購房者憑購房入住事實阻卻拍賣！律師勝訴守住房屋執行效力

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

案例導讀

司法實踐中，不少購房者存在認知誤區：認為只要簽訂購房合同、支付房款、實際入住房屋，就屬于房屋真實權利人，可以對抗法院強制執行。本案中，購房者早在2013年就全款購置回遷房，長期占有使用房屋，還與房主補簽過戶協議，但房屋被房主擅自抵押、查封后，購房者提起案外人執行異議之訴，最終法院判決購房者敗訴，無權排除強制執行。本案精準厘清了房產執行異議的核心認定標準，對所有二手房、回遷房購房者極具參考價值。

涉案主體

原告（房屋買受人、執行異議人）：沈某

被告（房屋出賣人、被執行人）：呂父、呂母（夫妻關系）

被告（抵押權人、申請執行人）：黃某

案外人（出賣人子女）：呂某（呂父、呂母之女）

涉事金融機構：甲銀行、乙保險公司

涉案房產：一號房屋（本案爭議回遷安置房）

案件基本事實

2013年，呂父、呂母通過拆遷安置取得一號房屋，彼時房屋尚未辦理不動產產權證，屬于未確權回遷安置房。同年10月，沈某與呂父、呂母及子女呂某簽訂《房屋買賣合同》，約定沈某以總價款130萬元購買一號房屋，簽約時支付125萬元，剩余5萬元尾款待房屋過戶完成后結清。

合同簽訂后，沈某通過配偶賬戶依約支付125萬元購房款，呂父、呂母當日交付房屋。自此，沈某長期實際占有、使用、管控一號房屋，對外出租、裝修維護，持續占有房屋十余年。

因案涉房屋為回遷安置房，前期受政策限制無法辦理產權證。2017年，一號房屋具備確權條件，正式登記至呂父名下。但呂父、呂母刻意隱瞞產權證辦理事實，未告知購房者沈某，且擅自將一號房屋辦理抵押登記。

2018年，呂父因個人融資需求，以一號房屋為抵押物，向甲銀行申請貸款，乙保險公司為該筆貸款提供保證保險。后續呂父無力償還貸款，乙保險公司代償全部款項后，通過債權轉讓方式，最終由黃某取得案涉房屋的抵押權及債權。

因呂父、呂母未履行還款義務，黃某申請法院強制執行，法院依法查封登記在呂父名下的一號房屋，擬對房屋進行評估、拍賣處置。

事實上，早在房屋抵押前，沈某已發現無法正常過戶，曾于2020年起訴呂父、呂母維權。訴訟過程中，雙方補充簽訂《房屋產權過戶協議書》，再次確認房屋買賣關系真實有效，沈某已履行主要付款義務，呂父、呂母承諾限期解除房屋全部抵押、配合辦理過戶，并約定高額違約責任。后續沈某按約定撤訴，但呂父、呂母仍未履約過戶。

得知房屋被法院查封執行后，沈某提出執行異議被駁回，隨即提起本案案外人執行異議之訴，請求法院確認一號房屋歸其所有、解除查封、停止強制執行。

雙方核心爭議焦點

原告沈某主張：自己早已簽訂合法有效的購房合同、支付絕大部分購房款、長期實際占有房屋，是案涉房屋真實權利人。房屋未過戶系出賣人隱瞞辦證事實、擅自抵押導致，并非自身過錯，依法應當排除強制執行。

被告黃某抗辯：黃某依法受讓債權，取得案涉房屋合法抵押權，屬于法定優先受償權。沈某僅享有房屋買賣合同對應的普通債權，不具有物權效力，無法對抗合法有效的抵押權，無權排除強制執行。

法院核心審理觀點

案外人執行異議能否成立，需嚴格參照《執行異議和復議規定》第二十八條，四個法定要件必須同時滿足、缺一不可：1.查封前簽訂合法有效的書面買賣合同；2.查封前合法占有房屋；3.已支付全部或大部分購房款；4.非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

結合本案事實，法院認定沈某不符合上述全部要件，核心裁判理由如下：

1、案涉房屋存在合法有效的在先抵押權

黃某受讓的抵押權合法有效，且抵押權屬于法定優先受償權利，效力優先于普通房屋買賣債權。即便房屋買賣真實、付款及占有事實成立，普通購房債權也無法對抗已公示的抵押物權。

2、房屋具備過戶窗口期，原告未積極履行過戶義務，存在自身過錯

案涉房屋2017年完成初始登記、具備合法過戶條件，直至2018年辦理抵押登記前，存在明確的過戶窗口期。在此期間，沈某具備查詢房屋產權狀態、主張過戶的便利條件，卻未主動核實產權、積極要求出賣人配合過戶，怠于行使自身權利。

3、未過戶后果歸屬于買受人自身原因

雖然出賣人存在隱瞞辦證事實、擅自抵押的違約行為，但在房屋具備過戶條件的合理期限內，沈某未積極推動過戶流程，自身存在疏忽及怠于維權的過錯，不符合“非因買受人自身原因未過戶”的法定免責要件。

最終判決結果

駁回原告沈某的全部訴訟請求，不得排除對一號房屋的強制執行，法院可依法對案涉房屋進行查封、評估、拍賣，用于清償抵押債務。

專業法律普法解讀

1、購房入住≠取得物權，無法對抗在先抵押權

購房者簽訂合同、支付房款、實際入住，僅能形成普通合同債權，不產生物權變動效力。若房屋已設立合法有效的抵押登記，抵押權人的優先受償權優先級高于普通購房債權，這是司法裁判的通用規則。

2、28條新規四要件缺一不可，自身怠于過戶直接敗訴

很多購房者誤以為只要完成付款、入住即可排除執行，實則“非自身原因未過戶”是核心關鍵。在房屋具備過戶條件、無政策限制的窗口期，購房者未主動核實產權、積極主張過戶，會被直接認定為自身過錯，喪失排除執行的權利。

3、回遷房買賣風險極高，確權窗口期必須主動維權

回遷房普遍存在“先交付、后辦證”的特點，出賣人極易出現隱瞞辦證、私自抵押、二次售賣等違約行為。購房者不能被動等待過戶，在房屋具備確權條件后，必須第一時間要求過戶，留存催告、維權證據，避免因自身怠于行權承擔不利后果。

4、事后補簽協議無法彌補前期過錯

即便雙方后續補簽過戶協議、確認買賣事實，也無法覆蓋房屋可過戶期間購房者怠于行權的過錯，不能對抗合法設立的抵押物權及強制執行。

案例總結

二手房、回遷房買受人的合法權益雖受法律保護，但權利保護存在法定邊界。實際占有、支付房款只是基礎條件，想要排除法院強制執行，必須嚴格滿足法定四要件。尤其在房屋具備過戶條件時，購房者需主動、積極主張權利，留存完整維權證據，切勿被動等待，否則即便真實購房、長期入住，仍可能面臨房屋被拍賣、無法確權的風險。