日本不限制外國(guó)人買(mǎi)房了，唯獨(dú)這一項(xiàng)悄悄加碼……

關(guān)于日本將收緊外國(guó)人購(gòu)房限制的市場(chǎng)傳聞，近期終于有了明確的消息。

根據(jù)日本《讀賣(mài)新聞》報(bào)道，日本政府已經(jīng)決定，針對(duì)外界關(guān)注的“外國(guó)人購(gòu)買(mǎi)公寓和住宅”的限制措施，將被暫時(shí)擱置。

也就是說(shuō)，日本政府短期內(nèi)不會(huì)出臺(tái)針對(duì)外國(guó)人購(gòu)買(mǎi)普通住宅、公寓的限購(gòu)政策，市場(chǎng)廣泛流傳的全面限購(gòu)新規(guī)暫無(wú)落地可能。

但是，日本將重點(diǎn)加強(qiáng)對(duì)自衛(wèi)隊(duì)基地周邊等涉及國(guó)家安全的重要土地交易管理，并進(jìn)一步掌握外國(guó)人購(gòu)房的真實(shí)情況。

本次政策調(diào)整，源于日本持續(xù)升溫的樓市行情。數(shù)據(jù)顯示，日本東京圈新建住宅價(jià)格已連續(xù)五年創(chuàng)下歷史新高，2025年度新建住宅單套均價(jià)達(dá)9383萬(wàn)日元（折合人民幣約397.6萬(wàn)元），樓市漲價(jià)爭(zhēng)議隨之持續(xù)發(fā)酵。

不少日本民眾及部分政界人士認(rèn)為，外籍投資者的短線交易、頻繁置業(yè)炒作，是推高本地房?jī)r(jià)的重要誘因。受該輿論影響，日本政界曾積極推動(dòng)外國(guó)人不動(dòng)產(chǎn)限購(gòu)立法。

2025年7月日本參議院選舉期間，相關(guān)政黨率先提出外國(guó)人購(gòu)地購(gòu)房限制立法提案，迅速引發(fā)社會(huì)廣泛關(guān)注。

2026年10月，日本執(zhí)政黨與維新會(huì)達(dá)成協(xié)議，計(jì)劃在2026年常規(guī)國(guó)會(huì)中敲定新規(guī)，收緊外資及外籍人士的土地購(gòu)置權(quán)限，彼時(shí)市場(chǎng)一度掀起“日本收緊外資購(gòu)房通道”的熱議。

在經(jīng)過(guò)幾個(gè)月的討論后，日本政府最終決定暫緩?fù)瞥鋈嫦拶?gòu)計(jì)劃，關(guān)鍵原因在于“限制外國(guó)人購(gòu)房的數(shù)據(jù)和理由缺乏有效依據(jù)”。

而且日本尚未建立完善的外籍購(gòu)房統(tǒng)計(jì)體系，現(xiàn)有統(tǒng)計(jì)方式較為粗放，僅依靠購(gòu)房者住址進(jìn)行粗略劃分，無(wú)法精準(zhǔn)統(tǒng)計(jì)真實(shí)的外籍置業(yè)群體規(guī)模。

目前，日本國(guó)土交通省正在根據(jù)購(gòu)買(mǎi)者的住址進(jìn)行推測(cè)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年?yáng)|京核心區(qū)海外住址購(gòu)房者登記占比7.5%，東京23區(qū)占比3.5%，但其實(shí)該數(shù)據(jù)存在誤差，無(wú)法作為限購(gòu)政策的參考依據(jù)。

由于缺乏詳實(shí)的數(shù)據(jù)支撐，“外籍炒房推高日本房?jī)r(jià)”的說(shuō)法始終無(wú)法得到證實(shí)。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，日本房?jī)r(jià)連年上漲，主要源于建材成本上漲、城市核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)房源稀缺等客觀市場(chǎng)因素，外資炒作對(duì)房?jī)r(jià)的影響暫無(wú)實(shí)質(zhì)證據(jù)佐證。

