&標(biāo)的物信息（全新化名）

購房者（原告）：秦某

售房者（被告）：周某

居間中介：甲房產(chǎn)公司

涉案交易房產(chǎn)：一號(hào)房屋（海淀區(qū)學(xué)區(qū)央產(chǎn)房，總價(jià)1180萬）

原告自有房產(chǎn)：二號(hào)房屋（為購房已對外出售）

案情完整經(jīng)過

2021年11月，購房者秦某為解決孩子上學(xué)問題，剛需購置學(xué)區(qū)房。通過甲房產(chǎn)公司居間介紹，看中了周某名下的一號(hào)學(xué)區(qū)央產(chǎn)房。

雙方順利敲定交易，簽訂《存量房屋買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議、居間服務(wù)合同，約定房屋總成交價(jià)1180萬元。合同中專門針對這套央產(chǎn)房作出特殊約定：

1、賣家承諾房屋符合上市交易條件；

2、賣家需在約定時(shí)間前辦好央產(chǎn)房上市過戶通知單；

3、若因非賣家主觀原因、不可抗力導(dǎo)致無法辦理央產(chǎn)上市，三方無責(zé)解約。

為順利支付千萬購房款，秦某全力籌備資金，果斷掛牌出售自己名下唯一的住房（二號(hào)房屋），并和第三方買家簽訂購房合同，為本次交易做好萬全準(zhǔn)備。

突發(fā)變故：千萬學(xué)區(qū)房，無法交易

合同簽訂后不久，交易卡在核心環(huán)節(jié)：這套央產(chǎn)房無法辦理上市交易審批手續(xù)。

經(jīng)核實(shí)，真實(shí)原因讓人意外：賣家周某的配偶為部級干部，根據(jù)國家專項(xiàng)政策，部級干部及配偶名下的對應(yīng)公房、央產(chǎn)房，屬于政策限制交易房產(chǎn)，暫不允許上市過戶。

這也就意味著，雙方簽的購房合同，從政策層面根本無法繼續(xù)履行。

買家慘重?fù)p失，訴賣家違約索賠

因?yàn)檫@套房無法交易，秦某的換房、上學(xué)計(jì)劃徹底落空。更嚴(yán)重的是，自己此前已經(jīng)賣掉自有住房，為了終止自己的賣房合同，白白賠付第三方35萬元違約金。

秦某認(rèn)為：房屋無法交易，是賣家房屋資質(zhì)問題導(dǎo)致，屬于賣家根本違約。因此起訴至法院，要求：

1、解除雙方全部購房及居間合同；

2、賣家按照合同總價(jià)20%，支付236萬高額違約金；

3、全部訴訟費(fèi)用由賣家承擔(dān)。

賣家答辯：無主觀過錯(cuò)，不應(yīng)賠償

賣家周某辯稱：自己事前完全不知情，不清楚配偶干部身份會(huì)導(dǎo)致房屋被政策限制交易，不存在隱瞞、欺詐、惡意違約的行為。

得知房屋無法交易后，自己第一時(shí)間通知中介和買家，主動(dòng)退還全部購房定金，還額外補(bǔ)償了部分費(fèi)用，全程積極配合處理問題，不存在任何過錯(cuò)，不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

中介方陳述中介公司表示：簽約前已主動(dòng)核實(shí)房屋信息，賣家當(dāng)場明確表示可以辦理上市交易。且該類央產(chǎn)房交易，必須鎖定具體買家后，房管部門才會(huì)審核資質(zhì)、判定能否交易，簽約前無法提前預(yù)判限制政策，中介全程無過錯(cuò)。

法院核心判決邏輯（重點(diǎn)）

1、所有合同合法有效，雙方理應(yīng)遵守

案涉購房合同、補(bǔ)充協(xié)議、居間合同，均是雙方真實(shí)意愿，無違法違規(guī)情形，具備法律效力。

2、房屋無法交易，屬于政策原因，非賣家主觀違約

房屋無法上市過戶，核心原因是國家針對部級干部房產(chǎn)的專項(xiàng)限售政策，并非賣家隱瞞房屋問題、故意不賣、拒不配合交易，屬于典型的非主觀、客觀政策限制情形。

3、合同明確約定免責(zé)條款，賣家無需擔(dān)責(zé)

雙方補(bǔ)充協(xié)議中，早已專門針對央產(chǎn)房作出特殊約定：非賣家主觀原因?qū)е聼o法辦理上市手續(xù)，三方無責(zé)解約。

法院認(rèn)定，本次交易失敗完全契合合同免責(zé)約定，賣家無需承擔(dān)違約賠償責(zé)任。

4、買家自身換房損失，無權(quán)向賣家追責(zé)

買家為籌房款賣房產(chǎn)生的違約金、房屋差價(jià)損失，是自身交易規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)，并非賣家主觀違約造成，法院不予支持賠償訴求。

最終判決結(jié)果

1、確認(rèn)雙方簽訂的《房屋買賣合同》《補(bǔ)充協(xié)議》《居間服務(wù)合同》于2021年12月13日正式解除；

2、駁回買家要求賣家支付236萬違約金的全部訴訟請求。

重磅普法干貨｜央產(chǎn)房交易必看避坑指南

? 誤區(qū)：房子不能過戶，賣家違約，就能賠錢

?真相：政策限售、客觀不可抗因素，賣家可依法免責(zé)

央產(chǎn)房、單位公房、干部福利房，存在大量特殊政策限售條款，很多限制條件簽約前無法查詢、無法預(yù)判，不屬于賣家過錯(cuò)。

? 關(guān)鍵提醒：合同免責(zé)條款是維權(quán)核心

本案買家敗訴的核心：合同提前約定了“非主觀原因無法過戶，三方無責(zé)”。一旦簽署該條款，政策風(fēng)險(xiǎn)就由買賣雙方共同承擔(dān)，無法追責(zé)對方。

? 購房者必做風(fēng)控動(dòng)作

1、購買央產(chǎn)房、單位福利房前，務(wù)必提前到房管部門、單位房管科核實(shí)最新限售、上市政策；

2、切忌盲目換房、賣房籌錢，避免連環(huán)交易損失；

3、謹(jǐn)慎簽署“政策原因無責(zé)解約”條款，如需簽署，需提前約定損失分?jǐn)偡桨浮?/strong>