除數(shù)據(jù)短板外，國(guó)際經(jīng)貿(mào)規(guī)則也對(duì)日本限購(gòu)政策形成硬性約束。日本作為WTO成員國(guó)，需嚴(yán)格遵守服務(wù)貿(mào)易協(xié)議（GATS）的“非歧視原則”，不得針對(duì)外籍人群、外資企業(yè)設(shè)置差異化的限制性政策。

相較于日本，美國(guó)、韓國(guó)等國(guó)家可自主實(shí)施外國(guó)人房產(chǎn)限購(gòu)政策，主要原因是兩國(guó)加入服務(wù)貿(mào)易協(xié)定（GATS）時(shí)，均申請(qǐng)了專(zhuān)項(xiàng)保留豁免條款。

而日本沒(méi)有納入限制外國(guó)人取得土地的保留條款。若貿(mào)然出臺(tái)針對(duì)性限購(gòu)政策，將違背國(guó)際協(xié)定，存在較高的合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。

同時(shí)，單一的國(guó)籍限購(gòu)規(guī)則存在明顯監(jiān)管漏洞。僅以國(guó)籍作為限制標(biāo)準(zhǔn)，極易出現(xiàn)本國(guó)人代持、外籍資本幕后控股的規(guī)避行為，疊加代理人交易、企業(yè)法人持股等復(fù)雜交易模式，會(huì)導(dǎo)致限購(gòu)政策落地效果大打折扣、難以落地執(zhí)行。

日本自民黨也明確表示，樓市監(jiān)管需堅(jiān)守公平原則，不宜采用國(guó)籍差異化管控模式。

暫緩全面限購(gòu)這一決定，并不代表日本完全放棄研究相關(guān)對(duì)策，而是決定繼續(xù)推進(jìn)外國(guó)人房地產(chǎn)持有情況的調(diào)查與數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，在掌握更準(zhǔn)確情況后，再研究是否有必要出臺(tái)更具針對(duì)性的措施。

按照新規(guī)規(guī)劃，日本法務(wù)省將從2025年10月起升級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記制度，所有不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)均需填報(bào)申請(qǐng)人國(guó)籍信息，同時(shí)申請(qǐng)人須提供護(hù)照、住民票等有效證件完成身份核驗(yàn)，以此來(lái)掌握外國(guó)人持有房地產(chǎn)的實(shí)際規(guī)模和分布情況。

后續(xù)監(jiān)管體系將持續(xù)優(yōu)化升級(jí)。日本數(shù)字廳計(jì)劃在2027年度搭建政府統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)國(guó)籍信息共享數(shù)據(jù)庫(kù)，依托官方不動(dòng)產(chǎn)基礎(chǔ)登記（Base Registry）系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)外籍購(gòu)房信息的可查詢(xún)、可統(tǒng)計(jì)、可追溯。

此外，日本官方專(zhuān)家會(huì)議將在今年夏季出臺(tái)外國(guó)人土地購(gòu)置管理基本方針，為后續(xù)規(guī)范化管控提供政策依據(jù)。

整體而言，日本樓市外資管控方向已十分清晰：短期維持普通房產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)外開(kāi)放格局，放棄一刀切限購(gòu)手段；長(zhǎng)期依托完善的市場(chǎng)數(shù)據(jù)，實(shí)施精細(xì)化、差異化的合規(guī)管理。

這一政策走向?qū)Ｍ庵脴I(yè)投資者形成明確利好。當(dāng)前日本普通住宅、公寓市場(chǎng)保持全面開(kāi)放，海內(nèi)外購(gòu)房者適用統(tǒng)一交易規(guī)則，具備產(chǎn)權(quán)清晰、交易透明的優(yōu)勢(shì)。

未來(lái)日本的監(jiān)管重心，將集中于軍事設(shè)施、機(jī)場(chǎng)等重要區(qū)域的特殊土地管控，不會(huì)對(duì)民用普通住宅、公寓的正常交易造成影響。

此舉也正式確立了日本不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)外開(kāi)放、公平交易的穩(wěn)定格局，外國(guó)人依然可以合法購(gòu)買(mǎi)日本房地產(chǎn)，這也為海外投資者提供了穩(wěn)定的市場(chǎng)環(huán)境。

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